Мотивированное решение

УИД 77RS0004-02-2022-016307-12

Решение

именем Российской Федерации

06 мая 2024 года Гагаринский районный суд адрес в составе судьи Черныш Е.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2583/2024 по иску Киреевой Галины Анатольевны к ООО «Специализированный застройщик «Премиум» о расторжении договоров, встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к Киреевой Галине Анатольевне о признании договора расторгнутым,

Установил:

Истец Киреева Г.А. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Премиум», уточненным в порядке, предусмотренном ст. 30 ГПК РФ, в котором просит суд расторгнуть договор № АРХ-1/1-45-211-3/АН участия в долевом строительстве, заключенный 25 мая 2022 года между Киреевой Г.А. и ООО «СЗ «Премиум», расторгнуть договор № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН участия в долевом строительстве, заключенный 22 июня 2022 г. между Киреевой Г.А. и ООО «СЗ «Премиум».

В обоснование исковых требований указала, что 25 мая 2022 г. и 22 июня 2022 г. заключила с ответчиком договоры долевого участия о строительстве жилого помещения и машино-места по адресу: адрес, Академика Волгина, вл. 2, стр. 1,2,3,4, в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки. По условиям п.п. 4.2. и 4.4. договоров цена жилого помещения составляет сумма Оплата осуществляется участником застройщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств на счет эскроу: сумма подлежала оплате в срок до 27 мая 2022 г., сумма – до 30 ноября 2022 г. включительно, а цена машино-места сумма до 27 июня 2022 года, сумма до 30 ноября 2022 г. включительно. 27 мая 2022 г. истец открыла в ПАО Сбербанк эскроу-счет и внесла 06 июня 2022 г. за жилое помещение сумма, а 23 июня 2022 г. открыла счет-эскроу и 07 июля 2022 г. внесла за машино-место сумма Не располагая денежными средствами для внесения оставшейся цены договоров по причине существенного изменения обстоятельства, 16 октября 2022 г. истец обратилась к ответчику с просьбой о расторжении договора. 08 ноября 2022 г. обратилась повторно, но никаких действий от ответчика не последовало. Полагает, что в силу Закона РФ «О защите прав потребителей» она вправе в любое время отказаться от исполнения договора в любое время, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке. Истец внесла первую часть денежных средств за счет собственных и заемных средств. Оставшуюся часть денежных средств планировала внести после продажи другой принадлежащей ей недвижимости, в момент заключения расторгаемых договоров у истца был покупатель и планировался выход на сделку, однако, покупатель отказался от покупки, стоимость недвижимости на вторичном рынке упала, другого покупателя найти не удалось, средствами на оплату второго взноса по договорам истец не располагает.

Решением Гагаринского районного суда адрес от 17.03.2023 г. требования истца о расторжении договоров участия в долевом строительстве № АРХ-1/1-45-211-3/АН от 25 мая 2022 года № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН от 22 июня 2022 г. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.10.2023 г. решение Гагаринского районного суд адрес от 17.03.2023 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Специализированный застройщик «Премиум» - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.02.2024 г. решение Гагаринского районного суд адрес от 17.03.2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.10.2023 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.02.2024 г. судебной коллегией указано, что судебные акты первой и апелляционной инстанции нельзя признать законными, поскольку судом было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, повлекшее принятие незаконного судебного акта. Изложенные судом выводы не основаны на обстоятельствах, подлежащих установлению по данному делу.

А именно, согласно ч. 1.1. ст. 9 по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно ч. 1.2. ст. 9 в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Таким образом, основания для расторжения в одностороннем порядке договора участником долевого строительства установлены законодательством исчерпывающим образом, закон о защите прав потребителей применяется к дачным отношениям только в той части, в которой они не урегулированы специальным законом.

Также в кассационном определении от 06.02.2024 г. указано, что при новом рассмотрении дела судом следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

02.04.2024 г. Киреева Г.А. уточнила исковые требования, основываясь на существенном изменении обстоятельств, из которых исходила при заключении спорных договоров, а именно ответчиком нарушен срок ввода в дома в эксплуатацию, объекты долевого строительства не будут переданы истцу в предусмотренный договорами долевого участия срок.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Премиум» направил встречное исковое заявление, в котором просит признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве № АРХ-1/1-45-211-3/АН, заключенный между Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Премиум» и Киреевой Галиной Анатольевной, с 05 апреля 2024 г. В удовлетворении требований Киреевой Г.А. о расторжении договора участия в долевом строительстве № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН отказать. Установить, что решение является основанием для восстановления в ЕГРН записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от 26.05.2022 № АРХ-1/1-45-211-3/АН, записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от 22.06.2022 № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН. Установить, что решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о расторжении (прекращении) договора участия в долевом строительстве от 26.05.2022 № АРХ-1/1-45-211-3/АН с 05 апреля 2024 г.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явился, настаивала на удовлетворении заявленных требований, во встречном иске ответчика просила отказать.

В судебное заседание представитель ответчика фио кызы явилась, просила отказать в иске в полном объеме, настаивала на удовлетворении встречных требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. , суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено и следует из материалов дела, 25 мая 2022 г. между Киреевой Г.А. и ООО «СЗ «Премиум» заключен договор № АРХ-1/1-45-211-3/AН участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался построить многофункциональный жилой комплекс по строительному адресу: адрес, Волгина Академика ул., вл. 2. стр. 1,2,3,4 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства жилое помещение (Объект) со следующими характеристиками: жилой корпус 1, секция 1, этаж 45, номер на площадке 4, условный номер 211, площадью 88,5 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные договором.

Согласно пунктам 4.2, 4.4 договора цена договора определена Сторонами в размере сумма Оплата цены договора осуществляется Участником (Депонент) Застройщику (Бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО Сбербанк России на следующих условиях: сумма подлежат оплате путем внесения денежных средств на открытый в срок до 27.05.2022 г. аккредитив в Банке-эмитенте; сумма подлежат оплате в срок до 30.11.2022 г. включительно.

22 июня 2022 г. между Киреевой Г.А. и ООО «СЗ «Премиум» заключен договор № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался построить многофункциональный жилой комплекс по строительному адресу: адрес, Волгина Академика ул., вл. 2, стр. 1,2,3,4 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства зависимые машино-места (Объект) со следующими характеристиками: этаж -1, условный номер 42 площадью 15,1 кв.м, и номер 43 площадью 16,4 кв.м.

Согласно пунктам 4.2, 4.4 договора, цена договора определена сторонами в размере сумма

Оплата цены договора осуществляется Участником (Депонент) Застройщику (Бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (Эскроу-агент) - ПАО Сбербанк России на следующих условиях: сумма подлежат оплате путем внесения денежных средств на открытый в срок до 27.06.2022 г. аккредитив в Банке-эмитенте; сумма подлежат оплате в срок до 30.11.2022 г. включительно.

27 мая 2022 г. истец открыла в ПАО «Сбербанк» эскроу-счет №40824.810.8.3811.0118955 и 06 июня 2022 года внесла на счет сумма

23 июня 2022 г. Киреева Г.А. открыла в ПАО «Сбербанк» эскроу-счет №40824.810.5.3811.0119500 и 07 июля 2022 года внесла на счет сумма

Срок внесения второй части денежных средств по договорам наступил 30.11.2022, до настоящего времени каких-либо требований от ответчика к истцу не поступало.

Киреева Г.А. обратилась к ответчику с просьбой расторгнуть договоры 18 октября 2022 г., затем 08 ноября 2022 г., сообщив о невозможности исполнения принятых на себя обязательств по оплате объектов долевого участия.

Согласно ч. 1.2. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Истец ссылается на то, что не располагает денежными средствами для внесения оставшейся части цены договора по причине существенного изменения обстоятельств, из которых она исходила при заключении договора, пользуясь правом потребителя на расторжение договора, 16 октября 2022 года и 08 ноября 2022 года обратилась к ответчику с просьбой о расторжении договоров, однако ответа на свое обращение не получила.

Согласно уточненному исковому заявлению от 02.04.2024 г. Киреева Г.А. указывает на то, что ответчиком нарушен срок ввода дома в эксплуатацию, очевидно, что объекты долевого строительства не будут переданы в предусмотренным договором срок, что является самостоятельным основанием для расторжения договоров.

Согласно п. 2.5 спорных договоров срок ввода в многоквартирного дома в эксплуатацию – не позднее адрес 2023 г., передача объекта осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30 июня 2024 г. в соответствии с п.2.3 заключенных договоров долевого участия.

В соответствии со сведениями, размещенными в единой информационной системе жилищного строительства Наш.дом.рф планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – адрес 2024 г., планируемая дата передачи квартир дольщикам – 31.12.2024 г.

ч. 3 ст. 6 Закона Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Судом было принято встречное исковое заявление, в котором ответчик просит суд признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве № АРХ-1/1-45-211-3/АН, заключенный между Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Премиум» и Киреевой Галиной Анатольевной, с 05 апреля 2024 г. В удовлетворении требований Киреевой Г.А. о расторжении договора участия в долевом строительстве № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН отказать. Установить, что решение является основанием для восстановления в ЕГРН записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от 26.05.2022 № АРХ-1/1-45-211-3/АН, записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от 22.06.2022 № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН. Установить, что решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о расторжении (прекращении) договора участия в долевом строительстве от 26.05.2022 № АРХ-1/1-45-211-3/АН с 05 апреля 2024 года.

Ответчик ссылается на то, что первичным обязательством считается оплата участником цены договора, а встречным обязательством – передача застройщиком объекта недвижимости, при этом до момента осуществления полной оплаты застройщик не считается просрочившим исполнение независимо от того, в какой срок фактически были построены и введены в эксплуатацию объекты, что корреспондирует с диспозицией п. 2 ст. 328 ГК РФ, позволяющей стороне приостановить исполнение встречного обязательства при отсутствии первичного представления содержаться также в определении Верховного Суда РФ от 02.09.2020 № 305-ЭС20-12224, принятому по делу № А40-122132/2019.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Суд приходит к выводу, в ошибочном толковании ответчиком п. 2. ст. 328 ГК РФ, поскольку в соответствии с вышеуказанной нормой под встречным обязательством можно истолковать передачу объекта участнику долевого строительства. Однако истцом во встречном исковом заявлении указано, не на отказ передачи ему объекта долевого строительства, а на не своевременный ввод дома в эксплуатацию. В связи с тем, что выводы ответчика не правильны, они не могут быть применены при рассмотрении настоящего иска.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом было установлено, что в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеются исчерпывающие обстоятельства для расторжения договора.

Принимая во внимание, вышеизложенное суд приходит выводу об удовлетворении исковых требований Киреевой Г.А., в удовлетворении встречного искового заявления – отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. -, суд

Решил:

Исковые требования Киреевой Галины Анатольевны к ООО «Специализированный застройщик «Премиум» о расторжении договоров удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № АРХ-1/1-45-211-3/АН участия в долевом строительстве, заключенный 25 мая 2022 года между Киреевой Галиной Анатольевной (паспортные данные по адрес 10 июня 2013 года) и ООО «Специализированный застройщик «Премиум» (ИНН 9723102794).

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № АРХ-ММ-1-3/42-43/АН участия в долевом строительстве, заключенный 22 июня 2022 года между Киреевой Галиной Анатольевной (паспортные данные по адрес 10 июня 2013 года) и ООО «Специализированный застройщик «Премиум» (ИНН 9723102794).

В удовлетворении встречного иска ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к Киреевой Галине Анатольевне о признании договора расторгнутым отказать

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда через канцелярию Гагаринского районного суда адрес в течение 1 месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

решение изготовлено в окончательной форме 13 мая 2024 года

Судья Е.М.Черныш