Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Москва 28 сентября 2017 года

Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Демидовой Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4635/2017 по иску Рывлина МА к ПАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Рывлин М.А. обратился в суд с иском к ПАО «АВГУР ЭСТЕЙТ», просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 826 698 руб. 66 коп. в качестве неустойки за просрочку исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб., расходы на юридическую помощь в размере 156 200 руб., денежные средства в размере 206 220 руб. в счет возмещения разницы между проектной и фактической площадями квартиры.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и ответчиком заключен договор №* строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: * область, * район, сельское поселение *, пос. *, уч. *. Жилому дому присвоен почтовый адрес: г. *, п. *, пос. *, ул. *, д. *, корп.*. Он является участником долевого строительства квартиры №*. Срок передачи участнику объекта долевого строительства установлен договором не позднее 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее 30 октября 2015 года. Квартира передана истцу 12.02.2016. Кроме того, по результатам проведенного обмера жилого помещения разница между проектной общей площадью квартиры, указанной в договоре, и фактической составляет 2,1 кв.м. В денежном эквиваленте указанная разница составляет 206 220 руб. исходя из установленной договором стоимости одного квадратного метра 98 200 руб.

Истец и его представитель в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме по доводам искового заявления.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 20 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Положения гласят, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В соответствии с названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Судом установлено, что 14 апреля 2014 года между ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и Рывлиным М.А. заключен договор участия в долевом строительстве №*, согласно которому застройщик (ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ») обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику (Рывлину М.А.) по передаточному акту расположенный в жилом доме объект – квартиру, условный номер *, номер секции *, этаж *, порядковый номер на этаже *, количество комнат 2, проектная площадь объекта 63,60 кв.м., расположенную в многоэтажном жилом доме корпус №* по адресу: * область, * район, сельское поселение *, пос. *, уч. *, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную договором цену.

Согласно п. 4.1 цена договора составляет 6 245 520 руб. и включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание объекта) и денежные средства на оплату услуг застройщика в размере 20% от цены договора. Цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, которая составляет 98 200 руб. (п. 4.2)

В соответствии с п. 4.8 цена договора уплачивается участником за счет собственных средств участника в сумме 5 100 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации договора, за счет кредитных средств в сумме 1 145 520 руб., предоставляемых ОАО «Сбербанк России» по кредитному соглашению (договору) №* от 14.04.2014, в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации договора.

Цена договора оплачена Рывлиным М.А. в полном объеме, что представителем ответчика не оспаривалось.

Дополнительным соглашением от 12 февраля 2016 года стороны уменьшили окончательную цену договора на 44 520 руб., определили, что с даты настоящего соглашения окончательная цена договора составляет 6 161 720 руб. Кроме того, стороны определили, что застройщик должен передать объект участнику не позже 25 марта 2016 года и данная дата будет для сторон сроком передачи объекта.

Также данным дополнительным соглашением стороны пришли к соглашению о том, что с учетом изменений в договоре участия в долевом строительстве, застройщик обязан вернуть участнику излишне уплаченные участником в счет цены договора денежные средства в размере 83 800 руб. в течение 5 дней с даты регистрации договора; с даты совершения указанного платежа обязанность участника по оплате цены договора будет исполнена, а расчеты между сторонами в связи с договором участия в долевом строительстве убудут считаться завершенными.

29 января 2016 года застройщик уведомил Рывлина М.А. о завершении строительства жилого комплекса и готовности объекта долевого строительства – квартиры №* к передаче.

12 февраля 2016 года стороны подписали передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства – квартиру №*, находящуюся в жилом доме по адресу: г. *, п. *, пос. *, ул. *, д. *, кор.*. Объект имеет общую площадь (без учета площади лоджий, балконов и террас) – 61,5 кв.м.

Платежным поручением от 19 апреля 2016 года №* ответчиком произведен возврат истцу денежных средств в размере 83 800 руб. по договору долевого участия от 14 апреля 2014 года.

Таким образом, учитывая, что ответчиком выплачена истцу компенсация за изменение условий договора долевого участия, цена квартиры по договору уменьшена, требования истца о взыскании денежных средства в счет возмещения разницы между проектной и фактической площадями квартиры удовлетворению не подлежат.

Доводы истца о том, что разница между проектной общей площадью квартиры (63,6 кв.м в п. 3.2 договора) и фактической в денежном эквиваленте составляет 206 220 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 98 200 руб., суд считает несостоятельными в силу следующего.

Согласно п. 1.8 договора проектная общая площадь объекта – сумма площадей всех частей помещения, предусмотренная разрешительной проектной документацией, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3. Определенная настоящим пунктом проектная площадь объекта применяется сторонами исключительно для расчета цены договора и может не совпадать с общей площадью объекта по результатам произведенных обмеров.

Фактическая площадь объекта – сумма площадей всех частей помещения (объекта), определенная по результатам обмеров, произведенных по заказу застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3. Определенная настоящим пунктом фактическая площадь объекта применяется сторонами исключительно для расчета цены договора и может не совпадать с общей площадью объекта по результатам произведенных обмеров.

Пунктом 4.5 договора стороны согласовали, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами и рассчитывается посредством умножения фактической общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 4.2 договора, после получения застройщиком результатов обмеров. При уточнении цены договора стороны подписывают акт сверки взаиморасчетов.

Как указывалось выше, 12 февраля 2016 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в котором, в том числе, на основании ранее подписанного акта сверки взаиморасчетов согласовали окончательную цену договора с учетом изменений договора.

Из технического описания здания, следует, что общая площадь квартиры 39 по Жилищного кодекса Российской Федерации составляет 63,2 кв.м с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом.

Таким образом, разница между фактическим размером площади (63,2 кв.м) и проектной площадью (63,6 кв.м) составила 0,4 кв.м, в связи с чем цена договора сторонами была уменьшена, а разница в стоимости возвращена.

Согласно п. 7 передаточного акта от 12 февраля 2016 года на дату подписания настоящего акта все взаиморасчеты между сторонами произведены в полном объеме. Стороны взаимных финансовых претензий друг к другу не имеют.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

В силу ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано в ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что стороны при заключении договора с учетом дополнительного соглашения однозначно определили цену договора, порядок расчетов между сторонами. Договор заключен при обоюдном согласовании истцом и ответчиком всех его условий. Истец подписал договор, дополнительные соглашения к договору и акт приема-передачи лично, без всяких оговорок и изъятий, что свидетельствует о его согласии со всеми изложенными в указанных документах условиями, в том числе и с окончательной ценой договора.

Также суд не усматривает законных оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, поскольку согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве застройщик должен передать объект участнику не позже 25 марта 2016 года, фактически квартира передана истцу ответчиком 12 февраля 2016 года, о чем свидетельствует подписанный сторонами передаточный акт, и не оспаривается истцом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что застройщиком срок передачи объекта долевого строительства участнику не нарушен, в связи с чем, в удовлетворении требований истца в этой части следует отказать.

Поскольку факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя в рамках настоящего дела не установлен, требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении требований истца расходы на оплату услуг представителя возмещению также не подлежат на основании ст. 100 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Рывлина МА к ПАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» о защите прав потребителя - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2017 года.

Судья А.Н. Кочнева