Определение суда апелляционной инстанции

судья: Кочнева А.Н.

гражданское дело № 33-9035/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва 17 марта 2022 года

Полный текст апелляционного определения изготовлен 17 марта 2022 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пономарева А.Н.,

судей Суслова Д.С., Аванесовой Г.А.,

при помощнике судьи Батеевой Е.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–2764/2021 по иску Уманского Павла Анатольевича к Уманскому Николаю Павловичу о признании действительным договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, признании права собственности на долю, регистрации перехода права собственности,

по апелляционной жалобе истца Уманского П.А. (с учетом дополнений к ней), апелляционной жалобе ответчика Уманского Н.П. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 8 октября 2021 года,

заслушав доклад судьи Суслова Д.С., выслушав Уманского П.А., представителя Уманского Н.П., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя Пехотина А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным,

УСТАНОВИЛА:

Уманский П.А. обратился в суд с указанным выше исковым заявлением к Уманскому Н.П. (сын истца), о признании действительным договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 8 марта 2019 года, заключенного между сторонами в отношении жилого помещения по адресу: адрес, признании права собственности на указанную долю, регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что ответчик после подписания договора, предусматривавшего условие о его нотариальном удостоверении и регистрации после 11 марта 2020 года (что было связано с необходимостью прохождения ответчиком лечения тяжелого заболевания), после получения от истца денег в сумме 5500000 рублей по указанному договору, уклонился от удостоверения и регистрации договора, поскольку 25 апреля 2019 года заложил Пехотину А.В. свою долю в праве собственности на спорную квартиру во исполнение обязанности по договору займа на сумму 1300000 рублей.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие Уманского Н.П., извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель Пехотина А.В. просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение прав Пехотина А.В. как залогодержателя.

Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 8 октября 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Суд применительно к нормам статей 209 пункт 1, 251, 432 пункт 1, 433 пункт 1, 165 пункты 1, 2, 163 пункт 2 подпункт 1, пункт 3, 549, 550 Гражданского кодекса РФ, статьи 45 пункт 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», статьи 42 часть 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пришел к выводу о том, что договор, по поводу которого возник спор, подписан между сторонами, но нотариально не удостоверен и не зарегистрирован. С другой стороны, после заключения между сторонами договора купли-продажи, ответчик заложил квартиру по договору ипотеки от 25 апреля 2019 года во исполнение своих обязательств по договору займа, договор ипотеки в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

На основании изложенного судом сделан вывод о том, что даже если бы стороны обратились к нотариусу в порядке, установленном договором, сделка купли-продажи не была бы удостоверена, поскольку в отношении доли в праве собственности ответчика был зарегистрирован залог.

В апелляционных жалобах Уманский П.А., Уманский Н.П. ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного.

Заявители жалоб утверждают, что выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав Уманского П.А., представителя Уманского Н.П., представителя Пехотина А.В., обсудив доводы жалоб, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Требование добросовестности является принципом гражданского права, закрепленным в положениях Гражданского кодекса РФ, в частности статьях 1, 10, 307 пункт 1.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Пунктами 2, 3 той же статьи установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

Последнее означает, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, аналогичные правила содержаться в статье 165 Гражданского кодекса РФ.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2).

В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (пункт 3).

Из анализа приведенных законоположений следует, что договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, потому что является консенсуальным, становится обязательным для сторон с момента его подписания в простой письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению – при продаже доли в праве собственности на квартиру. В том случае, когда сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами до осуществления государственной регистрации перехода права собственности, продавец не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, как на основания освобождения его от исполнения обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения и возможности совершения в отношении указанного недвижимого имущества каких-либо распорядительных действий, включая залог жилого помещения третьим лицам. В свою очередь покупатель доли жилого помещения вправе признать исполненный сторонами договор купли-продажи действительным и потребовать по суду государственной регистрации перехода права собственности, если докажет, что действия продавца, уклоняющегося от исполнения своих обязанностей по договору купли-продажи, явились недобросовестными.

Материалами дела установлено, что в нарушение приведенных законоположений Уманский Н.П. действовал недобросовестно, поскольку после заключения 8 марта 2019 года договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру по указанному адресу, предусматривающему нотариальное удостоверение сделки после 11 марта 2020 года, он, получив полную оплату по договору купли-продажи от Уманского П.А. в размере цены 5500000 рублей, в нарушение закона в одностороннем порядке отказался от своих договорных обязательств, возникших перед Уманским П.А., заключив с Пехотиным А.В. 25 апреля 2019 года, то есть через полтора месяца после заключения договора купли-продажи с Уманским П.А., договор ипотеки в отношении спорного имущества.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не была заложена, указанный договор был исполнен сторонами 8 марта 2019 года, квартира передана Уманскому П.А. по акту, Уманский П.А. с указанного времени единолично исполнял все обязанности собственника жилого помещения, включая оплату жилого помещения и коммунальных услуг, однако в период до 11 марта 2020 года, установленный договором для его нотариального удостоверения и государственной регистрации перехода права собственности, Уманский Н.П. в нарушение приведенных законоположений воспрепятствовал нотариальному удостоверению сделки, заключив с Пехотиным А.В. договор ипотеки спорной квартиры.

Данные обстоятельства, фактически установленные судом первой инстанции, не получили надлежащей оценки применительно к названным выше нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, направленным на надлежащее исполнение обязательств, недопустимость одностороннего отказа от обязательств или иного злоупотребления правом, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Также решение суда, отдавая приоритет договору ипотеки и интересам залогодержателя, не учитывает, что договор ипотеки заключен после договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, истец не ставит вопрос о прекращении ипотеки в связи с необходимостью регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Пехотиным А.В. не представлено доказательств нарушения его прав в случае удовлетворения заявленных Уманским П.А. требований по настоящему гражданскому делу.

На основании изложенного решение суда нельзя признать законным, на основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 329, пунктом 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 8 октября 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать действительным договор купли-продажи ½ доли квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенный 8 марта 2019 года между Уманским Павлом Анатольевичем и Уманским Никитой Павловичем.

Признать право собственности Уманского Павла Анатольевича на ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, на основании договора купли-продажи ½ доли квартиры, заключенного 8 марта 2019 года между Уманским Павлом Анатольевичем и Уманским Никитой Павловичем.

Решение суда является основанием для регистрации Управлением Росреестра по Москве перехода права собственности Уманского Павла Анатольевича на указанное жилое помещение.

Председательствующий:

Судьи:

...