Определение суда апелляционной инстанции

Судья: Тарбаива И.А.

1 инст. дело № 2-4485/2024

2 инст. дело № 33-12254/2025

77RS0004-02-2024-006307-71

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Максимовой Е.В.,

судей Курочкиной О.А., Аванесовой Г.А.,

при секретаре (помощнике) Атаманюк А.Г.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В. дело по апелляционной жалобе истца Шакировой М.С. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 03 сентября 2024 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Шакировой М.С. к Костроминой А.А. об обязании заключить договор купли-продажи доли квартиры – отказать.

Встречный иск Костроминой А.А. к Шакировой М.С., Колкуновой И.В. о признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Алексеевым А.Г. и Шакировой М.С., недействительным.

В удовлетворении остальной части встречного иска – отказать.

Взыскать с Шакировой М.С. (паспорт НОМЕР) в пользу Костроминой А.А. (паспорт НОМЕР) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28 200 руб.,

УСТАНОВИЛА:

Шакирова М.С. обратилась в суд с иском к Костроминой А.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли квартиры, мотивируя требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между Алексеевым А.Г. в лице представителя по доверенности Колкуновой И.В. и истцом заключен предварительный договор купли-продажи ½ доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: АДРЕС. Цена доли определена сторонами в размере 4 000 000 руб. Стороны согласовали обязательство заключить и представить на государственную регистрацию основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что на момент заключения предварительного договора покупателем Шакировой М.С. был перечислен аванс на счет продавца в размере 1 141 000 руб., в размере 732 500 руб., оставшаяся часть доли составляет 2 126 500 руб. со сроком уплаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Алексеев А.Г. умер. Наследником указанной доли является ответчик Костромина А.А. По изложенным основаниям истец с учетом уточнений просил обязать ответчика в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцом договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по указанному адресу.

Ответчик Костромина А.А., не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, подала встречный иск к Шакировой М.С., Колкуновой И.В. о признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав, что Алексеев А.Г. не был поставлен Колкуновой И.В. в известность о самом факте подписания ею с Шакировой М.С. предварительного договора. Кроме того, указанные в тексте договора Колкунова И.В., Шакирова М.С. и Шинина Н.Ю. являются членами одной семьи, Колкунова И.В. является бабушкой истца, Шинина Н.Ю. – матерью истца. Поскольку сделка была совершена в ущерб интересам Алексеева А.Г., Колкунова И.В., по мнению истца по встречному иску, заключив договор на указанных в нем условиях, допустила злоупотребление правом.

Представитель первоначального истца Шакировой М.С. и ответчика по встречному иску Колкуновой И.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика Костроминой А.А. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения первоначально заявленных требований по доводам, изложенным во встречном иске, требования которого поддержал.

Третье лицо Шинина Н.Ю. поддержала исковые требования Шакировой М.С. по доводам письменных пояснений, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Судом постановлено вышеназванное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец Шакирова М.С.

В заседании судебной коллегии истец Шакирова М.С., ее представители Самохвалов И.В., Васильев Б.Ю., третье лицо Шинина Н.Ю. явились, доводы жалобы поддержали.

Ответчик Костромина А.А., ее представитель Егоров К.М. в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражали.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассматривала дело при данной явке.

Судебная коллегия, выслушав стороны, проверив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы жалобы, приходить к следующему.

В силу ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По правилам ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как установлено судом первой инстанции, истцу Шакировой М.С. на праве собственности принадлежит ½ доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС.

ДД.ММ.ГГГГ Алексеев А.Г. в лице своего представителя Колкуновой И.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и Шакирова М.С. заключили предварительный договор, по условиям которого продавец обязался заключить с покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи принадлежащей Алексееву А.Г. ½ доли квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.

Стоимость ½ доли определена сторонами в сумме 4 000 000 руб. (п. 4.3 Договора).

В соответствии с п. 4.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что на момент заключения предварительного договора покупателем был перечислен аванс на счет продавца в ПАО Сбербанк путем перевода с карты покупателя на карту продавца в размере 1 873 500 руб. Оставшаяся часть стоимости доли в размере 2 126 500 руб. будет перечислена на банковский счет продавца по реквизитам продавца, предоставленным во время заключения основного договора в течение 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на долю в квартире к покупателю, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Алексеев А.Г. умер.

Наследником указанной доли является ответчик Костромина А.А.

Поскольку наследник уклоняется от заключения основного договора купли-продажи доли, истец полагает свои права нарушенными т обратилась в суд с настоящим иском.

Костромина А.А., не согласившись с заявленными требованиями, подала встречный иск, в котором ссылалась на недобросовестность представителя Алексеева А.Г. – Колкуновой И.В. при совершении сделки и недействительность оспариваемой сделки по основаниям ст. ст. 10, 168 ГК РФ.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиками по встречному иску не представлено доказательств того, что поверенный Колкунова И.В. уведомила собственника квартиры Алексеева А.Г. о намерении совершить оспариваемую сделку, равно как и доказательств согласия Алексеева А.Г. на отчуждение доли квартиры за 4 000 000 руб., тогда как согласно отчету ООО «Консультационная группа «ЭКСПЕРТ» № НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, составляет 18 600 000 руб., как и не представлено доказательств передачи денежных средств, уплаченных по договору истцом. Представленные истцом сведения о перечислении ежемесячно на счет Алексеева А.Г. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ денежных средств с карты Шакировой М.С. и третьего лица Шининой Н.Ю., которая приходится истцу матерью, по мнению суда не свидетельствуют с бесспорностью о наличии устной договоренности между Алексеевым А.Г. и Колкуновой И.В., Шининой Н.Ю. и Шакировой М.С. о дальнейшем выкупе ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, на изложенных в предварительном договоре условиях. При том, что данное жилое помещение находилось в фактическом пользовании Шакировой М.С. с ГГГГ.

Кроме того, судом учтено, что спорная сделка совершена между поверенной Колкуновой И.В. и ее внучкой Шакировой М.С., которой ранее Колкунова И.В. подарила вторую часть спорного жилого помещения.

Указанные обстоятельства по мнению суда свидетельствуют о том, что Колкунова И.В. злоупотребила своими правами поверенного, действуя заведомо в ущерб интересам доверителя Алексеева А.Г., что является основанием для признания сделки недействительной.

Принимая во внимание, что доказательств внесения денежных средств в счет оплаты спорной доли квартиры, материалы дела не содержат, суд не нашел оснований для применения последствий недействительности предварительного договора.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводам, что встречные требования подлежат удовлетворению частично, а первоначальные исковые требования – оставлению без удовлетворения в полном объеме.

С указанными выводами суда коллегия соглашается и не находит оснований для отмены решения суда в силу следующего.

Настаивая на удовлетворении своих исковых требований, Шакирова М.С. пояснила суду, что еще в ГГГГ между ней и Алексеевым А.Г. была достигнута договоренность о выкупе принадлежавшей ему доли квартиры за 4 млн. рублей, начиная с ММ.ГГГГ она и ее близкие родственники стали перечислять Алексееву А.Г. частичными платежами достигнутую между стоимость его доли квартиры.

Однако в силу ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом оснований считать, что между сторонами еще в ГГГГ был заключен предварительный договор и достигнута договоренность о продаже доли в квартире, не имеется.

Относительно ежемесячных платежей, на которые ссылается сторона истца, сторона ответчика дала пояснения, что данные переводы являлись арендной платой от сдачи квартир. Так, Алексеев А.Г. и Колкунова И.В. в порядке наследования имели в собственности по ½ доли квартиры каждый по адресу: АДРЕС и АДРЕС. Обе квартиры сдавались в аренду, и половина от арендных платежей перечислялась Алексееву А.Г., в последующем после переезда Шакировой М.С. в спорную квартиру арендные платежи перечислялись ему только за квартиру по ул. Вавилова.

Указанные доводы коллегия признает логичными и аргументированными, стороной истца по первоначальному иску не опровергнуты.

Также коллегия отмечает, что в соответствии с ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящего Кодекса.

Диспозитивными нормами гражданского законодательства закреплен принцип свободы договора, не допускающий понуждение к заключению договоров. Следовательно, собственники долей в квартире до заключения договора по отчуждению этих долей в чью-либо пользу вправе передумать и отказаться от заключения договора, сохранив за собой все права.

Само по себе заключение спорного договора о намерении продажи в будущем принадлежащей Алексееву А.Г. ½ долей в спорной квартире не порождает обязанности у наследника произвести отчуждение данной доли и не свидетельствует о том, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из разъяснений, данных в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (, , ГК РФ).

Поскольку действующее законодательство не содержит императивных норм, обязывающих собственника доли в квартире заключить договор купли-продажи принадлежащего ему объекта недвижимости, доводы истца о наличии оснований для удовлетворении иска следует признать ошибочным.

В соответствии с постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, в течение года с момента заключения предварительного договора ( ГК РФ).

Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда ( ГК РФ).

Шакировой М.С. заявлены исковые требования к Костроминой А.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли квартиры. Однако срок, установленный в предварительном договоре, на момент как подачи настоящего иска, так и не сегодняшний день не истек. С требованиями о переводе прав и обязанностей по предварительному договору на Костромину А.А., как правопреемника Алексеева А.Г., Шакирова М.С. не обращалась.

Таким образом, в связи с неистечением установленного предварительным договором срока спор о понуждении к заключению основного договора не мог быть передан на рассмотрение суда.

Учитывая, что доверенность на имя Колкуновой И.В. выдана Алексеевым А.Г. задолго до даты заключения спорного договора купли-продажи, доверенность является общей, выданной не на заключение конкретной сделки, отсутствия доказательств фактического исполнения договора со стороны Шакировой М.С., доказательств осведомленности Алексеева А.Г. о наличии сделки либо ее одобрения фактическими действиями Андреева А.Г. при жизни, коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для признания ее недействительной.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что выводы суда не противоречат материалам дела, решение суда является законным, а доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке в соответствии со ГПК РФ не имеется.

Руководствуясь , , 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 03 сентября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу, без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 28 марта 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: