Решение

УИД: 77RS0004-02-2022-004187-94

Дело № 2-3504/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 01 сентября 2022 года

Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при помощнике Максимук В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3504/2022 по иску Синицы Андрея Ивановича к ООО «А101» о взыскании денежных средств,

установил:

Истец Синица А.И. обратился в суд с иском к ООО «А101» и просит суд, с учетом уточнений, взыскать стоимость расхождения цены объекта от реальной площади в размере 155 301 руб., проценты согласно ст. 395 ГК РФ в размере 30 221,82 руб., неустойку за просрочку оказания услуг (выполнения работ по чистовой отделе помещения) в размере 5 945 830, 08 руб., компенсацию морального вреда в размере 150 000, штраф, а также неустойки за каждый день просрочки по день исполнения обязательства в размере 3 % от суммы 5 945 830,82 руб., мотивируя заявленные требования тем, что 25 сентября 2018 года между ООО «А101» и Синицей А.И. был заключен договор № ДИ23К-4.1-243 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался передать Участнику квартиру со следующими характеристиками: жилой дом – 4, корпус – 1, секция – 3, условный номер объекта 4 -243, номер этажа 11, проектная площадь 53,6 кв.м., количество комнат – 2. То есть площадь помещения по сравнению с указанной в договоре сократилась на 1,4 кв.м, в связи с чем с учетом стоимости одного квадратного метра с ответчика подлежит взысканию разница за предоставление помещения меньшей площади в размере 155 302 руб. (5 945 830,08 : 53,6 х 1,4) В соответствии с условиями договора застройщик обязался получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее 31.07.2020 г. передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект с следующими характеристиками: 2-комнатная квартира с чистовой отделкой, в многоквартирном доме № 4 корпус 1, в секции 3, на 11-м этаже, с условным номером 4-243, площадью 52,2 кв.м, по адресу: Москва, адрес. Цена договора составила 5 945 830 руб. 08 коп. Согласно передаточному акту от 03.10.2020 г. объект передан истцу с просрочкой оказания услуг (чистовая отделка) на 64 календарных дня.

Истец в судебное заседание явился, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по доводам представленных в материалы дела возражений.

Просил об отсрочке на исполнения решения суда, учитывая положения Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с , Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного .

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 25 сентября 2018 года между ООО «А101» (застройщик) и Синица А.И. (участник ДДУ) был заключен договор № ДИ23К-4.1-243 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался передать Участнику квартиру со следующими характеристиками: жилой дом – 4, корпус – 1, секция – 3, условный номер объекта 4 -243, номер этажа 11, проектная площадь 53,6 кв.м., количество комнат – 2.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее 31.07.2020 г. передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект с следующими характеристиками: 2-комнатная квартира с чистовой отделкой, в многоквартирном доме № 4 корпус 1, в секции 3, на 11-м этаже, с условным номером 4-243, площадью 52,2 кв.м, по адресу: Москва, адрес. Цена договора составила 5 945 830 руб. 08 коп. (Пять миллионов девятьсот сорок пять тысяч восемьсот тридцать) рублей 08 копеек.

Истец в судебном заседании и в исковом заявлении указывал на то, что характеристики объекта не соответствуют условиям договора, ссылаясь на приложение № 1 к договору, проектной документации, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истца недвижимое имущество: помещение в здании площадью 53,60 кв.м., а так же на акт от 03.10.2020 г., по результатам натурного обследования объекта установлено, что по состоянию на 03.10.2020 г. площадь объекта составляет 52,2 кв.м. что на 1,4 кв.м., меньше площади, оплаченной покупателем и указанной в договоре.

Фактическая передача квартиры с чистовой отделкой состоялась по передаточному акту от 03.10.2020 года.

На основании решения Гагаринского районного суда адрес от 23 декабря 2021 года, вступившим в законную силу 20 июня 2022 года, с ООО «А101» в пользу Синицы А.И. взысканы денежные средства – сумму затрат на восстановительный ремонт в размере 523 556,86 руб., неустойка за нарушение сроков устранения недостатков в переданном помещении за период с 13.02.2021 по 23.02.2021 в размере 200 000 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 11 000 руб., штраф в размере 300 000 руб., в остальной части иска отказано.

Ответчик в судебном заседании возражал на требования о взыскании неустойки, ссылаясь на п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 года №423, указывая на то, что период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года не должен учитываться при начислении неустойки за просрочку выполнения работ по чистовой отделке помещения, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года №214.

Ответчик возражал против удовлетворения требований о взыскании стоимости разницы площадей объекта долевого строительства, в судебном заседании пояснил, что обмеры жилого помещения производились после произведения ремонтных (отделочных работ), а также ссылаясь на то, что в состав указанной проектной документации не включается сведения об отделке помещения, поскольку каждый участник долевого строительства самостоятельно определяет стиль отделки по каждому объекту, поэтому невозможно на этапе подготовки проектной документации определить площадь объекта с учетом произведенных отделочных работ.

Ответчик ссылался на п.5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которому адрес жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, в связи с чем, истец не учёл 1.4 кв. м. балкона (с учётом коэффициента), указанных в акте приёма передачи.

Согласно приложению 1 к договору № ДИ23К-4.1-243 участия в долевом строительстве от 25 сентября 2018 года «Основные характеристики жилого дома и объекта», подписанного сторонами, проектная площадь объекта составляет 53.6 кв.м., площадь комнат 30,9 кв.м., площадь вспомогательных помещений 21.3 кв.м., площадь балкона 1.4 кв. м. (с учётом коэффициента), площадь балкона 4.6 кв.м. (без учёта коэффициента).

Согласно передаточному акту к договору № ДИ23К-4.1-243 участия в долевом строительстве от 25 сентября 2018 года от 03.10.2020 года, в основных характеристиках объекта указана общая площадь объекта 52.20 кв.м., площадь комнат 30.90 кв.м., площадь вспомогательных помещений 21.30 кв.м., площадь балкона 1.40 кв. м. (с учётом коэффициента), площадь балкона 4.60 кв.м. (без учёта коэффициента).

С учетом установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании стоимости расхождения цены объекта от реальной площади и взыскании неустойку за просрочку оказания услуг (выполнения работ) не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Услуга по чистовой отделке не является самостоятельной услугой или работой, а входит в обязательство застройщика по договору и передаче помещения участнику долевого строительства.

Решением Гагаринского районного суда адрес от 23 декабря 2021 года, вступившим в законную силу 20 июня 2022 года, с ООО «А101» в пользу Синицы А.И. взыскана сумма затрат на восстановительный ремонт в размере 523 556 руб. 86 коп., а так же взыскана неустойка за нарушение сроков устранения недостатков в переданном помещении в размере 200 000 руб., в связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки за просрочку оказания услуг (выполнения работ по чистовой отделке).

Из указанного решения следует, что в пользу истца взысканы убытки, связанные с передачей ему квартиры с нарушением требований по качеству. Данным судебным актом объект долевого участия также рассматривался как единый объект с учетом чистовой отделки, который передавался по договору долевого участия.

Требования истца о взыскании неустойки за период с 01.08.2020 по 03.10.2020 за нарушение срока выполнения работ по чистовой отделке, исходя из цены квартиры, так как отдельно в договоре стоимость чистовой отделки направлены на преодоление моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", которым ограничена возможность взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

В связи с изложенным, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из п.4.6. ДДУ стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта и рассчитываются путем умножения общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 4.2 договора. При уточнении цены договора стороны подписывают акт сверки взаимных расчетов, составленный по форме приложения к договору.

Пунктом 4.8. договора предусмотрено, что если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной площади объекта, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, предусмотренной п.4.2. в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта о взаиморасчётах

Пунктом 1.8 договора предусмотрено, что проектная (приведенная) площадь – сумма площадей всех частей помещений, предусмотренная проектной документацией, включая площади вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии лоджий и балконов, подсчитываемых с коэффициентами для лоджий 0,5, балконов – 0,3.

Общая (приведенная) площадь(п. 1.9.) - сумма площадей всех частей помещения (объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении объекта, произведенных по заказу застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии лоджий и балконов, подсчитываемых с коэффициентами для лоджий 0,5 – балконов – 0,3.

Определенная договором общая площадь объекта с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора согласно условиям договора и может не совпадать с проектной общей площадью объекта (п. 1.9).

Как следует из акта сверки взаиморасчетов от 03 октября 2020 года, по результатам обмеров 07 апреля 2020 года объект имеет фактическую площадь 53,6 кв.м, в соответствии с п. 1.9 договора применяемую для расчетов, в том числе общую площадь 52,2 кв.м Разница между общей проектной площадью объекта в п.3.2. договора, равна 53,6 кв.м, и фактической площадью объекта составила согласно акту 0.

Так, в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ адрес жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Поскольку фактическая площадь (53,6 кв.м) объекта долевого участия не меньше проектной (53,6 кв.м), общая площадь в размере 52,2 кв.м, указанная в акте приема-передачи от 03.10.2020 определена с учетом коэффициента, предусмотренного для определения площади вспомогательного назначения – балконов с коэффициентом 0,3, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца доплаты за уменьшение площади квартиры.

Учитывая, что указанная в акте приема-передачи общая площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения, что соответствует условиям договора, то оснований для вывода о взыскании с ответчика денежной суммы в связи с передачей объекта меньшей площадью, чем это согласовано сторонами, суд не находит, отказывая в иске в данной части.

Поскольку в удовлетворении вышеуказанных требований судом отказано, то не имеется и оснований суд для удовлетворения производных требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, в удовлетворении требований о взыскании стоимости расхождения цены объекта от реальной площади и взыскании неустойки за просрочку оказания услуг (выполнения работ по чистовой отделке) суд отказывает, а поскольку требования о взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, производны от основного требования, оснований для их удовлетворения не имеется в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Синицы Андрея Ивановича (паспорт Российской Федерации 4509 №791597, выданный отделением по адрес ОУФМС России по адрес в адрес 26 сентября 2008 года) к ООО «А101» (ОГРН 1127746474349) о взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08 сентября 2022 года.

Судья А.Н. Кочнева