Мотивированное решение

УИД 77RS0004-02-2022-008294-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 08 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 сентября 2022 года

Гагаринский районный суд адрес, в составе председательствующего судьи Шестакова Д.Г., при секретаре Ортун К.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-0902/2022 по административному иску Абакаровой Асли Кагировны к Управлению Росреестра по Москве о признании решения незаконным, обязании,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец Абакарова А.К. обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Москве от 04.05.2022 № КУВД-001/2021-2178586/3 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – здание, общей площадью 1361,50 кв.м., кадастровый номер 77:06:0003003:1032, расположенный по адресу: адрес, возложении на Ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный Истец указывает, что основанием для отказа в государственной регистрации явились следующие обстоятельства: не представлен реестр требований кредиторов на момент утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, с подтверждением их полномочий, протокол об утверждении положения; при сопоставлении сведений ЕГРН выявлено, что в здании проведены работы по перепланировке, сведениями о наличии разрешительной документации на которые ответчик не располагает; сведения о здании содержаться в перечне объектов недвижимого имущества, указанных в Приложении 2 Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП; на основании полученной в порядке межведомственного документооборота информации, установлено, что мансарда здания обладает признаками самовольного строительства, разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не выдавалось. Административный ответчик при проведении государственной регистрации вышел за рамки своих полномочий, поставив фактически под сомнение зарегистрированное право на здание. Само по себе наличие в отношении здания, сведений о том, что оно обладает признаками самовольного строительства, о наличии препятствий проведению оспариваемый регистрационных действий также не свидетельствует, как и не лишает заинтересованных лиц в установленном порядке решать вопросы в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Кроме того, на основании решения арбитражного суда в иске Правительства Москвы и ДГИ адрес к ОАО «Банк Западный» о признании мансарды самовольной постройкой было отказано. Поскольку решение регистрационного органа нарушает права Истца она обратилась в суд с настоящим иском.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ДГИ адрес, Государственная инспекция по контролю за использованием объекта недвижимости адрес и Комитет государственного строительного надзора адрес.

Административный истец в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности Кахриманова Д.А., который настаивал на удовлетворении требований в полном объеме.

Административный ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, направили в адрес суда письменные возражения на заявленные требования, на основании которых просил суд отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Комитета Государственного строительного надзора адрес по доверенности фио в судебном заседании полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Заинтересованные лица ДГИ адрес и Государственная инспекция по контролю за использованием объекта недвижимости адрес в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств и возражений по делу не заявляли.

В соответствии с положениями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, дело рассмотрено в отсутствие административного ответчика и заинтересованных лиц, извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Суд, огласив исковое заявление, возражения административного ответчика, выслушав доводы представителя административного истца и представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч.2 ст.46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с ч.1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (пункт 1); проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3).

Согласно ч. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, на основании проведенных публичных торгов по продаже имущества Должника ОАО «Банк Западный» Истец была признана победителем торгов на нежилое здание общей площадью 1 361,40 кв.м. адрес: адрес, кадастровый номер 77:06:50003003:1032.

25.01.2021 в Управление поступили заявления Административного истца и ООО Банк «Западный» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» о государственной регистрации права собственности, № MFC-0558/2021-113119-1,2.

В качестве документа-основания на государственную регистрацию представлен Договор купли-продажи от 14.12.2020 № 2020-7904/79, заключенный между ООО Банк «Западный» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» и Абакаровой А.К.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о недвижимости, обязательным этапом государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

09.10.2020 Управлением в соответствии с п. 5 ч.1 ст. 26 Закона о недвижимости принято решение, о приостановлении государственной регистрации права собственности, № КУВД-001/2021-2178586.

01.03.2021 в Управление поступило заявление Административного истца о предоставлении дополнительных документов, № MFC-0558/2021-339665-1.

04.02.2021 Управлением направлен запрос в адрес ДГИ адрес и Госинспекции по недвижимости об актуальности информации об учете Объекта недвижимости как обладающего признаками самовольного строительства и является ли Объект недвижимости самовольной постройкой, исх. № 11-734/2021.

04.02.2021 Управлением направлен запрос в адрес ГБУ МосгорБТИ о предоставлении актуальной информации об Объекте недвижимости (причинах изменений сведений о характеристиках, а также о наличии разрешительных документов на проведение работ по перепланировке).

04.05.2021 Управлением в соответствии со ст. 27 Закона о недвижимости принято решение об отказе государственной регистрации права собственности, № КУВД-001/2021-2178586, на основании следующего: не представлены реестр требования кредиторов на момент утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, с подтверждением их полномочий, протокол об утверждении положения; при сопоставлении сведений ЕГРН выявлено, что в здании проведены работы по перепланировке, сведениями о наличии разрешительной документации на которые Управление не располагает; объект недвижимости включен в Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Кроме того, при сопоставлении сведений ЕГРН выявлено, что в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес кадастровый № 77:06:0003003:1032, проведены работы по перепланировке, сведениями о наличии разрешительной документации на которые Управление не располагает.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из полученного ответа Госинспекции по недвижимости (вх. № 11-544/2021 от 11.02.2021) следует, что в отношении здания произведена перепланировка за счет возведения мансарды и внутренней перепланировки.

По информации Мосгосстройнадзора разрешение на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию не выдавалось.

Таким образом, Объект недвижимости обладает признаками самовольного строительства и включена в приложение № 2 Постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП.

Исходя из полученного ответа ГБУ МосгорБТИ (вх. № 11-550/2021 от 11.02.2021) следует, что согласно данным технического учета на 31.12.2012, учтено нежилое здание площадью 1265,4 кв. м.

Таким образом, исходя из сведений ЕГРН установлено, что в здании проведено переоборудование. Акт, подтверждающий выполнение указанных работ, отсутствует, изменения по объектам в ЕГРН не вносились.

Таким образом реализация на торгах объекта недвижимости с площадью 1 361,4 кв.м., который фактически не существует ввиду проведения переоборудования, выразившегося в изменении площади объекта, вещное право на которое у ОАО «Банк Западный» не возникло, и оборот которого до внесения соответствующих изменений в ЕГРН не допускается.

В ходе проведения правовой экспертизы также установлено, что заявленный к регистрации объект недвижимости включен в перечень объектов недвижимого имущества созданных на земельных участках, не предоставленных (отведенных) для строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Приложением № 2 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Согласно ст. 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

В силу п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земли Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории, указанной в п.1 ст.7 ЗК РФ, отдельно.

В соответствии со ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, одним из правоустанавливающих документов для регистрации права собственности на здания, сооружения, объект незавершенного строительства является документ, подтверждающий отвод земельного участка для целей строительства или реконструкции в установленном законом порядке.

При этом документы, подтверждающие отвод земельного участка для целей строительства/реконструкции, а также разрешительная документация, в материалы реестрового дела также не представлены.

Суд соглашается с мнением административного ответчика, который пришел к выводу о том, что предшествуя проведению открытых торгов по реализации объектов недвижимости должника, конкурсный управляющий ОАО Банк «Западный» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» должен был привести в соответствие заявленный к регистрации объект недвижимости, а именно предоставить документы, подтверждающие отвод земельного участка для целей строительства (реконструкции), а также разработку соответствующей проектной документации на реконструкцию, получение разрешения на реконструкцию и, в случае изменения технических характеристик, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Необходимость представления данных документов подтверждена вышеуказанными ответами на запросы Управления, направленных в рамках приостановления государственной регистрации права собственности.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации изложенными в п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 согласно которой при отсутствии у органа кадастрового учета документов, подтверждающих согласование в установленном порядке совершения переустройства и (или) перепланировки помещения, отказ в осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости является законным.

Ссылки Истца на решение Арбитражного суда адрес от 12.12.2021 по делу № А40-234575/2020 об отказе в удовлетворении требований Правительства Москвы и адрес Москвы к ОАО «Банк Западный» о признании Объекта недвижимости самовольной постройкой не может быть принято судом, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа государственной регистрации права собственности от 04.05.2021 № КУВД-001/2021-2178586 данный судебный акт отсутствовал, следовательно, данный судебный акт в материалы реестрового дела не представлялся.

По смыслу и во взаимосвязи ч. 4 ст. 18, ст. 29 Закона о недвижимости, ст. 59, ст. 60, ст. 61 КАС РФ относимыми и допустимыми доказательствам могут являться только те доказательства, которые были представлены на государственную регистрацию прав с заявлением и по которым государственным регистратором проведена правовая экспертиза.

Иное толкование представляло бы правовую возможность суду подменять функции государственного регистратора и обязанность представлять на государственную регистрацию документы, указанные в Законе о недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что доводы Истца о незаконности решения регистрационного органа не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, в связи с чем требования Истца подлежат отклонению в полном объеме.

В соответствии со ст. 227 КАС РФ, отказывая в удовлетворении первоначальных требований, у суда также отсутствуют основания для возложения на Управление Росреестр по адрес обязанности по регистрации прав в отношении здания.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований Абакаровой Асли Кагировны к Управлению Росреестра по Москве о признании решения незаконным, обязании, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Гагаринский районный суд адрес.

Судья Д.Г. Шестаков