Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва 18 сентября 2018 года

Гагаринский районный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Колесниченко О.А.

при секретаре Сапунове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3653/2018 по иску Ивановой да к ООО «ЭкоСтрой-Инвест» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец Иванова Д.А. обратился в суд с иском к ответчикам ООО «ЭкоСтрой-Инвест» о признании недействительными пунктов 2.2 и 5.2.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.05.2013 №Гор-1-2/ЭСИ-ТС, мотивировав заявленные требования тем, что в соответствии с условиями указанного договора (в редакции договора №Гор-2/1-202 от 11.12.2014 уступки прав по договору участия в долевом строительстве) ООО «ЭкоСтрой-Инвест» (застройщик) принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по адресу: ххх и в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Ивановой Д.А. (участник долевого строительства) по акту приёма-передачи жило помещение – однокомнатную квартиру, условный ххх общей проектной площадью ххх кв.м, – расположенное на хх этаже в секции ххх. Оспариваемым пунктом 5.2.5 договора предусмотрено, что участник долевого строительства обязуется возместить затраты застройщика по содержанию и охране квартир и пропорционально приходящуюся на неё доли многоквартирного дома (лестницы, чердаки и т.д.) на условиях п.2.2 договора, исходя из цены 1 кв.м с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по дату акта приёма-передачи. Указанные условие договора участия в долевом строительстве, по мнению истца, незаконны, поскольку противоречат положениям ст.153 ЖК РФ, согласно условиям которой, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения и оплате коммунальных услуг возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

В судебном заседании истец Иванова Д.А. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам иска.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ЭкоСтрой-Инвест» Белявская Е.В. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам отзыв на иск.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

По общему правилу, закрепленному п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Несмотря на то, что согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст.422 ГК РФ.

В соответствии со ст.432 ПК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложение заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с , Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного .

Как установлено в судебном заседании и следует из пояснений сторон и материалов дела, 14 мая 2013 года между ООО «ЭкоСтрой-Инвест» и ООО «ТЕЛЕКОМ СИСТЕМЗ» был заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.05.2013 №Гор-1-2/ЭСИ-ТС, в соответствии с условиями которого ООО «ЭкоСтрой-Инвест» (застройщик) принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по адресу: ххх и в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ООО «ТЕЛЕКОМ СИСТЕМЗ» поименованные в договоре квартиры в указанном доме. В соответствии с условиями договора №Гор-2/1-202 от 11.12.2014 уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.05.2013 №Гор-1-2/ЭСИ-ТС, ООО «ТЕЛЕКОМ СИСТЕМЗ» уступило Ивановой Д.А. права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной квартиры, условный №ххх, общей проектной площадью ххх кв.м, расположенной на хххэтаже в секции хххмногоквартирного дома.

Строительство многоквартирного дома завершено, дом введён в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию №RU50-19-6831-2016 от 16 декабря 2016 года). В соответствии с актом приёма-передачи квартира №хх во исполнение условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома передана Ивановой Д.А.

Основанием для обращения в суд с вышеизложенными исковыми требованиями явилось несоответствие, по мнению Ивановой Д.А., положениям ст.153 ЖК РФ условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предусматривающих обязанность участника долевого строительства возместить затраты застройщика по содержанию и охране квартир и пропорционально приходящуюся на неё доли многоквартирного дома (лестницы, чердаки и т.д.) за период с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по дату акта приёма-передачи помещения застройщиком участнику.

Возражая против удовлетворения заявленных Ивановой Д.А. исковых требований, ответчик ООО «ЭкоСтрой-Инвест» в письменном отзыве указал, что оспариваемые пункты договора долевого участия не противоречат положениям ст.153 ЖК РФ, поскольку они не устанавливают обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги до передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а регулируют порядок возмещения расходов застройщика, связанные с эксплуатацией и содержанием объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно с п.6 ч.2. ст.153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, жилого помещения по акту приема-передачи с момента такой передачи.

В соответствии с ч.14 ст.161 ЖК РФ до заключения договоров управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п.6 ч.2 ст.153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с ч.1 ст.155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договорами управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Из приведенных норм закона следует, что после выдачи застройщику разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления открытого конкурса (ч.13 ст.161 ЖК РФ), правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или управляющей организацией, с которой у застройщика заключены договоры управления многоквартирным домом.

С учетом того, что возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношения с управляющей организацией, с которой у застройщика заключены договоры управления многоквартирным домом, установлены данными законодательными нормами, суд приходит к выводу, что оспариваемые истцом пункты договора участия в долевом строительстве не ущемляют права истца по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, не обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, и основания для признания пунктов 2.2 и 5.2.5. договора участия в долевом строительстве недействительным отсутствуют.

Суд также принимает во внимание, что договор 14.05.2013 №Гор-1-2/ЭСИ-ТС участия в долевом строительстве и договор №Гор-2/1-202 от 11.12.2014 уступки прав по договору участия в долевом подписаны всеми сторонами, что и свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем условиям. В противном случае, у участника долевого строительства имелась возможность отказаться от заключения договоров на предложенных застройщиком условиях, и заключить договоры с другими застройщиками, осуществляющими строительство жилых домов в данном регионе, однако в добровольном порядке стороны согласовали все условия договоров, собственноручно подписав их. Также, вышеуказанный договор 14.05.2013 №Гор-1-2/ЭСИ-ТС участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством РФ прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждает его соответствие нормам законодательства РФ.

Кроме того, ответчиком ООО «ЭкоСтрой-Инвест» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, при этом пропуск срока обращения за защитой нарушенного права в суд является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании п.1 ст., если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Заключая договор №Гор-2/1-202 от 11.12.2014 уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.05.2013 №Гор-1-2/ЭСИ-ТС истец знал и должен был знать все условия договоров, ознакомиться с ним. Доказательств наличия каких-либо исключительных обстоятельств, которые бы не позволили истцу в течение предусмотренного законом срока, обратиться в суд за защитой права не представлено; ходатайств о восстановлении пропущенного срока не заявлено. Следовательно, срок исковой давности по требованию о признании недействительным условий договора долевого участия должен исчисляться с декабря 2014 года и истек в декабре 2015 года. Истец обратился в суд с исковым заявлением 26.07.2018, то есть за пределами срока исковой давности.

С учётом изложенного, поскольку исполнение оспариваемой следки началось в 2014 году, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный п.1 , что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ивановой да к ООО «ЭкоСтрой-Инвест» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления судом решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Гагаринского районного суда города Москвы.

Судья О.А. Колесниченко