Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва 01 ноября 2017 года

Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Демидовой Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4528/2017 по иску Иванова А.В. к Садо А.В. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Садо А.В, к Иванову А.В. о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Иванов А.В. обратился в суд с иском к Садо А.В., уточнив требования, просит взыскать с ответчика задолженность в размере … руб., неустойку в размере … руб., обратить взыскание на недвижимое имущество ответчика: земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью …кв.м., кадастровый номер № 1, адрес: АДРЕС1, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 2, адрес: АДРЕС1а, жилой дом общей площадью … кв.м., жилой площадью … кв.м., со служебными строениями и сооружениями инв. № дома № лит. А,,,, адрес: АДРЕС2.

В обоснование требований указывает, что 5 августа 2011 года между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков. Цена договора составляет … руб., однако ответчик свои обязательства по оплате цены договора надлежащим образом не исполнил, уплатив денежные средства в размере … руб.

Садо А.В. обратился в суд со встречным иском к Иванову А.В., просит признать отсутствующим обременение в виде залога на имущество, предусмотренное договором купли-продажи жилого дома и земельных участков от 05.08.2011, а именно: земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью… кв.м., кадастровый номер № 1, адрес: АДРЕС1, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью 1421 кв.м., кадастровый номер № 2, адрес: АДРЕС1а, жилой дом общей площадью … кв.м., жилой площадью 307,5 кв.м., со служебными строениями и сооружениями инв. № дома № лит. …, адрес: АДРЕС2, обязать Управление Росреестра по Московской области снять обременения с заложенного имущества, предусмотренного договором купли-продажи жилого дома и земельных участков от 05.08.2011, а именно: земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 1, адрес: АДРЕС1, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 2, адрес: АДРЕС1а, жилой дом общей площадью … кв.м., жилой площадью 307,5 кв.м., со служебными строениями и сооружениями инв. № дома № лит. …, адрес: АДРЕС2

В обоснование заявленных требований указывает, что истечение исковой давности по главному требованию, а следовательно, и по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем в одностороннем порядке своих прав в отношении предмета залога. Таким образом полагает, что возможность судебного обращения на предмет залога также отсутствует, в связи с чем, залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, встречный иск поддержал в полном объеме.

Третье лицо о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, мнения по иску не представило.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что 5. к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество .

В судебном заседании установлено, что 5 августа 2011 года между Ивановым А.В. и Садо А.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, по условиям которого продавец (Иванов А.В.) обязуется передать в собственность, а покупатель (Садо А.В.) обязуется принять и оплатить по цене и в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 1, адрес: АДРЕС1, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 2, адрес: АДРЕС1а, жилой дом общей площадью … кв.м., жилой площадью …5 кв.м., со служебными строениями и сооружениями инв. № дома № лит. …, адрес: АДРЕС2 (л.д. 7-10).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора цена недвижимого имущества по соглашению сторон составляет … руб. и уплачивается покупателем в рассрочку в течение 6 календарных месяцев со дня подписания договора и до 2 января 2012 года.

До полной оплаты покупателем имущества оно считается находящимся в залоге у продавца (п. 2.4. договора)

.Предусмотренные договором земельные участки и жилой дом переданы продавцом покупателю и приняты последним 5 августа 2011 года, о чем стороны составили и подписали Акт приема-передачи недвижимости (л.д. 11).

Переход права собственности на земельные участки и жилой дом зарегистрирован в установленном законом порядке 12 августа 2011 года (л.д. 12).

2 июля 2014 года Садо А.В. передал Иванову А.В. денежную сумму в размере … в качестве оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 05.08.2011, что подтверждается представленной в материалы дела распиской (л.д. 13) и не оспаривается сторонами.

Как указывает истец, оставшаяся сумма по договору в размере … руб. ответчиком до настоящего времени не передана.

Ответчик не оспаривал факт неисполнения своих обязательств по оплате земельных участков и жилого дома в предусмотренный договором срок. Вместе с тем, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности и неустойки, просил применить последствия пропуска срока исковой давности.

Согласно ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со настоящего Кодекса.

В соответствии со ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Как следует из разъяснений в Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга ( ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 4 по смыслу ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 2 июля 2014 года Садо А.В. передал Иванову А.В. денежную сумму в размере … в качестве оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 05.08.2011.

Таким образом, 2 июля 2014 года Садо А.В. совершил действия по признанию долга по договору, в связи с чем, течение срока исковой давности было прервано.

Абзацем 2 ст. 203 ГК РФ предусмотрено, что после перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Истец обратился в суд с иском 20 февраля 2017 года, т.е. в пределах установленного ст. 196 ГПК РФ срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 05.08.2011 ответчиком не представлено, размер задолженности ответчиком не оспорен, суд приходит к выводу, что требования Иванова А.В. о взыскании с Садо А.В. задолженности по договору в размере … руб. являются законными, обоснованными, а следовательно, подлежат удовлетворению.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем установленного п. 2.2 договора срока оплаты цены, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 1% от цены за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 3 января 2012 года по 1 июля 2014 года составляет … руб., за период со 2 июля 2014 года по 20 февраля 2017 года – … руб.

Приведенный отаветчиком расчет неустойки со ссылкой на заключенный им договор займа в евро суд находит необоснованным, учитывая, что в данном случае имеется обязательство оплаты задолженности в валюте Российской Федерации.

Доводы ответчика о гашении неустойки произведенной 02 июля 2014 года выплаты суд находит необоснованным, поскольку из представленной расписки данные обстоятельства не усматриваются, какими-либо доказательствами данный довод не подтвержден.

Суд соглашается с расчетом истца, признавая его арифметически верным, в связи с чем считает, что он может быть положен в основу решения суда.

Вместе с тем, ответчик просил снизить размер подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, указывая, что размер неустойки превышает сумму основной задолженности более чем в 20 раз. Размер данной неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства и, учитывая заявление ответчика, применяя ст. 333 ГК РФ, считает возможным снизить размер неустойки и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере … рублей.

При определении соразмерности неустойки объему неисполненного ответчиком обязательства, суд учитывает последствия нарушения обязательств, срок неисполнения обязательства. Суд учитывает, что истцом не представлено суду никаких доказательств несения каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком сроков оплаты цены договора, кроме самого срока, в течение которого не исполнено обязательство. Кроме того, суд учитывает, доводы ответчика о компенсационном характере гражданско-правовой ответственности. В связи с чем приходит к выводу о том, что размер неустойки в сумме … руб. соразмерен сроку и последствиям неисполнения ответчиком условий договора.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что до полной оплаты покупателем недвижимого имущества по договору оно считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества в соответствии с положениями п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как указывалось выше, 5 августа 2011 года между сторонами подписан Акт приема-передачи недвижимости, в соответствии с которым Иванов А.В. передал, а Садо А.В. принял земельные участки и жилой дом, являющиеся предметом договора купли-продажи от 05.08.2011.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена 12 августа 2011 года.

В соответствии с ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу , ГК РФ в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства кредитор вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

Поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что Садо А.В. не исполняет условий договора купли-продажи по оплате недвижимого имущества, истец вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости имущества, находящегося у него в залоге в силу закона. При этом суд учитывает, что обращение взыскания на заложенное имущество соответствует ГК РФ, поскольку размер требований залогодержателя, выразившийся в наличии задолженности покупателя по договору купли-продажи, соразмерен стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства более трех месяцев.

В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным , если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном и настоящего Кодекса.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Садо А.В., а именно: земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 1, адрес: АДРЕС1, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 2, адрес: АДРЕС1а, жилой дом общей площадью …. кв.м., жилой площадью …. кв.м., со служебными строениями и сооружениями инв. № дома № лит. …, адрес: АДРЕС2,

Поскольку судом установлено, что срок исковой давности по главному требованию не истек, обеспеченное залогом обязательство не прекращено, встречные исковые требования о Садо А.В. к Иванову А.В. о признании обременения отсутствующим удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Садо А.В. в пользу Иванова А.В. задолженность в размере … руб., неустойку в размере … руб., а всего … руб.

В удовлетворении требований в остальной части – отказать.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Садо А.В., а именно: земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 1, адрес: АДРЕС1, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью … кв.м., кадастровый номер № 2, адрес: АДРЕС1а, жилой дом общей площадью … кв.м., жилой площадью … кв.м., со служебными строениями и сооружениями инв. № дома №лит. …, адрес: АДРЕС2, путем реализации с публичных торгов.

В удовлетворении встречного искового заявления Садо А.В. к Иванову А.В. о признании обременения отсутствующим – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 ноября 2017 года.

Судья                                                                                    А.Н. Кочнева