Определение суда апелляционной инстанции

Дело № 02-4049/2023 | Гагаринский районный суд

Информация о деле

УИД 77RS0004-02-2023-005053-34

Судья 1-ой инстанции: фио Дело № 33-8526/24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

адрес 18 апреля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Мошечкова А.И.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Головиной Л.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело № 2-4049/2023 по апелляционной жалобе истца Бернат А.С. в лице представителя по доверенности фио на решение Гагаринского районного суда адрес от 26 июня 2023 года (в редакции определения суда от 11 января 2024 года об исправлении описки), которым постановлено:

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «БАСТИОН» (ИНН 7728458737) в пользу фио фио (паспортные данные) разницу в цене в площади объекта в размере сумма, расходы на оплату услуг представителя сумма, штраф в размере сумма

Возвратить истцу фио фио расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «БАСТИОН» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать,

УСТАНОВИЛА:

Бернат А.С. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Бастион» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.10.2021 по 17.01.2022 в размере сумма, денежных средств в счет уменьшения фактической площади квартиры в размере сумма, штрафа в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.01.2022 по 06.03.2023 в размере сумма, расходов по уплате государственной пошлины, мотивируя свои требования неисполнением застройщиком своих обязательств в установленный договором участия в долевом строительстве срок; передачей истцу объекта долевого строительства меньшей площадью, чем установлено договором.

Представитель истца в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит истец по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 29.09.2019 года между ООО «Специализированный застройщик «Бастион» (застройщик) и Бернат А.С. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № СТ-К1-2-289, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику квартиру, стоимостью сумма

В соответствии с п. 3.7 договора застройщик обязался передать истцу объект в течение трех месяцев с даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию – январь 2021 года, то есть в срок не позднее 30.04.2021.

Дополнительным соглашением № 1 от 22.06.2021 к договору участия в долевом строительстве стороны согласовали срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию – адрес 2021 года (п. 3.7 договора).

В пункт 5.1.6 договора внесены изменения, в соответствии с которыми изменение (увеличение) сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию на срок не более 4 месяцев не требует подписания дополнительного соглашения сторонами, и участник долевого строительства, подписывая договор дает согласие на изменение (увеличение) срока, указанного в п. 3.7. договора, до 4 месяцев (то есть до 30.08.2021).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что датой передачи истцу объекта долевого строительства является 30.01.2022 (30.06.2021 + 3 месяца + 4 месяца).

Истец выполнила свои обязательства по договору, уплатив стоимость объекта. Квартира передана истцу по акту приема-передачи 18.01.2022.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, суд исходил из того, что квартира передан истцу в установленный договором срок, в связи с чем, оснований для применения штрафных санкций к ответчику не имеется.

Разрешая исковые требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения фактической площади квартиры, суд исходил из того, что истцу передана квартира площадью 61,7 кв.м, то есть меньше на 0,6 кв.м, чем площадь квартиры которую по договору приобрела истец.

В соответствии с пунктом 4.6 договора участия в долевом строительстве если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами компетентной организации, выполняющей кадастровый и технический учет, будет меньше проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м, то участнику долевого строительства возвращается разницы в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

Факт передачи истцу квартиры меньшей проектной площади не оспаривался ответчиком, подтверждается представленными документами. По условиям дополнительного соглашения от 22.06.2021 стороны согласовали новую проектную площадь 62,3 кв.м объекта долевого участия. Учитывая уменьшение площади квартиры, которое составило 0,6 кв.м, исходя из цены договора, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере сумма

При этом суд отказал в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежные средства в связи с тем, что номер расчетного счета для перечисления денежных средств истец не предоставила.

На основании положений ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере сумма, а также расходов по оплате юридических услуг в соответствии со ст.ст. 98, 100 ГПК РФ в размере сумма

Между тем судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда в силу следующего.

В соответствии с п. 5.1.6 договора (в редакции дополнительного соглашения) установлено, что в случае если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. То есть предполагается право участника согласиться либо отказаться от изменения условий договора.

Однако в следующем абзаце п. 5.1.6 договора указано, что изменение (увеличение) сроков строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию на срок не более 4 (четырех) месяцев не требует подписания дополнительного соглашения сторонами, что противоречит вышеуказанным условиям договора.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Застройщик не вправе продлить срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с участником долевого строительства, обратное бы снижало ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивало право участника долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства (право на неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и т.д.).

Одностороннее изменение условий договора, заключенного с потребителем, прямо запрещено законом, соответствующее положение договора (п. 5.1.6), предполагающее изменение условий договора без подписания дополнительного соглашения сторонами в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является ничтожным вне зависимости от признания его таковым судом, возможность принять или отклонить предложение о подписании дополнительного соглашения к договору зависит от волеизъявления истца, которой соответствующего решения не принималось.

При этом судебная коллегия принимает во внимание согласованное сторонами в п. 3.7 договора право застройщика передать истцу объект в течение трех месяцев с даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

При таких данных, судебная коллегия приходит к выводу о том, что датой передачи объекта долевого строительства участнику является 30.09.2021.

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению ставка рефинансирования, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта, то есть в рассматриваемом случае – 30 сентября 2021 года.

Согласно п. 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 года № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

По состоянию на 30.09.2021 ключевая ставка Банка России составляла 6,75% годовых.

Таким образом, размер неустойки по договору за период с 01.10.2021 по 17.01.2022 будет составлять сумма, из расчета: 6 858 700 × 109 × 2 × 1/300 × 6,75%.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части взыскания с ответчика неустойки необходимо отменить и, принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ по вопросу снижения неустойки в связи с нарушением обязательств, с учетом обстоятельств дела, длительности просрочки исполнения ответчиком обязательств, размера неустойки, взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бастион» в пользу истца неустойку в размере сумма

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размерах денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

На основании ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, площадь которого меньше той, которая предусмотрена договором участия в долевом строительстве, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства.

Из содержания условий договора следует, что между сторонами достигнута договоренность о передаче истцу объекта, площадью 64,1 кв.м, стоимостью сумма, при этом расчет стоимости объекта производится исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства в размере сумма Таким образом, истец обязался оплатить стоимость договора в указанном размере при условии передачи ему объекта площадью 64,1 кв.м.

Между тем из материалов дела следует, что проектная площадь объекта долевого строительства уменьшена, разница между проектной и передаваемой площадью составляет 2,4 кв.м, при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закона о защите прав потребителей) потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

В данном случае, рассматривая вопрос о нарушении требований к качеству объекта долевого строительства с применением положений Закона о защите прав потребителей, необходимо исходить из того, что недостаток товара (работы, услуги) определяется как несоответствие товара (работы, услуги) обязательным требованиям, предусмотренным законом или условиям договора.

Таким образом, передача ответчиком истцу квартиры меньшей площади, чем определено в договоре, является отступлением от его условий и нарушает права истца как потребителя, что дает ему право требовать соразмерного уменьшения покупной цены и влечет обязанность ответчика возвратить излишне полученные денежные средства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части взыскания денежных средств в счет уменьшения фактической площади квартиры, взыскав с ООО «Специализированный застройщик «Бастион» в пользу истца в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства денежные средства в размере сумма (107 000 х 2,4).

Претензия об уплате денежных средств была направлено истцом в адрес ответчика 05.12.2022, получена ответчиком – 09.12.2022. В претензии установлен срок для исполнения обязательства – 20 календарных дней. Следовательно, размер процентов по ст. 395 ГК РФ, подлежащих уплате ответчиком истцу, за период с 30.12.2022 по 06.03.2023 будет составлять сумма

Таким образом, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в указанной части и взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма

Согласно постановлению Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с 29 марта 2022 года, до 30 июня 2023 года включительно.

Судом первой инстанции при применении к застройщику такой меры ответственности как штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, не было учтено, что срок для добровольного удовлетворения требований потребителя в связи с направленной ответчиком претензией 5 декабря 2022 года (л.д. 28-30) приходится на период установленных названным постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 ограничений, в течение которых штрафные санкции не взыскиваются.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика штрафа применительно к положениям названного постановления.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в указанной части является незаконным и необоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований о взыскании штрафа.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере сумма

Также на основании положений ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет адрес в размере сумма

Оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда адрес от 26 июня 2023 года (в редакции определения суда от 11 января 2024 года об исправлении описки) отменить в части разрешения исковых требований о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа.

В указанной части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований фио фио к ООО «Специализированный застройщик «Бастион» о взыскании штрафа – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бастион» в пользу фио фио неустойку в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма

Решение Гагаринского районного суда адрес от 26 июня 2023 года изменить в части размера взысканных денежных средств в счет уменьшения фактической площади квартиры, расходов на представителя, государственной пошлины.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бастион» в пользу фио фио денежные средства в счет уменьшения фактической площади квартиры в размере сумма, расходы на представителя в размере сумма

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бастион» в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: