Определение суда апелляционной инстанции

Судья: Черныш Е.М.

Номер дела в суде первой инстанции: 2-3763/2019

Номер дела в суде апелляционной инстанции: 33-8308/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 26 февраля 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Акульшиной Т.В.,

судей Куприенко С.Г., Морозовой Д.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кубиковым Д.М.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Морозовой Д.Х. гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя истца Земцовой Л.Д. по доверенности Толстоноговой Л.И. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 09 сентября 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Земцовой Ларисы Давидовны к ПАО «Сбербанк России» о взыскании денежных средств отказать в полном объеме,

установила:

Земцова Л.Д. обратилась в суд с иском к ПАО «Сбербанк России» о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков качества нежилого помещения в размере 19 751 338,53 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 15 июня 2017 года между ПАО Сбербанк и Ташпулатовой С. был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № С-4/2017, по условиям которого ПАО «Сбербанк России» обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, общей площадью 695,7 кв.м, подвал ком. В, Г, помещение VI комн. 1-2, 4, 6, помещение V комн. 1-3, этаж 1, комн. Г, Д, помещение IV комн. 1-3, помещение V комн. 1-4, 4а, 5-11, 11а, 116, 11 в, 11 г, 12, помещение VI комн. 1, 1а, 2, помещение VII комн. 3-4, этаж 2 комн. Д, помещение III комн. 1-4, помещение IV комн. 1-4, 6-17, 17а, расположенное по адресу: ****, по цене 152 850 000 руб.

10 июля 2017 года продавец передал покупателю вышеуказанное помещение по акту приемке-передаче с предоставлением заверенных копий технических документов на помещение, а также ключи.

По условиям договора покупатель произвел осмотр объекта, о чем стороны составили акт от 13 июня 2017 года. При осмотре отклонений показателей качества от технической документации не обнаружено, однако, помещение требовало текущего ремонта, сомнений в возможности эксплуатации объекта по назначению, указанному в экспликации, у покупателя не возникло, помещение было пригодным для использования его как помещения управленческого типа или организации торговой площадки, в связи с чем никаких отметок о ненадлежащем качестве помещения в акт приема передачи не вносилось, исходя из осмотра, помещение находилось в работоспособном состоянии.

С целью получения рекомендаций по проведению текущего ремонта по заданию покупателя АО «ЦНИИПзданий» провел обследование технического состояния, по результатам проведенного обследования составлен отчет № М 13.16/17, согласно которому при визуальном и инструментальном обследовании строительных конструкций установлено следующее их техническое состояние: фундаменты, стены подвала - ограничено работоспособное; стены первого и второго этажей - ограничено работоспособное; перекрытия - ограничено работоспособное, за исключением в осях А- Б/1-2 выявлено гниение деревянного бруса, что значительно уменьшает рабочее сечение балки и находится в- аварийном состоянии балки стропильной системы чердака - ограниченно работоспособное; кровля- ограниченно работоспособное.

Таким образом, приобретенное покупателем помещение в целом является ограниченно - работоспособным и частично аварийным, в помещении имеется опасность для нахождения людей в связи с возможностью обрушения сгнившего деревянного бруса (в осях А- Б/1-2), помещение требует капитального ремонта с заменой строительных конструкций и выполнением проекта работ специализированной проектной организацией, что исключает его использование по назначению, тем самым покупатель выяснил, что свойства приобретенного помещения не отвечают качеству предусмотренному договором, и при таких свойствах в их совокупности помещение невозможно использовать в соответствии с функциональным назначением, оно не пригодно для использования в качестве управленческого (офис), а также для стрит - ритейла (организация торговой площадки), т.е. не пригодно для постоянного пребывания в помещении людей.

Стоимость работ согласно подготовленной смете составляет 13 405 041,01 руб.

14 июня 2018 года покупатель обратился к продавцу с претензией о возмещении стоимости устранения недостатков здания путем перевода денежных средств в размере 13 405 041,04 руб.

06 августа 2018 года проведено совместное обследование с продавцом обследование помещения, по результатам которого составлен технический отчет, установлено следующее техническое состояние конструкций: основания и фундаменты - аварийное и ограниченно-работоспособное; несущие стены здания - аварийное; перекрытия - аварийное; покрытие - аварийное; общее техническое состояние здания оценивается как аварийное. Для обеспечения несущей способности и эксплуатационной надежности несущих конструкций здания необходимо: выполнить усиление оснований и фундаментов здания. Рекомендуется выполнить цементацию фундаментов и контактной зоны «фундамент-грунт» на глубину 1-3 м ниже подошвы фундаментов; на отдельных участках стен выполнить инъекцию трещин в кирпичной кладке.

Таким образом, было установлено, что банк продал Ташпулатовой С. здание в техническом состоянии не позволяющем эксплуатировать его по назначению. Определить наличие указанных дефектов при покупке не представлялось возможным, поскольку они носят неявный (скрытый) характер. Все дефекты помещения были скрыты под обоями, навесным потолком, напольной плиткой и плинтусами в связи с чем, при простом осмотре покупателем, не обладающим специальными строительными познаниями, не могли быть обнаружены. Все установленные скрытые дефекты помещения имелись на момент купли - продажи и были обнаружены после демонтажа потолков, напольной плитки и удаления обоев. До заключения договора купли-продажи покупателю не были переданы документы, свидетельствующие о наличии таких недостатков.

Стоимость ремонта нежилого здания составляет 19 751 338,53 руб.

31 мая 2018 года между Ташпулатовой С. и Земцовой Л.Д. был заключен договор купли-продажи доли, согласно которого 1/2 доли в праве собственности на спорное помещение по адресу: ****передана Земцовой Л.Д., одновременно 31 мая 2018 года Ташпулатова С. уступила Земцовой Л.Д. право требования по настоящему спору в полном объеме по договору уступки права требования. Уведомление об уступке права требования направлено продавцу 29 сентября 2018 года.

12 сентября 2018 года между Ташпулатовой С. и Заридзе М.Г. заключен договор купли-продажи доли, согласно которому 1/2 доли в праве собственности на спорное помещение, расположенное по адресу: ****передана в собственность Заридзе М.Г.

Истец Земцова Л.Д. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещалась о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Толстоногова Л.И. в судебное заседание суда первой инстанции явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности Батов А.Ю. в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва.

Третьи лица Заридзе М.Г., Ташпулатова С. в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит представитель истца Земцовой Л.Д. по доверенности Толстоногова Л.И. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Представитель истца Земцовой Л.Д. по доверенности Толстоногова Л.И. в заседание судебной коллегии явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» по доверенности Батов А.Ю. в заседание судебной коллегии явился, возражал против доводов апелляционной жалобы.

Третьи лица Заридзе М.Г., Ташпулатова С. в суд апелляционной инстанции не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 08 июня 2017 года АО «Российский аукционный дом» был проведен открытый аукцион по продаже помещения общей площадью 695,7 кв.м, расположенного по адресу: ****.

По результатам аукциона 08 июня 2017 года был утвержден протокол подведения итогов аукциона, согласно которому победителем аукциона признана Ташпулатова С.

15 июня 2017 между ПАО «Сбербанк России» и Ташпулатовой С. был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № С-4/2017, по условиям которого ПАО «Сбербанк России» обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, общей площадью 695,7 кв.м, подвал ком. В, Г, помещение VI комн. 1-2, 4,6, помещение V комн. 1-3, этаж 1, комн. Г, Д, помещение IV комн. 1-3, помещение V комн. 1-4, 4а, 5-11, 11а, 116, 11 в, 11 г, 12, помещение VI комн. 1, 1а, 2, помещение VII комн. 3-4, этаж 2 комн. Д, помещение III комн. 1-4, помещение IV комн. 1-4, 6-17, 17а, расположенное по адресу: ****, по цене, согласно условиям договора, составившей 129 533 898,31 руб.

10 июля 2017 года продавец передал покупателю вышеуказанное помещение по акту приемке-передаче с предоставлением заверенных копий технических документов на помещение, а также ключи. Акт приемки-передачи подписан покупателем без замечаний. Из акта следует, что нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи находится в здании, постройка которого имела место до 1917 года.

С учетом поступившей 25 июня 2018 года от покупателя претензии с требованием возместить стоимость устранения выявленных после покупки нежилого помещения, недостатков, в размере 13 405 041,14 руб., 21 августа 2018 года с участием представителей ПАО «Сбербанк России» и представителей покупателя, ООО Научно-производственным центром «ПЕРСПЕКТИВА» был произведен осмотр помещения, по результатам которого подготовлено заключение, согласно которому: все дефекты, выявленные в строительных конструкциях, в соответствии с ГОСТ 15467-79 относятся к категории явных дефектов - для их выявления в нормативной документации по обследованию строительных конструкций предусмотрены соответствующие правила, методы и средства; скрытые дефекты в обследованных строительных конструкциях, для выявления которых, в соответствии с ГОСТ 15467-79, в нормативной документации не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства, отсутствуют; выявленные дефекты и повреждения строительных конструкций являются следствием естественных процессов старения здания, связанных с длительным сроком его эксплуатации; признаков специальных организационных и/или конструктивных мероприятий устройство фальшстен, фальшпотолков, маскировочных и декоративных экранов, установка временных подпорок под несущие конструкции перекрытий и т.п.), выполнение которых предыдущим собственником перед продажей объекта могло бы указывать на попытку намеренного сокрытия имеющихся дефектов и повреждений конструктивных элементов и фактического технического состояния здания, в процессе обследования не выявлено.

Согласно п. 1 ст. 579 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для пользования в соответствии с этими целями.

На оснвоании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): наличие и размер убытков, противоправность действий/бездействий причинителя убытков (вина), причинная связь между противоправными действиями/бездействиями и убытками.

При этом в силу положений ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания факта наличия убытков, причиненных действиями ответчика, наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков возлагается на истца.

Как также было установлено судом, до заключения сторонами договора купли-продажи, 30 мая 2017 года между АО «Российский аукционный дом» и Ташпулатовой С. был заключен договор о задатке № РАД/3-943/2017, согласно пункту 3.10 которого претендент подтвердил, что ознакомился с состоянием имущества, подлежащего реализации на торгах, и документацией к нему, претензий по качеству, состоянию имущества и документации к нему не имеет. Согласно пункту 4 заявки на участие в аукционе, Ташпулатова С. указала, что ознакомилась с состоянием объекта, подлежащего реализации на аукционе и документацией к нему, претензий по качеству, состоянию объекта продажи и к документации не имеет.

В соответствии с п. 3.2.2 договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения покупатель принял на себя обязательства перед подписанием акта о приеме-передаче осмотреть объект и проверить его состояние.

Кроме того, в п. 4 заявки на участие в аукционе Ташпулатова С. указала, что ознакомилась с состоянием объекта, подлежащего реализации на аукционе и документацией к нему, претензий по качеству, состоянию объекта продажи и к документации не имеет. Учитывая наличие у покупателя сведений о годе постройки здания, проявляя достаточную степень осмотрительности, подтвердив при заключении договора, а также при подписании акта приемки-передачи, отсутствие претензий к состоянию приобретаемого объекта, тем самым имел возможность оценить реальное состояние нежилого помещения

Таким образом, до подписания сторонами договора купли-продажи, а также до подписания акта приема-передачи покупатель осмотрел помещение и был согласен с его состоянием.

При этом достоверных доказательств, с безусловностью свидетельствующих о том, что выявленные истцом недостатки не являлись следствием естественных процессов старения здания, не могли быть им выявлены в ходе проведения осмотра и до непосредственно заключения договора купли-продажи, в материалы дела не представлено. Отсутствуют также в материалах дела доказательства, подтверждающие, что информация о состоянии здания была сокрыта продавцом в целях введения покупателя в заблуждение, не имеется и доказательств, свидетельствующих о наличие каких-либо ограничений у покупателя по осмотру, обследованию строения, реальной оценке его технического состояния, возможности впоследствии эксплуатировать приобретаемое помещения по назначению без проведения ремонтных работ, а также несоразмерности цены приобретаемого объекта его реальному состоянию, в том числе, с учетом его кадастровой стоимости.

Кроме того, согласно п. 6.3 заключения АО «ЦНИИПромзданий», представленного истцом, оценка состояния помещения специалистами осуществлялась при визуальном и инструментальном осмотре, при этом, демонтаж каких-либо фалыпетен, фалыппотолков, маскировочных и декоративных экранов, установка временных подпорок под несущие конструкции перекрытий и т.п. не осуществлялся, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что покупатель знал или должен был знать о состоянии приобретаемых им помещений и при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него в силу положений ст. 401 ГК РФ, мог выявить недостатки помещения до подписания договора купли-продажи.

Ссылаясь на невозможность использование приобретенного помещения по назначению, между тем, истцом не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о признании в установленном порядке помещения аварийным. Оценивая заключение, представленное истцом и подготовленное АО «ЦНИИПромзданий», суд первой инстанции отметил, что данное заключение содержит указание на техническое состояние помещения, как ограниченно работоспособное, тем самым не свидетельствует о невозможности эксплуатации помещения в целом.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание осведомленность покупателя о техническом состоянии приобретаемого помещения, в том числе, наличие у него реальной возможности оценить состояние объекта до заключения договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о возмещении убытков в полном объеме, учитывая также, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о возникновении на стороне покупателя убытков и наличии причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ответчика при продажи имущества и возникновением, заявленных истцом убытков.

Оценивая представленные в материалы дела истцом заключение АО «ЦНИИПромзданий», а также отчет ООО Научно-производственная фирма «ФУНДАМЕТСТРОЙПРОЕКТ», суд полагал, что выводы, изложенные в заключении и отчете носят противоречивый характер, кроме того, вопреки доводам, изложенным истцом содержат сведения о том, что выявленные в помещении недостатки являются явными, соответственно, могли быть установлены покупателем до заключения договора купли-продажи, а также являются следствием естественных причин эксплуатации здания. При этом из анализа представленных заключений не следует, что при обследовании было установлено наличие сокрытия каких-либо дефектов помещения, в то время как покупатель, в отсутствие у него разрешительной документации, произвел в помещении перепланировку и демонтировал перегородки.

Свидетель Кухта Е.И., допрошенный в ходе рассмотрения дела, показал, что в помещении имели повреждения перегородок, пола, причиной возникновения повреждений являлось старое здание; однако показания данного свидетеля не приняты во внимание судом, поскольку свидетель не был в момент покупки собственником помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных Земцовой Л.Д. требований в полном объеме, суд отметил, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие противоправность действий Банка, а также причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействиями) ответчика и возникшими убытками.

Отказывая в удовлетворении основаны требований, также суд не нашел оснований для взыскания с ответчика расходов по оплате государственной пошлины

С приведенными выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, которые сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в частности, заключению ООО Научно-производственный центр «ПЕРСПЕКТИВА» и АО «ЦНИИПромзданий», не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку они не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции; при этом само по себе несогласие с оценкой, данной судом доказательством по делу, основанием для отмены решения не являются. Кроме того, указанные доводы не опровергают выводы суда о том, что до подписания акта приема-передачи покупатель (истец) осмотрел помещение и был согласен с его состоянием.

При этом соответствующие доводы жалобы, в которых заявитель ссылается на то, что все дефекты здания были вскрыты только 31 июля 2017 года, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией с учетом возможности ознакомления с состоянием объекта, подлежащего реализации на аукционе и документацией к нему, до его приобретения; при этом доказательств невозможности обнаружения указанных истцом недостатков в ходе рассмотрения дела не представлено; доказательств невозможности предполагать реальное состояние объекта, которое представляет из себя здание, постройка которого имела место до 1917 года.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, они сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 09 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней представителя истца Земцовой Л.Д. по доверенности Толстоноговой Л.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: