Определение суда апелляционной инстанции

Судья суда первой инстанции фио

Номер дела в суде первой инстанции № 02-5107/2024

Апелляционное производство № 33-15855/2025

УИД: 77RS0004-02-2024-007881-05

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 мая 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Козиной Т.Ю.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Орловой М.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя истца Николаевой Елены Болеславовны, по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Бастион» на решение Гагаринского районного суда адрес от 19 сентября 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования Николаевой Елены Болеславовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион» о признании пунктов договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать пункт 5.1.5 договора участия в долевом строительстве №СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, заключённого между Николаевой Еленой Болеславовной и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион», недействительным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион» (ИНН 7728458737, ОГРН 1197746056705) в пользу Николаевой Елены Болеславовны (паспортные данные) неустойку в сумме сумма, компенсацию морального вреда сумма, штраф в сумме сумма, расходы по оплате услуг представителя сумма, расходы по оформлению доверенности сумма.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион» (ИНН 7728458737, ОГРН 1197746056705) в доход бюджета адрес государственную пошлину в сумме сумма»,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2023 по 07.03.2024 в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов по оплате юридических услуг в размере сумма, расходов по нотариальному оформлению доверенности в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присуждённой судом суммы, указав в обоснование заявленных требований, что 21.07.2023 между ООО «СЗ «Бастион» и участником долевого строительства Николаевой Е.Б. был заключён договор № СТ-К3-3-411 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: адрес, внутригородское муниципальное образование Можайское, пересечение адрес и МКАД, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику в течение 3 месяцев с даты ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию (срок ввода Объекта в эксплуатацию – адрес 2023 года), объект – расположенную на 1 этаже 3 секции дома квартиру проектной площадью 30,6 кв.м. с условным номером 411. Обязательства по оплате объекта строительства исполнены участником в полном объёме, однако квартира фактически передана по акту приёма передачи от 07.03.2024, т.е. с нарушением срока передачи объекта строительства.

Кроме того, Николаевой Е.Б. заявлены требования о признании недействительными пункта 5.1.5 и абз. 3 п.3.7 заключённого между сторонами договора участия в долевом строительстве № СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, мотивированные тем, что указанные пункты допускают изменение срока передачи квартиры в части переноса даты на более длительный срок. Однако в силу положений ч. 4 п. 2 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать указание на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, который должен совпадать со сроком, указанным в проектной декларации.

Суд первой инстанции постановил вышеназванное решение, об отмене которого просит представитель истца и представитель ответчика по доводам апелляционных жалоб и дополнений к ним.

Представитель истца Николаевой Е.Б. по доверенности фио в заседание суда апелляционной инстанции явился, доводы жалобы и дополнения к ней поддержал, возражал против доводов жалобы ответчика, решение суда просил отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Бастион» по доверенности фио в заседание суда апелляционной инстанции явилась, доводы жалобы и дополнения к ней поддержала, возражала против доводов жалобы ответчика, решение суда просила отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167, статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнений к ним, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу положений ч. 4 п. 2 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей статьей неустойка (пени) уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения установленного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Из материалов дела следует, что 21 июля 2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Бастион» и участником долевого строительства Николаевой Е.Б. был заключён договор № СТ-К3-3-411 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: адрес, внутригородское муниципальное образование Можайское, пересечение адрес и МКАД, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику в течение трех месяцев с даты ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию (срок ввода Объекта в эксплуатацию – адрес 2023 года), объект – расположенную на 1 этаже 3 секции дома квартиру проектной площадью 30,6 кв.м. с условным номером 411.

Стоимость квартиры в размере сумма оплачена в полном объёме, что не оспаривается ответчиком.

В установленный договором срок помещение передано не было – квартира фактически передана по акту приёма передачи от 07.03.2024.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд пришел к выводу, что они подлежат удовлетворению частично.

Истцом были заявлены требования о признании недействительным пункта 5.1.5, абзаца 3 пункта 3.7 договора участия в долевом строительстве №СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, заключённого между Николаевой Е.Б. и ООО «Специализированный застройщик «Бастион», при рассмотрении которых суд исходил из следующего.

Из содержания пункта 5.1.5 договора следует: «Стороны дополнительно согласовали, что изменение (увеличение) сроков строительства и ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию на срок не более 5 (пять) месяцев, не требует подписание дополнительного соглашения Сторонами, и Участник долевого строительства, подписывая настоящий Договор, дает согласие на изменение (увеличение) срока, указанного в п. 3.7 настоящего Договора, до 5 (пять) месяцев. Изменение срока ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию будет отражено в проектной декларации.

Подписание настоящего Договора участником долевого строительства, является выражением согласия на изменение срока в указанных пределах.

В случае изменения срока ввода Объекта недвижимости в эксплуатация в указанных пределах, срок условного депонирования, указанный в п. 4.3.4 настоящего Договора, также подлежит увеличению на 5 (пять) месяцев без подписания дополнительного соглашения. Основанием изменения срока, указанного в п. 4.3.4 является настоящий Договор, прошедший государственную регистрацию и размещенная в Единой информационной системе жилищного строительства (сокращено ЕИСЖС) проектная декларация с новым сроком ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию. В целях внесения изменений в Договор счета эскроу, стороны обязуются совершить действия, предусмотренные Правилами совершения операций по счетам эскроу физических лиц в Банке ВТБ (ПАО), открытым для расчётов по договорам об участии в долевом строительстве».

Учитывая вышеприведённые нормы права, суд пришел к выводу о том, что указанные положения договора ущемляют права истца как потребителя, в связи с чем, признал недействительным п. 5.1.5 договора участия в долевом строительстве.

Из содержания абзаца 3 пункта 3.7 договора участия в долевом строительстве следует: «При наличии приложения № 4 к Договору, срок передачи Объекта долевого строительства, указанный в п.3.7 Договора, может быть увеличен на 3 (три) месяца.

Приложение № 4 содержит дополнительные условия об отделке объекта долевого строительства и предусматривает возможность продления сроков передачи объекта именно в связи с проведением дополнительных, не предусмотренных положениями раздела 4 Договора, работ».

Отказывая в удовлетворении требований в части признания недействительным абз. 3 п. 3.7 Договора участия в долевом строительстве, суд, руководствовался положениями ст. 421 ГК РФ, и исходил из того, что в данном случае, стороны согласовали возможность увеличения срока передачи объекта в связи с договорённостью сторон о проведении дополнительных работ, что не является нарушением норм Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также не нарушает права истца, как участника долевого строительства и потребителя.

Вместе с тем, отказав в признании недействительным абз. 3 п. 3.7 договора исходя из условий которого срок передачи объекта долевого строительства не позднее 31 марта 2024 года (3 месяца после ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 30 сентября 2023 года, то есть 31 декабря 2023 года и еще 3 месяца с учетом передачи истцу объекта долевого строительства с отделкой), тогда как объект был передан 07 марта 2024 года, то есть в пределах срока исходя из условий договора, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком срока передачи объекта долевого строительства взыскав с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01 октября 2023 года по 04 марта 2023 года, в размере сумма применив положения ст. 333 ГК РФ, то есть исходя из заявленных требований, иного расчета произведенного судом решение не содержит, то есть суд согласился с расчетом истца.

Учитывая указанное, выводы суда противоречат друг другу, и таким образом судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней ответчика.

Согласно ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств (, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").

Судам необходимо соблюдать последовательность в изложении решения, установленную ГПК РФ. Решение суда не должно содержать взаимоисключающие выводы.

Однако данным требованиям решение суда первой инстанции с учетом указанного не соответствует, в связи с чем, судебная коллегия, на основании ст. 330 ГПК РФ полагает решение суда подлежащим отмене с принятием по делу нового решения.

Разрешая заявленные исковые требования по существу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного .

В соответствии с Закона об участии в долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со указанного Кодекса установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из анализа вышеприведенных норм следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства и может быть изменен в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, в том числе по предложению застройщика, обусловленному невозможностью завершения строительства в предусмотренный договором срок.

По смыслу приведенных норм об участии в долевом строительстве и Гражданского кодекса Российской Федерации названный срок может быть определен в договоре указанием на конкретную дату или период, в течение которого объект должен быть передан участнику долевого строительства, или на сочетание периода, в течение которого многоквартирный дом должен быть сдан в эксплуатацию, и периода, в течение которого после сдачи дома в эксплуатацию объект долевого строительства должен быть передан участнику этого строительства.

Согласно абз. 1 и 2 п. 3.7 договора участия в долевом строительстве передача застройщиком объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонам акту приема – передачи в течении 3 (трех) месяцев с даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию – адрес 2023 года. (30 сентября 2023 года).

Из содержания абзаца 3 пункта 3.7 договора участия в долевом строительстве следует: «При наличии приложения № 4 к Договору, срок передачи Объекта долевого строительства, указанный в п.3.7 Договора, может быть увеличен на 3 (три) месяца.

В данном случае срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства (квартиры) определен сторонами в договоре путем указания на период времени, который исчисляется с даты наступления конкретного события - получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и этот срок в связи с изменением срока окончания строительства застройщик в одностороннем порядке не изменял.

Определение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства многоквартирного дома как совокупность календарного срока окончания строительства и периода, в пределах которого после окончания строительства объект должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства, не противоречит ни общим нормам РФ, ни специальным нормам N 214-ФЗ.

Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований в части признания абз. 3 п. 3.7 договора участия в долевом строительстве от 21 июля 2023 года, заключенного между сторонами не имеется.

Разрешая требования истца о признании недействительным п. 5.1.5 заключенного между сторонами договора, судебная коллегия приходит к выводу, что указанные в п. 5.1.5 условия являются ничтожнымм, поскольку противоречат положениям , Федерального закона N 214-ФЗ и делают неопределенным срок передачи объекта долевого строительства и позволяют ответчику в одностороннем порядке изменить срок передачи объекта долевого строительства, без заключения соглашения и его регистрации в установленном порядке.

Вместе с тем, признание недействительным данного пункта договора в судебном порядке не требуется, поскольку указанные условия не препятствуют истцу в реализации права на обращение в суд с иском с учетом положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а кроме того, ответчик не изменял в соответствии с указанным пунктом срок передачи объекта долевого строительства. В связи с чем, оснований для признания указанного пункта недействительным в судебном порядке не имеется.

Учитывая, что условиями договора участия в долевом строительстве от 21 июля 2023 года предусмотрен срок передачи истцу объекта до 30 марта 2024 года, поскольку исходя из приложения № 4 к Договору в передаваемом истцу объекте должны быть произведены отделочные работы, тогда как объект был передан истцу 07 марта 2024 года, то есть ответчиком не были нарушены обязательства по передаче объекта в установленный договором срок, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Поскольку ответчиком не были нарушены обязательства, предусмотренные условиями договора в части передачи объекта в установленный срок, оснований для удовлетворения производных требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, а также расходов на оплату услуг представителя, судебных расходов, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда адрес от 19 сентября 2024 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Николаевой Елены Болеславовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион» - отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 июня 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: