Мотивированное решение

Дело № 2-1671/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва 19 августа 2020 года

Гагаринский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Штогриной Л.В.,

при секретаре Байцаевой Д.Э.,

с участием представителя истца Калинина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калинина Николая Николаевича к ЖСК «Западный» о признании пункта договора недействительным,

установил:

Истец Калинин Н.Н. обратился в суд с иском к ответчику ЖСК «Западный» о признании недействительным пункта 3.3.4, заключенного между ЖСК «Западный» и Калининым Н.Н. договора об участии в ЖСК № ***** от 18.02.2014 года, мотивируя заявленные требования тем, что указанным пунктом предусмотрена обязанность пайщика до подписания акта приема-передачи квартиры заключить с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 календарных дней с даты получения уведомления, и в полном объеме оплачивать расходы по содержанию квартиры (коммунальные услуги, техническое обслуживание, охрана и т.п.), начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию указанной организации. Данные условия противоречат положениям п.2 ст.153 ЖК РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения и оплата коммунальных услуг возникает: у члена жилищного кооператива – с момента предоставления помещения кооперативом, у собственника жилого помещения – с момента возникновения права собственности, у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документы о передаче. Квартира истцу передана не была.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен, направил в суд представителя Калинина А.Н., который в судебном заседании заявленные Калининым Н.Н. требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, 3-е лицо: конкурсный управляющий ЖСК «Западный» - Шаймухаметов Р.С., в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщили, возражения на иск не представили.

Неявка лица в судебное заседание является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В силу положений ст.167 ГПК, суд полагает возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав и оценив письменные материалы дела, приходит к следующему:

Как указано в ст., гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.ст.420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 18.02.2014 года между Товариществом на вере (коммандитным товариществом) «*****», являющимся поверенным и действующим от имени ЖСК «Западный» и Калининым Н.Н. (пайщик) был заключен договор об участии в ЖСК № *****, в соответствии с которым пайщик с целью приобретения прав на жилое помещение в виде отдельной квартиры вступил в ЖСК, заключивший договор инвестирования ***** от 28.06.2012 года с ЗАО «*****» о приобретении квартир в жилом доме, расположенном по строительному адресу: *****область, г. *****, *****, *****. После завершения строительства жилого дома, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и при условии выполнения пайщиком обязательств по внесению паевого взноса в полном объеме, пайщик приобретает право на оформление в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной на *****.

Ориентировочный срок окончания строительства жилого дома – не позднее 4 квартала 2014 года (п.1.6 договора).

В соответствии с п.3.3.4 указанного договора, пайщик обязуется заключить с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 календарных дней с даты получения уведомления и в полном объёме оплачивать расходы по содержанию квартиры (коммунальные услуги, техническое обслуживание, охрана и т.п.), начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию указанной организации. Пайщик до оформления права собственности на Квартиру обязуется предоставить Ответчику справку эксплуатирующей (управляющей) организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанных с временной эксплуатацией жилого дома, в котором расположена Квартира.

Истцом оспаривается указанный пункт, как противоречащий положениям действующего законодательства.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что применяя вышеназванные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как усматривается из ч.2 ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; 7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Из системного анализа положений ст.ст.4,8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. следует, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

Таким образом, судом учтено, что до подписания акта приемки-передачи квартиры отсутствуют основания для включения в договор условия о возложении на истца обязанности нести бремя расходов по содержанию квартиры со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно ст., сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.).

Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Поскольку из оспариваемого пункта договора усматривается обязанность пайщика по заключению договора о техническом обслуживании и эксплуатации с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, до подписания акта приема-передачи квартиры, что противоречит положениям ч.2 ст.153 ЖК РФ, в связи с чем, данный пункт должен быть признан недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Калинина Николая Николаевича к ЖСК «Западный» о признании пункта договора недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным п.3.3.4 договора об участии в ЖСК № ***** от 18.02.2014 года, заключенного между ЖСК «Западный» и Калининым Николаем Николаевичем.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Гагаринский районный суд города Москвы. Решение в окончательной форме принято 25 августа 2020 года.

Судья Л.В. Штогрина