Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес дата.

Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2502/20 по иску фио к наименование организации о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неосновательно оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с иском к ответчику наименование организации о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи здания на стоимость работ по восстановлению коммуникаций и конструкций здания на сумму сумма, взыскании части неосновательно оплаченной суммы по договору купли- продажи от дата в сумме сумма, взыскании штрафа на сумму сумма за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дату предъявления претензии, и до даты возврата денежных средств.

Требования мотивированы тем, что дата между наименование организации (правопреемник - наименование организации) (продавец) и фио (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания, площадью 221,1 кв.м., по адресу: адрес. Указанное имущество приобретено покупателем для собственных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Покупатель не является индивидуальным предпринимателем, коммерческую деятельность не ведет. Договор купли-продажи заключен по результатам торгов, проводимых посредством публичного предложения в электронной форме, на электронной площадке в сети Интернет. На сновании протокола № 178fz21111700002 от дата об итогах торгов в электронной форме, победителем торгов признан фио Имущество продано по цене сумма, с учетом НДС 18% сумма Лотовая документация по торгам была размещена дата на сайте единой электронной торговой адрес, по адресу в сети «Интернет»: htpp://l78fz.roseltorg.ru. При этом описание и технические характеристики объекта содержали сведения о том, что в здании имеется водопровод - местный из скважины; канализация местная; отопление - центральное от автоматического газового водонагревателя АГВ; горячее водоснабжение - от колонки; электроснабжение - 220В, скрытая проводка. В состав лотовой документации входили документы технического учета: кадастровый паспортные данные, поэтажный план по состоянию на дата, экспликация по состоянию на дата, выписка из технического паспорта с последней датой обследования - дата Начальная цена продажи имущества была определена в размере сумма и установлена на основании отчета № р-13-06 наименование организации о рыночной стоимости нежилого здания от дата. После подписания договора купли-продажи, между сторонами был подписан Акт приема-передачи здания от дата, согласно которому здание передано с коммуникациями, указанными в лотовой документации (водопровод - местный из скважины; канализация - местная; отопление - центральное от автоматического газового водонагревателя (АГВ); горячее водоснабжение - от колонки; электроснабжение - 220В, скрытая проводка). После подписания акта приема-передачи покупателем самостоятельно были получены актуальные документы технического учета по состоянию на дата, в которых указано, что в здании отсутствует водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение, газоснабжение. Из имеющихся коммуникаций - электроснабжение с открытой проводкой. Для подтверждения выявленных фактов продавец привлек специалиста для проведения осмотра, который произвел его в дата, подтвердив отсутствие коммуникаций в здании. В дата продавцом заказана строительно-техническая экспертиза здания с проведением расчета рыночной стоимости ремонтных работ по восстановлению коммуникаций и конструкций в здании. Стоимость работ/материалов составляет сумма. Таким образом, после передачи имущества продавцом покупателю было выявлено несоответствие товара условиям договора купли-продажи. После подписания акта приема-передачи имущества покупатель не осуществлял никаких ремонтных работ в здании, не использовал его лично и не передавал никому во владение и пользование. Факт отсутствия ремонтных работ в здании в течение 3 лет (т.е. в период дата дата) подтверждается Заключением строительно-технической экспертизы № 200320-100 от дата, проведенной наименование организации. Согласно акту приема-передачи здания от дата, здание передано с коммуникациями, указанными в лотовой документации. Таким образом, формально продавец выполнил свою обязанность, а покупатель, путем проставления своей подписи в договоре купли- продажи и акте приема-передачи, подтвердил исполнение продавцом данной обязанности. Но так как после фактической передачи недвижимости покупателю и проведения детального профессионального обследования здания было выявлено отсутствие инженерных коммуникаций и иного технического обеспечения, у покупателя возникло право на предъявление требований к продавцу в соответствии со ст. 475 ГК РФ. Несмотря на то обстоятельство, что лотовая документация содержала сведения о возможности каждого участника торгов осмотреть здание, и в силу добросовестности участников гражданского оборота, покупатель обязан был произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества и совершить действия по оценке фактического состояния приобретаемого имущества для выявления возможных рисков, связанных с участием в аукционе и приобретением объекта недвижимости, это не снимает с продавца обязанности действовать добросовестно и указать достоверные сведения о продаваемом имуществе, передать покупателю это имущество в том качестве и с теми характеристиками, которые были заявлены на аукционе и согласованы сторонами договора. При этом заявленные в аукционной документации качественные характеристики здания, как то: наличие отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации и электроосвещения, удовлетворительное состояние здания в целом создают у потенциальных покупателей разумные правомерные ожидания надлежащего нормального функционирования данных систем в процессе эксплуатации здания и покупатель вправе полагаться на заверения продавца о качестве недвижимости, поэтому риск несовершения или недостаточно полного совершения по более детальному и глубокому обследованию здания не может быть полностью возложен на покупателя. При обычном визуальном осмотре здания и инженерных коммуникаций в здании лицом, не являющимся специалистом, установить фактическое состояние здания и функциональные характеристики и работоспособность коммуникаций затруднительно, недостатки такого имущества в здании не являются очевидными и требуют проведения испытаний и исследований профильными специалистами.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям письменных возражений.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные заинтересованные лица в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

На основании статьи ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. ).

В силу п. 1 ст. ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей , передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи , за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. ).

Согласно п. 1 ст. , если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании установлено, что дата между наименование организации и фио заключен договор купли - продажи нежилого здания, принадлежащего адрес, по адресу: адрес, ал. Чоботовская 7-я, д. 7а, стоимостью сумма

После подписания акта приема-передачи истцом получены документы технического учета по состоянию на дата, в которых указано, что в здании отсутствует водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение, газоснабжение. Из имеющихся коммуникаций - электроснабжение с открытой проводкой.

Истцом в материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы № 200320-100 от дата о скрытых недостатках здания.

При этом в отчете №р-13-06 от дата на стр.20 указаны сведения об инженерных коммуникациях (Система электроснабжения - имеется в рабочем состоянии. Система отопления - централизованная система отсутствует. Отопление производилось при помощи одноконтурного газового котла (котел находится в нерабочем состоянии). Система водоснабжения - местная из скважины. Система газоснабжения - имеется подключение к магистральному газопроводу (подача марка автомобиля перекрыта запорной арматурой при вводе.), техническое состояние объекта - неудовлетворительное.

Так же техническое состояние здания отражено в акте осмотра №25- УЭО от дата, которое является приложением к отчету №р-13-06 от дата.

Таким образом, при определении начальной продажной стоимости было учтено фактическое техническое состояние здания.

Предметом Договора купли-продажи от дата было здание, находящееся в собственности адрес.

Истцом не доказана недостоверность аукционной стоимости приобретенного им имущества, при этом он не заявил об аннулировании договора купли-продажи, по существу им заявлено требование об изменении цены договора, что не соответствует нормам гражданского законодательства и положениям о приватизации государственного и муниципального имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из положений п. 1 и п. 2 ст. 424 ГК РФ следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от дата № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом достоверность величины рыночной стоимости имущества подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от дата № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу положений п. 8 ст. 448 ГК РФ, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, в случае приобретения в собственность имущества, находящегося в государственной собственности, его стоимость, являющаяся существенным условием договора купли-продажи, подлежит определению на конкурентных началах и на основании рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит оспариванию в порядке, установленном Федеральным законом от дата № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом формирование цены договора купли-продажи государственного имущества не находится исключительно в сфере частной инициативы сторон сделки, стороной которой является публично-правовое образование (в данном случае с учетом продажи имущества унитарным предприятием публичное образование участвует путем издания распоряжения о согласовании совершения сделки), более того, установленные п. 1 ст. 393 и ста. 475 ГК РФ права покупателя по договору купли-продажи в случае продажи ему товара ненадлежащего качества, с учетом денежного выражения предусмотренной законом компенсации, не должно привести к приобретению покупателем имущества по более низкой цене, а также получению покупателем государственного имущества каких-либо преимуществ, нарушающих порядок конкурентной продажи публичного имущества.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку в удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи нежилого здания, взыскании части неосновательной оплаченной суммы отказано, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании проценты за пользование чужими денежными средствами как производные от основных.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неосновательно оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья: фио