Определение суда апелляционной инстанции

УИД 77RS0004-02-2022-000373-90

Судья фио

Дело № 33-14592/2023

(№ 2-2139/2022 – в суде 1-й инст.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 июня 2023 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Мухортых Е.Н.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Апсове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе ответчика фио на решение Гагаринского районного суда адрес от 30 июня 2022 года, которым постановлено:

взыскать с Абросимова Бориса Михайловича в пользу ООО «Орхидея-парк» задолженность в общем размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма,

установила:

ООО «Орхидея-парк» обратилось в суд с иском к Абросимову Б.М. о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 в размере сумма, задолженности по содержанию, ремонту и обслуживанию имущества за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение 1 этажа № 8-14, 16, 17, литер Г, Г2, Г3 общей площадью 104,11 кв. м, находящееся по адресу: адрес. Обязанности по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего пользования, а также по предоставлению коммунальных ресурсов осуществляет истец на основании договора № 15А/УК от 10.08.2018. Между тем, Абросимов Б.М. не исполняет надлежащим образом свои обязательства по своевременной оплате за содержание имущества общего пользования, расположенного в границах ООО «Орхидея-парк», а также имеет задолженность за пользование земельным участком, в связи с чем за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 у него образовалась задолженность в общем размере сумма

Представитель истца ООО «Орхидея-парк» извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Абросимов Б.М. в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, своего представителя в суд не направил, письменный отзыв на иск не представил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик Абросимов Б.М.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем в соответствии со Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда, как постановленное с нарушением требований процессуального закона, подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 8, 210, 310, 606, 614, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Абросимов Б.М. – собственник нежилого помещения общей площадью 104,11 кв. м, находящегося по адресу: адрес, не исполняет обязанности по оплате оказанных истцом ООО «Орхидея-Парк» услуг по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего пользования, коммунальных услуг, имеет задолженность за пользование земельным участком, в связи с чем за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 с него в пользу истца подлежит взысканию задолженность в общем размере сумма, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В апелляционной жалобе ответчик Абросимов Б.М. указывает о том, что при вынесении решения суд не учел, что 15 октября 2020 г. на общем собрании собственников помещений в комплексе коттеджей «Орхидея Парк», проведенного в форме очно-заочного голосования, принято решение о выборе способа управления комплексом - через Товарищество собственников недвижимости    «Комплекс    апартаментов Орхидея    Парк», которое не было привлечено судом к участию в деле, в то время как постановленным решением затронуты его права и законные интересы.

Данные доводы жалобы коллегия находит заслуживающими внимания.

Исходя из характера заявленного иска, суду следовало привлечь Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк» к участию в деле.

Рассмотрев дело а отсутствие Товарищества собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк», которое не было привлечено к участию в деле и не была извещено о его рассмотрении, суд нарушил требования Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой правосудие осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон, чем лишил Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк» возможности воспользоваться правами, предусмотренными Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на участие в процессе, представление доказательств, возражений.

Установив допущенные судом нарушения п. п. 2, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, привлекла Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк» к участию в деле в качестве третьего лица.

При таких данных решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права, с принятием в соответствии с положениями ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нового решения.

При новом рассмотрении дела участвующие в деле лица, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились.

Привлеченный к участию в деле представитель третьего лица Товарищества собственников недвижимости «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» представил письменный отзыв на иск, просил в удовлетворении исковых требований ООО «Орхидея-Парк» отказать.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, оценив представленные доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно , Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим .

В силу п. 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Орхидея-парк» является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: адрес, на основании договора аренды №01/25-09. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН, срок аренды участка до 11.07.2054.

Ответчик Абросимов Б.М. является собственником нежилого помещения на 1 этаже № 8-14, 16, 17, литер Г, Г2, Г3 общей площадью 104,11 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.

На основании п. 1.3 соглашения о возмещении части арендных платежей за земельный участок от 10.08.2018, заключенного между ООО «Орхидея-парк» и Абросимовым Б.М., поскольку ответчик является собственником нежилого помещения на земельном участке, то приобретает право пользования части земельного участка.

Согласно пп. 1.5, 2.1.3 соглашения ответчик обязался возмещать ООО «Орхидея-парк» часть арендных платежей, пропорционально площади помещения.

В силу п. 3.2 соглашения ответчик возмещает часть арендных платежей за земельный участок ежеквартально на основании счета, выставленного не позднее 10 числа начала каждого квартала.

В соответствии с п. 4.1 соглашения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стороны несут ответственность согласно действующему законодательству РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Орхидея-Парк» указало, что задолженность фио по оплате за пользование земельным участком за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 составляет сумма

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

адрес, на котором расположены приобретенный ответчиком объект недвижимости, ООО «Недвижимость-2014» (продавец) использовало на основании договора аренды, право требования по которому в дальнейшем перещло к ООО «Орхидея-Парк».

В силу положений , Гражданского кодекса Российской Федерации, , Земельного кодекса Российской Федерации за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у ООО «Орхидея-Парк» (ранее – у ООО «Недвижимость-2014»), к Абросимову Б.М. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки, установленной субъектом Российской Федерации – адрес.

Следовательно, у ответчика фио в связи с приобретением объекта недвижимого имущества возникла обязанность по уплате арендных платежей арендодателю, то есть Территориальному управлению Росимущества по адрес. При том, что доказательств внесения арендных платежей за пользование земельным участком, истцом ООО «Орхидея-Парк» не представлено.

А потому, оснований для удовлетворения требований ООО «Орхидея-Парк» о взыскании с фио задолженности по оплате аренды земельного участка за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 в размере сумма судебная коллегия не находит.

В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности , и ГК РФ и - ЖК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 адрес кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)    непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2)    управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)    управление управляющей организацией,

Согласно ч. 2.2 ст.161 адрес кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме.

В силу ч. 3 ст. 161 адрес кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.8 ст.162 адрес кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление допускается законом.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ч. 4 ст. 44 адрес кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, и выбор способа управления домом.

Материалами дела подтверждается, что ранее ООО «Орхидея-Парк» являлась управляющей организацией, осуществлявшей содержание и ремонт общего имущества, оказание коммунальных услуг в отношении комплекса апартаментов «Орхидея-парк», находящихся по адресу: адрес.

10.08.2018 между ООО «Орхидея-Парк» и ответчиком Абросимовым Б.М. был заключен договор № 15А/УК на оказание услуг и выполнению работ по содержанию общего имущества Комплекса, предоставлению коммунальных услуг (энергоресурсы, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз ТБО, перекачка фекальных стоков) собственнику, а также членам семьи собственника, арендаторам, иным законным пользователям помещения, представлять интересы собственника во взаимоотношениях между сторонними организациями и заключать договоры со смежными организациями и поставщиками, оказывать собственнику услуги по ведению бухгалтерской и иной документации, начислению, перерасчету платежей.

За оказываемые управляющей компанией услуги собственником выплачивается вознаграждение, размер которого определен сметой и возмещает компании расходы по поставке энергетических ресурсов (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз ТБО, перекачка фекальных стоков) исходя из фактического потребления. При расчете вознаграждения, подлежащего уплате собственником управляющей компании, стороны исходят из общей площади помещения в соответствии с техническим паспортом (включая общую площадь террас (п. 2 1 указанного договора). Оплата вознаграждения производится не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежного документа (квитанции), предъявленного управляющей компанией.

Обращаясь в суд, ООО «Орхидея-Парк» просит взыскать с фио задолженность по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 в размере сумма

Вместе с тем, из материалов дела следует, что 12 мая 2020 г. собственниками недвижимости на территории комплекса Апартаментов «Орхидея Парк» создано Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк».

28 августа 2020 г. Абросимов Б.М. вступил в члены Товарищества собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк».

15 октября 2020 г. на общем собрании собственников помещений в комплексе коттеджей «Орхидея Парк», проведенного в форме очно-заочного голосования, принято решение о выборе способа управления комплексом - через Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк».

3 ноября 2020 г. на внеочередном общем собрании Товарищества, проведенного в форме заочного голосования, собственниками было принято решение с 9 ноября 2020 г. отказаться от услуг ООО «Орхидея-Парк» по содержанию и ремонту общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк». Бремя несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества возложено на Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк».

Таким образом, с момента изменения собственниками управляющей организации, оплата за содержание и ремонт общего имущества должна производиться в выбранную управляющую организацию.

15 декабря 2020 г. ответчик направил истцу заявление об отказе от услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

16 июля 2021 г. между Товариществом собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк» и Абросимовым Б.М. заключен договор № 15-1 оказания коммунальных услуг в комплексе апартаментов «Орхидея Парк».

Начиная с 9 ноября 2020 г. фактически содержание и ремонт общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк» осуществляет Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк», что подтверждается договором № 4409 от 21.06.2021 холодного водоснабжения и (или) водоотведения с МУП адрес «Водоканал», договором № ЮЛ22-22140 от 04.10.2022 на оказание услуг по обращению с ТБО с адрес, договор энергоснабжения № 23020202091 от 20.12.2022 с ПАО «ТНС Энерго Кубань», решением общего собрания собственников от 20 февраля 2022 г., отчетом ревизора за 2021 г., платежными документами Товарищества собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк» об оплате услуг по содержанию общего имущества.

Ответчик Абросимов Б.М., являясь членом Товарищества собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк», оплачивает содержание и ремонт общего имущества комплекса коттеджей «Орхидея Парк» ежемесячно, начиная с 9.11.2020 и по настоящее время, задолженности не имеет, что подтверждается письменным отзывом третьего лица.

Как не имеется у ответчика фио и задолженности перед ООО «Орхидея-Парк» по оплате спорных услуг за период до 08.11.2020, что следует из представленных им платежных документов.

В этой связи, принимая во внимание, что смена управляющей компании произошла на законном основании, решение общего собрания собственников помещений в комплексе коттеджей «Орхидея Парк» о выборе способа управления комплексом через Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея Парк» является действующим, никем не отменено, а ответчик добросовестно оплачивает расходы на содержание и ремонт общего имущества, требование истца ООО «Орхидея Парк» о взыскании с фио задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества за период с 01.11.2020 по 14.03.2022 в размере сумма является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда с вынесением по делу нового решения об отказе в иске ООО «Орхидея-Парк» в полном объеме.

Исходя из изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда адрес от 30 июня 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО «Орхидея-парк» к Абросимову Борису Михайловичу о взыскании задолженности за пользование земельным участком, по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества, расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Председательствующий

Судьи