Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2019 года Гагаринский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Денисовой М.С., при секретаре Бабаевой Д.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1921/2019 по иску ПАО «Сбербанк России» к Меликяну рм, Аветисяну за о расторжении кредитного договора и об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «Сбербанк России» обратился в суд с иском к ответчикам Меликяну Р.М. и Аветисяну З.А. о расторжении кредитного договора № хх от 30 марта 2011 года, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество и просит взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору, состоящую из основного долга в размере 25 568 844 руб. 79 коп., процентов в размере 480 996 руб. 55 коп., процентов по просроченному основному долгу в размере 310 руб. 61 коп., неустойки в размере 232 руб. 96 коп., и неустойки за просроченные проценты в размере 2 036 руб. 22 коп., а всего 26 052 421 руб. 13 коп; обратить взыскание на принадлежащее Меликяну Р.М. на праве собственности земельный участок с жилым домом, расположенный по адресу: ххх, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 21 365 600 руб. 00 коп.

Свои требования истец мотивировал тем, что 30 марта 2011 года между ПАО «Сбербанк России», Меликяном Р.М. и Аветисяном З.А. заключен кредитный договор № ххх, согласно которому истец обязался предоставить ответчикам кредит по программе «Приобретение готового жилья» на приобретение объекта недвижимости – жилого дома и земельного участка по адресу: ххх, в размере 25 700 000 руб. 00 коп., сроком по 30 марта 2043 года, под 10,00 % годовых.

Банк свои обязательства исполнил, однако в нарушение условий Кредитного договора ежемесячные аннуитетные платежи в погашение кредита по настоящее время ответчиками не вносятся, обязательства по погашению задолженности не выполняются, задолженность ответчиками не погашена.

Истец также просит взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере 66 000 руб. 00 коп.

Представитель истца Дерова Ю.В. по доверенности в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала в полном объёме.

Ответчик Меликян Р.М. и его представитель по доверенности Меликян Р.Г. в судебное заседание явились, с иском согласны частично, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Ответчик Аветисян З.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом уведомлен надлежащим образом, просит суд о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, проверив и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги….., а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа)….. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег….

Согласно ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размере оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или иной документ, удостоверяющий передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (ст.ст.807-818 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст.813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено в судебном заседании и следует из пояснений сторон и материалов дела, 30 марта 2011 года между ПАО «Сбербанк России» и Меликяном Р.М., Аветисяном З.А. заключен кредитный договор № 92419494, согласно которому истец обязался предоставить ответчикам кредит по программе «Приобретение готового жилья» на приобретение земельного участка с частью жилого дома по адресу: ххх, вблизи ххх, в размере 25 700 000 руб. 00 коп., сроком на 300 месяцев, д. 30 марта 2043 года, под 10,00 % годовых. Сумма кредита подлежала зачислению на банковский вклад Меликяна Р.М. № ххх, открытый в филиале ПАО «Сбербанк России».

В судебном заседании установлено и не оспорено стороной ответчиков, что в нарушение условий кредитного договора последние не производили в порядке и сроки, установленные кредитным договором, ежемесячные платежи. В порядке ст. 452 ГК РФ истец неоднократно направлял ответчикам письма с требованием досрочно возвратить всю сумму кредита. Данное требование ответчиками исполнено не было.

По состоянию на 21.01.2019 задолженность ответчиков перед истцом составляет 26 052 421 руб. 13 коп. Данная задолженность состоит из: основного долга в размере 25 568 844 руб. 79 коп., процентов в размере 480 996 руб. 55 коп., процентов на просроченный основной долг в размере 310 руб. 61 коп., неустойки в размере 232 руб. 96 коп. и неустойки за просроченные проценты в размере 2 036 руб. 22 коп.

Стороной ответчиков расчет задолженности по кредитному договору, предоставленный истцом, не оспорен, доказательств, которые бы опровергали размер задолженности по кредиту, стороной ответчиков в ходе рассмотрения не представлено. Судом доказательств, которые бы опровергали доводы стороны истца, не добыто; суд находит расчет истца арифметически верным и считает, что он может быть положен в основу решения суда.

Таким образом, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ПАО «Сбербанк России» исковых требований к Меликяну Р.М., Аветисяну З.А., поскольку со стороны ответчиков доказательств надлежащего исполнения условий кредитного договора не представлено.

Рассматривая заявленное истцом требование о расторжении вышеуказанного Кредитного договора, суд приходит к следующему:

Согласно пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиками заключён кредитный договор, истцом предоставлены ответчикам денежные средства, однако ответчиками нарушались существенные условия Кредитного договора, касающиеся размера и сроков погашения выданного кредита, данное обстоятельство является основанием для расторжения Кредитного договора, заключенного между сторонами.

Судом также установлено, что 30 марта 2018 года между Меликяном Р.М. и Хамитовым Р.Р. заключён Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом (л.д. 66-70), в соответствии с которым Меликян Р.М. приобрёл в собственность земельный участок с частью жилого дома, расположенный по адресу: ххх. Предметом Договора купли-продажи являлись земельный участок (категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ххх кв.м, кадастровый номер: ххх) и жилой дом (назначение: жилое, общая площадь 401,0 кв.м, условный номер: ххх).

Общая стоимость имущества определена соглашением сторон Договора купли-продажи в размере 26 000 000 руб. 00 коп. Оплата осуществлялась за счёт собственных средств и за счет кредитных средств, предоставлен Меликяну Р.М. ПАО «Сбербанк России» на основании Кредитного договора №ххх от 30.03.2018г. Расчёт производился с использованием индивидуального сейфа истца.

В соответствии с пунктами 4 Договора купли-продажи, истец становился залогодержателем земельного участка и жилого дома с момента государственной регистрации права собственности Меликяна Р.М. и ипотеки на указанное имущество. Право собственности Меликяна Р.М. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано 06.04.2018, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации №ххх и №ххх (л.д.39-44).

Исходя из требований , в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно с изъятиями, установленными законом. При этом право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ч.1 ).

Согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным , если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном и настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п.5 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 248 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п.3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с п.2 п.п.4 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.

В соответствии с представленным истцом Заключением о рыночной стоимости земельного участка и жилого дома, выполненным Балашовым В.П., оценщик, НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 26 707 000 руб. 00 коп. (л.д.59). Таким образом, по мнению истца, начальная продажная стоимость недвижимого имущества должна быть установлена в размере 80 % от его рыночной стоимости, в размере 21 365 600 руб. 00 коп.

Ответчик, Меликян Р.М., просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 28 687 840 руб. 00 коп., что составляет 80% от рыночной стоимости, определённой в соответствии с Отчётом об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка № ххх, выполненным ООО «Экбист» по заказу ответчика (л.д. 76-141).

Определением от 22.05.2019 Гагаринским районным судом г. Москвы назначена судебная оценочная экспертиза. Перед экспертами ЦНЭ «ПетроЭксперт» поставлен вопрос об определении рыночной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: ххх и земельного участка, расположенного по адресу: ххх. В соответствии с заключением эксперта, рыночная стоимость указанного жилого дома (округленно) составляет 26 463 000 руб. и земельного участка составляет (округлённо) 11 543 000 руб. 00 коп. (л.д.161-199).

Оценивая заключение эксперта ЦНЭ «ПетроЭксперт» (ООО), суд приходит к выводу, что для определения стоимости имущества, являющегося предметом залога, следует руководствоваться данными выводами, поскольку у суда нет оснований не доверять данному заключению, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст., обладает специальными знаниями и достаточным опытом экспертной деятельности, его выводы согласуются с иными исследованными судом доказательствами, эти выводы не противоречат установленным судом обстоятельствам дела.

При установленных обстоятельствах суд считает, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным и подлежащим удовлетворению, а поэтому надлежит обратить взыскание на заложенное имущество путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 80 процентов от рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта ЦНЭ «ПетроЭксперт» (ООО) в размере 21 170 400 руб. 00 коп., начальную продажную цену земельного участка в размере 9 234 400 руб. 00 коп.

Также с ответчиков в пользу истца, в соответствии со ст.98 ГПК РФ, подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 66 000 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть кредитный договор № 92419494 от 30 марта 2011 года, заключённый с Меликяном рм и Аветисяном за.

Взыскать солидарно с Меликяна рм, Аветисяна за в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по просроченному основному долгу в размере 25 568 844 руб. 79 коп., просроченные проценты 480 996 руб. 55 коп., просроченные проценты на просроченный основной долг 310,61 руб., неустойку за просрочку основного долга в размере 232,96 руб., неустойку за просроченные проценты в размере 2 036,22 руб. 15 коп..

Обратить взыскание на недвижимое имущество жилого дома, расположенного по адресу: ххх, земельного участка, расположенного по адресу: ххх, принадлежащий на права собственности Меликяну рм.

Установить начальную продажную цену жилого дома, расположенного по адресу: ххх, принадлежащего на праве собственности Меликяну рм в размере 80% от его рыночной стоимости в размере 21 170 400 руб., определив способ реализации с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену земельного участка, расположенного по адресу: ххх, принадлежащего на праве собственности Меликяну рм в размере 80% от его рыночной стоимости в размере 9 234 400 руб., определив способ реализации с публичных торгов.

Взыскать солидарно с Меликяна рм, Аветисяна за в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по оплате госпошлины в размере 66 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления судом решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Гагаринского районного суда города Москвы. Решение принято в окончательной форме 30.07.2019.

Судья М.С. Денисова