Мотивированное решение

Решение

именем Российской Федерации

09 сентября 2019 года Гагаринский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Черныш Е.М., при секретаре Бунятовой Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Земцовой Ларисы Давидовны к ПАО «***» о взыскании денежных средств,

установил:

Истец Земцова Л.Д. обратилась в суд с иском к ПАО «**» о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков качества нежилого помещения в размере *** рублей 53 копейки, взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме ** рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что 15 июня 2017 между ПАО ** и Ташпулатовой Саодат был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № ***, по условиям которого ПАО *** обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, общей площадью 695,7 кв.м, подвал ком. В,Г, помещение VI *** заверенных копий технических документов на помещение, а также ключи. По условиям договора покупатель произвел осмотр объекта, о чем стороны составили акт от 13 июня 2017 г. При осмотре отклонений показателей качества от технической документации не обнаружено, однако, помещение требовало текущего ремонта, сомнений в возможности эксплуатации объекта по назначению, указанному в экспликации, у покупателя не возникло, помещение было пригодным для использования его как помещения управленческого типа или организации торговой площадки, в связи с чем никаких отметок о ненадлежащем качестве помещения в акт приема передачи не вносилось, исходя из осмотра, помещение находилось в работоспособном состоянии. С целью получения рекомендаций по проведению текущего ремонта по заданию покупателя АО «ЦНИИПзданий» провел обследование технического состояния, по результатам проведенного обследования составлен отчет № М 13.16/17, согласно которому при визуальном и инструментальном обследовании строительных конструкций установлено следующее их техническое состояние: фундаменты, стены подвала - ограничено работоспособное; стены первого и второго этажей - ограничено работоспособное; перекрытия - ограничено работоспособное, за исключением в осях А- Б/1-2 выявлено гниение деревянного бруса, что значительно уменьшает рабочее сечение балки и находится в- аварийном состоянии балки стропильной системы чердака - ограниченно работоспособное; кровля- ограниченно работоспособное. Таким образом, приобретенное покупателем помещение в целом является ограниченно - работоспособным и частично аварийным, в помещении имеется опасность для нахождения людей в связи с возможностью обрушения сгнившего деревянного бруса (в осях А- Б/1-2), помещение требует капитального ремонта с заменой строительных конструкций и выполнением проекта работ специализированной проектной организацией, что исключает его использование по назначению, тем самым покупатель выяснил, что свойства приобретенного помещения не отвечают качеству предусмотренному договором, и при таких свойствах в их совокупности помещение невозможно использовать в соответствии с функциональным назначением, оно не пригодно для использования в качестве управленческого (офис), а также для стрит - ритейла (организация торговой площадки), т.е. не пригодно для постоянного пребывания в помещении людей. Стоимость работ согласно подготовленной смете составляет 13 405 041,01 руб. 14 июня 2018 г. покупатель обратился к продавцу с претензией о возмещении стоимости устранения недостатков здания путем перевода денежных средств в размере 13 405 041 руб. 04 коп. 06 августа 2018 года проведено совместное обследование с продавцом обследование помещения, по результатам которого составлен технический отчет, установлено следующее техническое состояние конструкций: основания и фундаменты - аварийное и ограниченно-работоспособное; несущие стены здания - аварийное; перекрытия - аварийное; покрытие - аварийное; общее техническое состояние здания оценивается как аварийное. Для обеспечения несущей способности и эксплуатационной надежности несущих конструкций здания необходимо: выполнить усиление оснований и фундаментов здания. Рекомендуется выполнить цементацию фундаментов и контактной зоны «фундамент-грунт» на глубину 1-3 м ниже подошвы фундаментов; на отдельных участках стен выполнить инъекцию трещин в кирпичной кладке. Таким образом, было установлено, что банк продал Ташпулатовой С. здание в техническом состоянии не позволяющем эксплуатировать его по назначению. Определить наличие указанных дефектов при покупке не представлялось возможным, поскольку они носят неявный (скрытый) характер. Все дефекты помещения были скрыты под обоями, навесным потолком, напольной плиткой и плинтусами в связи с чем, при простом осмотре покупателем, не обладающим специальными строительными познаниями, не могли быть обнаружены. Все установленные скрытые дефекты помещения имелись на момент купли - продажи и были обнаружены после демонтажа потолков, напольной плитки и удаления обоев. До заключения договора купли-продажи покупателю не были переданы документы, свидетельствующие о наличии таких недостатков. Стоимость ремонта нежилого здания составляет 19 751 338 рублей 53 копейки. 31 мая 2018 г. между Ташпулатовой Саодат и Земцовой Л.Д. был заключен договор купли - продажи доли, согласно которого 1\2 доли в праве собственности на спорное помещение по адресу: г. Москва, ул. Сретенка 4/1 передана Земцовой Л.Д., одновременно 31 мая 2018 г. Ташпулатова Саодат уступила Земцовой Л.Д. право требования по настоящему спору в полном объеме по договору уступки права требования. Согласно п. 1.3. договора уступки права требования от 31 мая 2018 г. Ташпулатова С. приняла на себя обязательство заявить претензию по настоящему спору. Претензия заявлена. Уведомление об уступке права требования направлено продавцу 29.09.2018 г. 12 сентября 2018 г. между Ташпулатовой С. и Заридзе М.Г. заключен договор купли - продажи доли, согласно которому 1\2 доли в праве собственности на спорное помещение по адресу: г. Москва, ул. Сретенка 4/1 передана в собственность Заридзе М.Г.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца по доверенности Толстоногова Л.И. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва.

Третьи лица Заридзе М.Г., Ташпулатова С. в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения иска.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 08 июня 2017 года АО «Российский аукционный дом» был проведен открытый аукцион по продаже помещения общей площадью 695,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 4/1.

По результатам аукциона 08 июня 2017 года был утвержден протокол подведения итогов аукциона, согласно которому победителем аукциона признана Ташпулатова С.

15 июня 2017 между ПАО Сбербанк и Ташпулатовой С. был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилог***

10 июля 2017 года продавец передал покупателю вышеуказанное помещение по акту приемке-передаче с предоставлением заверенных копий технических документов на помещение, а также ключи. Акт приемки-передачи подписан покупателем без замечаний. Из акта следует, что нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи находится в здании, постройка которого имела место до 1917 года.

С учетом *** представителей ПАО ** и представителей покупателя, ООО Научно-производственным центром «*» был произведен осмотр помещения, по результатам которого подготовлено заключение, согласно которому: все дефекты, выявленные в строительных конструкциях, в соответствии с ГОСТ *** относятся к категории явных дефектов - для их выявления в нормативной документации по обследованию строительных конструкций предусмотрены соответствующие правила, методы и средства; скрытые дефекты в обследованных строительных конструкциях, для выявления которых, в соответствии с ГОСТ 15467-79, в нормативной документации не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства, отсутствуют; выявленные дефекты и повреждения строительных конструкций являются следствием естественных процессов старения здания, связанных с длительным сроком его эксплуатации; признаков специальных организационных и/или конструктивных мероприятий устройство фалынстен, фалыппотолков, маскировочных и декоративных экранов, установка временных подпорок под несущие конструкции перекрытий и т.п.), выполнение которых предыдущим собственником перед продажей объекта могло бы указывать на попытку намеренного сокрытия имеющихся дефектов и повреждений конструктивных элементов и фактического технического состояния здания, в процессе обследования не выявлено.

Согласно пункту 1 статьи 579 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для пользования в соответствии с этими целями.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): наличие и размер убытков, противоправность действий/бездействий причинителя убытков (вина), причинная связь между противоправными действиями/бездействиями и убытками.

При этом в силу положений ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания факта наличия убытков, причиненных действиями ответчика, наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков возлагается на истца.

Из материалов дела следует, что до заключения сторонами договора купли-продажи, 30 мая 2017 года между АО «***» и Ташпулатовой С. был заключен договор о задатке *** пункту 3.10 которого претендент подтвердил, что ознакомился с состоянием имущества, подлежащего реализации на торгах, и документацией к нему, претензий по качеству, состоянию имущества и документации к нему не имеет. Согласно пункту 4 заявки на участие в аукционе Ташпулатова С. указала, что ознакомилась с состоянием объекта, подлежащего реализации на аукционе и документацией к немую, претензий по качеству, состоянию объекта продажи и к документации не имеет.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения покупатель принял на себя обязательства перед подписанием акта о приеме-передаче осмотреть объект и проверить его состояние.

Кроме того, в пункте 4 заявки на участие в аукционе Ташпулатова Саодат указала, что ознакомилась с состоянием объекта, подлежащего реализации на аукционе и документацией к нему, претензий по качеству, состоянию объекта продажи и к документации не имеет. Учитывая наличие у покупателя сведений о годе постройки здания, проявляя достаточную степень осмотрительности, подтвердив при заключении договора, а также при подписании акта приемки-передачи, отсутствие претензий к состоянию приобретаемого объекта, тем самым имел возможность оценить реальное состояние нежилого помещения

Таким образом, до подписания сторонами договора купли-продажи, а также до подписания акта приема-передачи покупатель осмотрел помещение и был согласен с его состоянием.

При этом достоверных доказательств, с безусловностью свидетельствующих о том, что выявленные истцом недостатки не являлись следствием естественных процессов старения здания, не могли быть им выявлены в ходе проведения осмотра и до непосредственно заключения договора купли-продажи, в материалы дела не представлено. Отсутствуют также в материалах дела доказательства, подтверждающие, что информация о состоянии здания была сокрыта продавцом в целях введения покупателя в заблуждение, не имеется и доказательств, свидетельствующих о наличие каких-либо ограничений у покупателя по осмотру, обследованию строения, реальной оценке его технического состояния, возможности впоследствии эксплуатировать приобретаемое помещения по назначению без проведения ремонтных работ, а также несоразмерности цены приобретаемого объекта его реальному состоянию, в том числе, с учетом его кадастровой стоимости.

Кроме того, согласно пункту 6.3 заключения АО «Ц****ний», представленного истцом, оценка состояния помещения специалистами осуществлялась при визуальном и инструментальном осмотре, при этом, демонтаж каких-либо фалыпетен, фалыппотолков, маскировочных и декоративных экранов, установка временных подпорок под несущие конструкции перекрытий и т.п. не осуществлялся, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что покупатель знал или должен был знать о состоянии приобретаемых им помещений и при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него в силу статьи 401 ГК РФ, мог выявить недостатки помещения до подписания договора купли-продажи.

Ссылаясь на невозможность использование приобретенного помещения по назначению, между тем, истцом не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о признании в установленном порядке помещения аварийным. Оценивая заключение, представленное истцом и подготовленное АО «****», суд отмечает, что данное заключение содержит указание на техническое состояние помещения, как ограниченно работоспособное, тем самым не свидетельствует о невозможности эксплуатации помещения в целом.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание осведомленность покупателя о техническом состоянии приобретаемого помещения, в том числе, наличие у него реальной возможности оценить состояние объекта до заключения договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о возмещении убытков в полном объеме, учитывая также, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о возникновении на стороне покупателя убытков и наличии причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ответчика при продажи имущества и возникновением, заявленных истцом убытков.

Оценивая представленные в материалы дела истцом заключение АО «**», а также отчет ООО Научно-производственная фирма «***», суд отмечает, что выводы, изложенные в заключении и отчете носят противоречивый характер, кроме того, вопреки доводам, изложенным истцом содержат сведения о том, что выявленные в помещении недостатки являются явными, соответственно, могли быть установлены покупателем до заключения договора купли-продажи, а также являются следствием естественных причин эксплуатации здания. При этом из анализа представленных заключений не следует, что при обследовании было установлено наличие сокрытия каких-либо дефектов помещения, в то время как покупатель, в отсутствие у него разрешительной документации, произвел в помещении перепланировку и демонтировал перегородки.

Свидетель Кухта Е.И. показал, что в помещении имели повреждения перегородок, пола, причиной возникновения повреждений являлось старое здание, показания данного свидетеля не могут быть положены в основу решения, поскольку свидетель не был в момент покупки истцом помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме, суд отмечает, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие противоправность действий Банка, а также причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействиями) ответчика и возникшими убытками.

Учитывая необоснованность предъявленного иска, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Земцовой Ларисы Давидовны к ПАО «***» о взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Гагаринского районного суда города Москвы.

решение изготовлено в окончательной форме 13 сентября 2019 года.

Судья Е.М. Черныш