Определение суда апелляционной инстанции

Судья: Колесниченко О.А.

Гражданское дело № 2-2478/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Гр. дело № 33-41762/2019

г. Москва 18 октября 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Акульшиной Т.В.,

судей Морозовой Д.Х., Демидовой Э.Э.,

при помощнике Трусковской И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Морозовой Д.Х.

гражданское дело по апелляционной жалобе истца Молчанова И.Н. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 11 июля 2019 года, которым постановлено:

Взыскать с ЗАО «Монетчик» в пользу Молчанова Игоря Николаевича неустойку в размере 60 000 руб., штраф в размере 30 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО «Монетчик» в пользу бюджета города Москвы госпошлину в сумме 2 000 руб.

установила:

Молчанов И.Н. обратился в суд с иском к ЗАО «Монетчик» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа.

В обосновании иска указал, что 10 августа 2016 года между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве № Руб101-105(мм)-1/-1/184 (1) в отношении объекта - машиноместа расположенного по адресу: **** Стоимость по договору составила 2 000 000 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме. В соответствии с условиями договора передача объекта определена не позднее 30 декабря 2018 года. Проектная площадь объекта долевого строительства - 17,11 кв.м. 21 декабря 2018 года жилому дому присвоен почтовый адрес: ****. 09 января 2019 года жилой дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. В размещенном на сайте застройщика техническом плане площадь машиноместа указана 13,3 кв.м. Таким образом, уменьшение фактической площади составило 3,81 кв.м или 22,27% от проектной. Стоимость одного квадратного метра составила 116 890,71 руб., а стоимость уменьшенной площади машиноместа, составляет 445 353,59 руб. 15 января 2019 года в адрес ответчика была направлена претензия о пропорциональной уменьшении стоимости договора и предоставления компенсации в размере 500 000 руб., с учетом изменения и других характеристик машиноместа. 08 марта 2019 года ответчик направил письмо-ответ в котором ссылается на пункт 4.4 договора о неизменности стоимости товара. В аналогичных договорах по этому адресу (квартиры), застройщик ведет перерасчет стоимости квартиры в зависимости от фактического метража с доплатой по стоимости квадратного метра на момент приобретения квартиры. До настоящего времени застройщик нарушает условия договора, не осуществил передачу объекта в сроки, согласованные в договоре, чем нарушил права участника, вытекающие из Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Основываясь на изложенном, истец просил взыскать с ответчика в счет уменьшения площади машиноместа сумму в размере 445 353,59 руб., неустойку за нарушение сроков передачи машиноместа в размере 88 866,67 руб., штраф в размере 44 433,34 руб.

Представитель истца по доверенности Молчанова Н.П. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Ревазова Ю.Г. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований истца в части требований о взыскании денежных средств за уменьшение проектной площади объекта, период просрочки сдачи объекта признала, ходатайствовала о применении ст. 333 ГК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Молчанов И.Н. в части отказа в удовлетворении требований о взыскании денежных средств в размере 445 353,59 руб., что составляет разницу между оплаченной и фактической площади машиноместа, в также в части размера неустойки и штрафа.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика ООО «Монетчик», извещенного о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, выслушав истца Молчанова И.Н., поддержавшего доводы апелляционный жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (, ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (, - , ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона не отвечает в полной мере.

Из материалов дела следует, что 10 августа 2016 года между ЗАО «Монетчик» (застройщик) и Молчановым И.Н. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № Руб101-105 (мм)-1/-1/184(1)-1 по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики: условный номер 184, подземный гараж 1, проектная площадь 17,11 кв.м, расположенное по строительному адресу: **** (****),**** (****).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что стоимость объекта долевого строительства составляет 2 000 000 руб.

Истец свои обязательства исполнил в полном объеме, что ответчиком в судебном заседании не оспаривалось.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 5.1 договора, передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 30 декабря 2018 года.

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено ответчиком 09 января 2019 года, сведений о том, что в настоящее время объект недвижимости передан истцу по акту приема-передачи в материалы дела представлено не было.

Исходя из того, что до настоящего времени объект недвижимости не передан истцу, уведомление о возможности принять объект от ответчика не поступало, суд с учетом положений ст. 333 ГК РФ о применении которых просил ООО «Монетчик», взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в размере 60 000 руб. за период с 31 декабря 2018 года по 26 марта 2019 года.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласна.

Соглашаясь с применением положений ГК РФ, суд апелляционной инстанции исходит из компенсационного характера неустойки, являющейся способом обеспечения исполнения обязательства, обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, а также учитывает конкретные обстоятельства дела, принимает во внимание условия заключенного между сторонами договора, период просрочки передачи объекта недвижимого имущества, требования соразмерности.

Оснований для увеличения размера неустойки по доводам апелляционной жалобы Молчанова И.М. судебная коллегия не находит, поскольку определенная судом ко взысканию сумма неустойки отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что ООО «Монетчик» требования истца, как потребителя, указанные в претензии о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, добровольно не исполнил, судом был взыскан штраф в размере 30 000 руб.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ с ответчика взыскана госпошлина в бюджет города Москвы в размере 2 000 руб.

При разрешении требований истца о взыскании с ООО «Монетчик» денежных средств в размере 445 353,59 руб., что составляет разницу между оплаченной и фактической площади машиноместа, судом были изучены положения п. 4.4 договора заключенного между сторонами договора в соответствии с которыми, стороны пришли к соглашению, что цена договора является окончательной и не подлежит изменению в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта.

На основании п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 2 ст. 424 ГК РФ, с учетом установленных положений п. 4.4 договора, принимая во внимание, что правила вышеуказанных норм права, не обязывают застройщика возвращать денежные средства участнику долевого строительства в случае уменьшения площади объекта, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения требований истца о взыскании излишне уплаченных денежных средств.

Между тем с указанными выводами суда судебная коллегия не согласна, поскольку они сделаны при неверном применении норм материального права и неправильном определении обстоятельств по делу.

Согласно п. 3.2 договора размер машиноместа № 184 составляет 17,11 кв.м, тогда как размер машиноместа № 184 составляет 13,3 кв.м.

Как следует из материалов дела, после ввода объекта в эксплуатацию 09 января 2019 года по обмерам БТИ фактическая площадь машиноместа № 184 уменьшилась с 17,11 кв.м до 13,3 кв.м.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Пункт 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 3.6 договора следует, что стороны пришли к соглашению, что изменение проектной площади объекта по отношению к его фактической площади на 3 кв.м в сторону увеличения или в сторону уменьшения, не является существенным изменением размера объекта.

Как следует из материалов дела, истцом исполнены обязательства перед ответчиком в полном объеме, выплачена полная стоимость объекта долевого строительства, между тем, фактическая площадь машиноместа № 184 уменьшилась на 3,81 кв.м и составила вместо 17,11 кв.м только 13,3 кв.м, что превышает оговоренные в п. 3.6 договора 3 кв.м, в связи с чем, истцу передано помещение, имеющее существенное отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит вышеприведенным требованиям законодательства.

Тогда как подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Кроме этого, в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны , позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

С 01 января 2017 года вступил в силу Федеральный от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяющий понятия «машиноместо», под которым понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с , Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», местоположение машиноместа устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машиноместа определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машиноместо, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машиноместа на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машиноместа (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машиноместа.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора признаются недействительными в том случае, если они ущемляют права потребителя по сравнению с правилами установленными законом.

Тогда как указание в п. 4.4 договора о том, что цена договора является окончательной и не подлежит изменению в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта, без какого-либо ограничения возможного уменьшения размера площади машиноместа, нарушают права истца, как потребителя, поскольку в силу ст. 432, 554 ГК РФ, положений Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» размер площади объекта недвижимости относится к существенным условиям договора, которые должны четко быть оговорены сторонами при заключении сделки о купли-продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств в размере 445 353,59 руб. подлежит отмене по ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения по ст. 328 ГПК РФ об удовлетворении указанных требований по указанным выше основаниям.

Соответственно, решение суда подлежит изменению в части размера, подлежащего ко взысканию с ответчика в пользу истца штрафа, который с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ о применении которых просил ЗАО «Монетчик» в суде первой инстанции, определен судебной коллегией в размере 200 000 руб.

Кроме этого, по ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет города Москвы в размере 8 542,20 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 11 июля 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Молчанова И.Н. о взыскании денежных средств в размере 445 353,59 руб.

Постановить в указанной части новое решение.

Взыскать с ЗАО «Монетчик» в пользу Молчанова Игоря Николаевича денежные средства в размере 445 353,59 руб.

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 11 июля 2019 года изменить в части размера взысканного штрафа и государственной пошлины, изложив его в следующей редакции:

Взыскать с ЗАО «Монетчик» в пользу Молчанова Игоря Николаевича штраф в размере 200 000 руб.

Взыскать с ЗАО «Монетчик» государственную пошлину в бюджет города Москвы в размере 8 542,20 руб.

В остальной части решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 11 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Молчанова И.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: