Мотивированное решение

УИД: 77RS0004-02-2022-009915-79

№ 2-5887/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

фио 28 сентября 2022 года

Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5887/22 по иску Тубелис Софьи Александровны к Нарбаеву Назыму Батырбековичу об уменьшении цены земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Тубелис С.А. обратилась в суд с иском к Нарбаеву Н.Б., в котором просит уменьшить цену договора купли-продажи земельного участка с 1 300 000 руб. до 646 000 руб., взыскать излишне уплаченные по договору купли –продажи денежные средства в размере 654 000 руб., взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 584 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Требования мотивированы тем, что 28.07.2021 между Тубелис С.А. и ответчиком Нарбаевым Н.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 572 кв.м, для садоводства и дачного хозяйства, расположенного в адрес, ОАО «Джемете» с кадастровым номером ... по цене 1 300 000 руб., оплаченную истцом. Истец рассчитывала, что сможет использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования для садоводства и дачного хозяйства, т.е. построить там садовый дом, пригодный для круглогодичного проживания для семьи истца и постоянной регистрации. До сделки представитель продавца заверял, что участок пригоден для этих целей. Продавец своей подписью в договорах купли-продажи также заверил, что участок пригоден для использования в соответствии с его назначением (п.9 Договора купли-продажи). О наличии каких бы то ни было ограничений на использовании участков и наличии прав третьих лиц, покупателю продавец не сообщил. После сдачи документов на государственную регистрацию, при осмотре на местности, выяснилось, что на отчуждаемом земельном участке были преднамеренно уничтожены знаки, оповещающие, что через земельный участок проходит подземный газопровод, что делает невозможным строительство на данном участке.

30.08.2021г. от адрес поступил ответ, из которого следует, что по данному участку проходит подземный газопровод высокого давления Ду-200 с охранной зоной 278 кв.м, следовательно, участки обременены правами третьих лиц, о чем в нарушение ст. 460 ГК РФ продавец не сообщил покупателю до сделки.

В связи с изложенным, строительство садового дома на спорном участке не представляется возможным, так как земельный участок расположен в границах охранной зоны, режим которой запрещает строительство любого назначения: жилого, промышленного, сельскохозяйственного и пр., что является существенным обстоятельством и в значительной мере лишает покупателя того, на что он рассчитывал при заключении договора. Таким образом, в товаре имеется существенный недостаток, не позволяющий использовать его по назначению в том объеме, как это указано в договоре купли-продажи. По заключению независимой оценки, рыночная стоимость земельного участка с КН ... составляет сумму не более 646 000 руб. с учетом фактической возможности его эксплуатации без строительства дома.

Истец Тубелис С.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

Представитель истца. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, дал пояснения. аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Нарбаев Н.Б. в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, письменный отзыв не представил.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Общие положения о договоре купли-продажи предусматривают, что в соответствии с п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При этом статья 557 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Так, статьей 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

На основании п.1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Строительными нормами и правилами СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85* (с Изменением № 1) СП (Свод правил) от 25.12.2012 № 36.13330.2012, установлены минимальные расстояния для газопровода с условным диаметром трубы свыше 800 до 1000 см в размере 250 метров от оси крайних газопроводов до объектов, зданий и сооружений.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указанные СНиП являются обязательными для применения, поскольку включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года N 1047-р, в соответствии с частью 3 статьи 42 данного Федерального закона.

Согласно ст.32 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Материалами дела установлено, что 28.07.2021 между Тубелис С.А. и ответчиком Нарбаевым Н.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка плошадью 572 кв.м, для садоводства и дачного хозяйства, расположенного в адрес, ОАО «Джемете» с кадастровым номером ... по цене 1 300 000 руб.

В день сделки истец передала ответчику 1 300 000 руб., что подтверждается расписками.

Как указала истец, она рассчитывала, что сможет использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования для садоводства и дачного хозяйства, т.е. построить садовый дом, пригодный для круглогодичного проживания для семьи истца и постоянной регистрации. До сделки представитель продавца заверял, что участок пригоден для этих целей. Продавец своей подписью в договорах купли-продажи также заверил, что участок пригоден для использования в соответствии с его назначением (п.9 Договора купли-продажи). О наличии, каких-либо ограничений на использовании участков и наличии прав третьих лиц, покупателю продавец не сообщил. В реестре имеются ограничения по строительству высоты дома с учетом наличия рябом аэродрома, о которых было истцу известно.

Как указала истец, после сдачи документов на государственную регистрацию, при осмотре на местности, выяснилось, что на отчуждаемом земельном участке были преднамеренно уничтожены знаки, оповещающие, что через земельный участок проходит подземный газопровод, что делает невозможным строительство на данном участке.

Истец подала заявление в Росреестр, в период приостановки регистрации перехода права собственности, обратилась с запросами в уполномоченные организации, с целью выяснить, насколько существенно влияет газопровод на возможность использования участка

30.08.2021г. от ОА «Газпром Газораспределение адрес» поступил ответ, из которого следует, что по данному участку проходит подземный газопровод высокого давления Ду-200 с охранной зоной 278 кв.м, следовательно, участки обременены правами третьих лиц, о чем в нарушение ст. 460 ГК РФ продавец не сообщил покупателю до сделки.

В связи с изложенным, строительство садового дома на спорном участке не представляется возможным, так как земельный участок расположен в границах охранной зоны, режим которой запрещает строительство любого назначения: жилого, промышленного, сельскохозяйственного и пр., что является существенным обстоятельством и в значительной мере лишает покупателя того, на что он рассчитывал при заключении договора. Таким образом, в товаре имеется существенный недостаток, не позволяющий использовать его по назначению в том объеме, как это указано в договоре купли-продажи.

Принимая во внимание требования закона и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных Тубелис С.А. исковых требований.

Судом на основании анализа и оценки, представленных сторонами доказательств установлено, что при заключении договора купли-продажи Тубелис С.А. исходила из того, что ею приобретается земельный участок под садоводство, на котором планируется возведение жилого строения и хозяйственных сооружений, что не противоречит разрешенному использованию земельного участка. Впоследствии, Тубелис С.А. стало известно о том, что по данному участку проходит подземный газопровод высокого давления Ду-200 с охранной зоной 278 кв.м, следовательно, участки обременены правами третьих лиц, что исключает нахождение на земельном участке зданий, строений, сооружений.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи в отношении покупателя Тубелис С.А. существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, в том числе при определении существенных условий договора, в том числе о цене земельного участка, при наличии которых до достижения между сторонами соглашения, договор купли-продажи мог быть заключении на иных условиях или не заключен вообще. Доказательств того, что Тубелис С.А. до заключения договора купли-продажи было известно и существующих ограничениях и обременениях в отношении земельного участка, материалы дела не содержат.

Из заключения специалиста следует, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного в адрес, ОАО «Джемете» с кадастровым номером ..., составляет сумму не более 646 000 руб. с учетом фактической возможности его эксплуатации без строительства дома.

Суд не находит оснований не доверять заключению специалиста, поскольку оно составлено специалистом, имеющим опыт экспертной работы. При этом заключение достаточно аргументировано и согласуется с имеющимися в материалах дела иными доказательствами, заключение суд находит относимым, допустимым, достоверным доказательством.

Поскольку судом установлены существенные недостатки переданного товара (земельного участка), оплаченная Тубелис С.А. цена земельного участка в договоре подлежит уменьшению, а с ответчика Нарбаева Н.Б. подлежит взысканию сумма в размере 654 000 руб., путем уменьшения цены земельного участка, расположенного в адрес, ОАО «Джемете» с кадастровым номером ... с 1 300 000 руб. до 646 000 руб.

Истцом Тубелис С.А. заявлено требование об оплате расходов на услуги представителя в размере 30 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая нормы гражданского процессуального законодательства, регулирующие рассматриваемые правоотношения, вышеприведенную правовую позицию, объем выполненной представителем истца работы: консультация, составление претензии и искового заявления, участие в подготовке дела к судебному разбирательству, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, сложность спора, суд полагает возможным частично удовлетворить заявление о возмещении расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., взыскав их с ответчика Нарбаева Н.Б. в пользу истца Тубелис С.А.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 21 584 руб.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уменьшить цену земельного участка общей площадью 572 кв.м адрес, ОАО «Джемете» с кадастровым номером ... с 1 300 000 руб. до 646 000 руб.

Взыскать с Нарбаева Назыма Батырбековича (паспортные данные) в пользу Тубелис Софьи Александровны (паспортные данные.........) денежные средства в размере 654 000 руб., расходы по оплате госпошлины 21 584 руб., расходы на оплату представителя в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований Тубелис Софьи Александровны отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 04 октября 2022 г.

Судья фио