Мотивированное решение

УИД 77RS0004-02-2023-001776-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 26 октября 2023 года

Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Шестакова Д.Г., при секретаре Кудашовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2599/2023 по иску ООО «Точка Опоры» к Панову Артему Юрьевичу, Панину Геннадию Александровичу, Петриеву Виталию Васильевичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Точка Опоры» обратилось в суд с иском к Панову А.Ю., Панину Г.А. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Петриев В.В.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что принадлежащая Обществу на праве собственности жилое помещение выбыло из их владения на основании сделки заключенной не уполномоченным лицом, учитывая тот факт, что договор купли-продажи содержит факсимиле подписи генерального директора Общества, что не предусмотрено договором, а представитель покупателя Панова А.Ю. по доверенности ввел представителя Общества в заблуждение относительно природы сделки. Кроме того, денежные средства в счет заключенной сделки до настоящего времени не поступали на счет Общества. Учитывая изложенное, истец просит суд уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ: о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 17.02.2022, заключенный между ООО «Точка Опоры» и Пановым А.Ю.; признании недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 24.03.2022 заключенный между Пановым А.Ю. и Паниным Г.А.; признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 26.12.2022 заключенный между Паниным Г.А. и Петриевым В.В.; признании недействительной записи в ЕГРН от 17.03.2022 № ...-77/072/2022-4 на имя Панова А.Ю.; признании недействительной записи в ЕГРН от 25.03.2022 № ...-77/072/2022-6 на имя Панина Г.А.; признании недействительной записи в ЕГРН от 13.01.2023 № ...-77/072/2023-11 на имя Петриева В.В.; применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчиков возвратить в собственность истца жилое помещение; обязать Управление Росреестра по Москве осуществить регистрацию права собственности Общества на квартиру; прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры; взыскании с ответчиков солидарно расходы по уплате государственной пошлины.

Представитель истца ООО «Точка Опоры» по доверенности Шангиреев С.Р., в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ответчики Панов А.Ю., Панин Г.А., Петриев В.В. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств и возражений по делу не заявляли.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств и возражений по существу рассмотрения дела не заявляли.

Представитель третьего лица ПАО Банк ВТБ по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков Панова А.Ю., Панина Г.А., Петриева В.В., третьего лица Управления Росреестра по Москве, извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 3 статьи 167 ГПК РФ.

Суд, огласив исковое заявление, уточнение к нему, возражения ответчика Панина Г.А., третьего лица ПАО Банк ВТБ, выслушав доводы явившихся представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований на основании следующего.

Как следует из материалов гражданского дела и материалов регистрационного дела полученному по запросу суда, 17.02.2022 между ООО «Точка опоры» (далее – Продавец) и Пановым А.Ю. (далее – Покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец передал в собственность Покупателя принадлежащее жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер ..., стоимостью сумма. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН за № ...-77/072/2022-4 от 17.03.2022.

24.03.2022 между Пановым А.Ю. (далее – Продавец) и Паниным Г.А. (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, согласно которому Продавец передал в собственность Покупателя принадлежащее жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер ..., стоимостью сумма. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН за № ...-77/072/2022-6 от 17.03.2022.

26.12.2022 между Паниным Г.А. (далее – Продавец) и Петриевым В.В. (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, согласно которому Продавец передал в собственность Покупателя принадлежащее жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер ..., стоимостью сумма. Жилое помещение находится в залоге у ПАО Банк ВТБ на основании закладной.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры от 17.02.2022 не был подписан со стороны Продавца, а имущество выбыло из его владения помимо его воли, однако данные доводы опровергаются следующими обстоятельствами.

В силу п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Как следует из положений статьи 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1).

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (пункт 2).

Как следует из материалов регистрационного дела, 17.02.2022 в филиал ГБУ МФЦ адрес Басманный обратился представитель Общества с ограниченной ответственностью «Точка Опоры» фио, действующая на основании нотариальной выданной фио временно исполняющим обязанности нотариуса адрес фио доверенности 49АА0332347 от 09.09.2021, регистрационный номер 49/10-н/49-2021-2-1647.

Согласно полномочиям, указанным в доверенности, фио была уполномочена на совершение всех необходимых действий по государственной регистрации прав в том числе на спорный объект недвижимости - жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер ..., а в последующем с правом управлять и распоряжаться указанным имуществом, с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, для совершения указанных действий предоставляется право быть представителем в МФЦ с правом заключения и подписания за цену и на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора, заключении и подписания договора купли-продажи, передаточного акта, с правом осуществления расчета по сделкам, подписывать необходимые заявления, в том числе заявления о государственной регистрации.

Факт выдачи указанной доверенности истцом в ходе судебного разбирательства не оспаривался, также как и данные в ней полномочия доверенного лица.

Таким образом, сам факт наличия факсимиле, который подтверждается представленным истцом заключением и в ходе судебного разбирательства не был оспорен ответчиками не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры от 17.02.2022 фактически между сторонами не был заключен. Напротив, своими действиями такими как представление интересов Общества в МФЦ уполномоченного лица не только на подачу и регистрацию документов на отчуждение жилого помещения, но и на подписание самого договора купли-продажи квартиры, передаточного акта и получение денежных средств, свидетельствует о том, что договор был заключен от имени и в интересах Общества.

При подаче договора купли-продажи квартиры от 17.02.2022 на регистрацию сделки в котором Продавцом было заверено, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, а кроме того, действуя добросовестно и с должной осмотрительностью именно представитель Общества должен был удостовериться в соответствии заключенной сделки с нормами действующего законодательства и доведение до покупателя информации о наличии в договоре факсимиле подписи директора Общества.

Отдельно подлежат рассмотрению доводы ответчика Панина Г.А. об использовании той же самого факсимильного воспроизведения подписи директора Общества при заключении сделки на приобретение спорной квартиры 28.06.2018, а также в доверенности, выданной на имя представителя истца 14.10.2022 на подачу искового заявления (л.д. 9) что в ходе судебного разбирательства оспорено истцом не было, доказательств обратного не представлено.

Кроме того, суд считает, что истцом не доказано, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 17.02.2022, представитель Общества была введена в заблуждение или обманута представителем Покупателя Панова А.Ю. Порядок и правовые последствия любой сделки установлены законом, который доступен всем гражданам и юридическим лицам. Согласно п.1 ст.178 ГК РФ, мотив сделки не является заблуждением. Равным образом не признается заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке. Законы должны быть известны каждому, а ссылка на их незнание не является основанием для оспаривания заключенной сделки.

Ссылки истца на неполучение денежных средств в счет оплаты договора купли-продажи не соответствуют фактическим обстоятельствам дела ввиду следующего.

Согласно п. 2.4 заключенного договора от 17.02.2022 Обязательства Покупателя по оплате квартиры считаются исполненными надлежащим образом с даты зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца либо поступления наличных денежных средств в кассу Продавца.

В доказательство внесения денежных средств Продавцом ООО «Точка Опоры» Покупателю Панову А.Ю. была выдана квитанция к приходному кассовому ордеру № 08 от 17.02.2022 о внесении денежных средств в сумме сумма.

Само по себе обстоятельство того, что денежные средства фактически на счет Общества зачислены не были не опровергает представленное уполномоченным представителем Общества фио доказательством внесения денежных средств, а кроме того, факт неоплаты не влечет за собой оснований для признания договора купли-продажи недействительным.

Учитывая установленные по делу обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что довод истца об использовании факсимиле для заключения договора купли-продажи квартиры от 17.02.2022 недостаточен для признания сделки недействительной и применении ее последствий при наличии действий направленных на заключение сделки уполномоченным лицом, также как и его подписание, а факт введения представителя Общества в заблуждение не был подтверждён в ходе судебного разбирательства. Отказывая истцу в удовлетворении первоначальных требований о признании договора купли-продажи квартиры от 17.02.2022 недействительным у суда также отсутствуют правовые основания для признания недействительными договоров купли-продажи от 24.03.2022 и от 26.12.2022.

Суд также обращает внимание истца на добросовестность действий совершенные ответчиками Паниным Г.А. и Петриевым В.В. при приобретении имущества.

В силу абз. 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Следовательно, в судебном заседании подлежит установлению факт в том числе добросовестность со стороны Покупателя, который знал или мог знать об отсутствии у Продавца прав на отчуждение данного имущества.

В доказательство добросовестности Паниным Г.А. представлена выписка из ЕГРН из которой следует, что собственником квартиры является Панов А.Ю., обременений на квартиру не имеется. Добросовестность также была проверена сотрудниками ПАО Банк ВТБ при выдаче кредитных средств на приобретение жилого помещения.

Также, Панин Г.А. обращался в Гагаринский районный суд адрес с исковым заявлением о прекращении фио права пользования жилым помещением и снятием с регистрационного учета, который вступившим в законную силу решением суда от 25.11.2022 по гражданскому делу № 2-6607/2022 был снят с регистрационного учета.

При регистрации сделки о приобретении имущества как Паниным Г.А. так и Петриевым В.В. ПАО Банк ВТБ затребовал все необходимые сведения о реальности заключенной сделки, в том числе руководствовался сведениями полученными из ЕГРН о регистрации права собственности и отсутствии обременений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчиком Паниным Г.А. и ПАО Банк ВТБ представлены доказательства добросовестности Покупателей при приобретении спорного жилого помещения, следовательно у суда отсутствуют дополнительные основания для признания договоров купли-продажи квартиры 24.03.2022 и от 26.12.2022 недействительными сделками.

В отношении требований о прекращении обременений в виде ипотеки суд отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку судом была установлена добросовестность Покупателей спорной квартиры, суд также приходит к выводу о добросовестности действий Банка при заключении кредитного договора и получении квартиры в залог, следовательно данные обстоятельства являются дополнительным основанием для отказа истцу в удовлетворении требований о прекращении залога на недвижимое имущество.

Отказывая истцу в удовлетворении первоначально заявленных требований у суда также отсутствуют правовые основания для признания записей в ЕГРН недействительными, прекращении обременения в виде ипотеки, обязании возвратить квартиру в собственность Общества, обязании Управление Росреестра по регистрации права собственности Общества на квартиру и взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Точка Опоры» к Панову Артему Юрьевичу, Панину Геннадию Александровичу, Петриеву Виталию Васильевичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления судом Решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд адрес.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2023 года.

Судья Д.Г. Шестаков