Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Москва 26 мая 2017 года

Гагаринский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Тюриной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2859/2017 по иску Шорина В.В. к АО «СУ-155» о признании инвестором предварительного договора купли-продажи по существу договором инвестирования строительства, признании имущественного права, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Шорин В.В. обратился с иском к АО «СУ № 155», просит с учетом уточнённых требований признать предварительный договор № *** от 15 марта 2014 года по существу договором инвестирования строительства объекта капитального строительства в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», признать имущественное право истца на результат инвестиционной деятельности в виде машино-места № *** по адресу: г. Москва, ………., расположенного в секции 1 на 2 этаже, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.

В обоснование своих уточненных требований указывает, что 15 марта 2014 года между истцом и ЗАО «СУ-155» заключен предварительный договор № ***, предметом которого является обязательство приобретение машиноместа, расположенного по адресу: г.Москва, ……….., место ***. По договору покупатель внес денежные средства в размере 600 000 руб. Таким образом истец вложил осуществил инвестицию своего капитала в программу ответчика строительства недвижимости в г. Москве. Денежные средства были переданы в качестве капитального вложения в строительство комплекса машино-мест, но истец лишен статуса инвестора. Строительство недвижимости приостановлен. Истец имеет статус покупателя, а не инвестора. Вместе с тем истец указывает, что действиями ответчика ему причинен моральный вред, который он оценивает в 50 000 руб., а также указывает, что понес расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования истца по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчик АО "СУ-155" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований.

Представитель третьего лиц в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.ч. 1-3 ст. 433.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Судом установлено, что 15 марта 2014 года между истцом и ЗАО «СУ-155» (после реорганизации – АО «СУ-155») заключен предварительный договор № ***, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи машиноместа, расположенного по адресу: г. Москва, ул………………..

В силу п. 2.1. предварительного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости – машиноместо № 72 по вышеуказанному адресу.

Как указывает истец, обязанность по внесению денежных средств в размере 600 000 руб. за машиноместо им исполнена.

Строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, …………, осуществляется в соответствии с инвестиционным контрактом от 10 сентября 2010 года № ***, заключенным между Правительством г. Москвы, АО «СУ-155» и Управлением Федеральной службы безопасности РФ на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству нежилого здания по вышеуказанному адресу.

Также стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему Договору, Шорин В.В. в срок не позднее 19 марта 2014 года обязуется перечислить на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в размере 600 000 руб., в том числе НДС. При этом после заключения Основного договора указанные денежные средства, составляющие обеспечительный платеж, будут зачтены Продавцом в счет оплаты Основного договора.

Во исполнение своих обязательств по предварительному договору истцом 20.03.2014 была произведена оплата в размере обеспечительного платежа.

Как указывает истец, основной договор в предусмотренный предварительным договором срок заключен не был, строительство объекта недвижимости не завершено, обязательства по передаче машино-места в собственность истцу ответчиком не исполнено.

По смыслу ст. 429 ГК РФ, если сторонами заключен предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В силу Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных , такой договор считается незаключенным (пункт 5).

Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу того же Федерального закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

По смыслу закона при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по делу является наличие у застройщика права на привлечение денежных средств и соответствие формы привлечения денежных средств установленным требованиям закона, в том числе, ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Анализируя фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что действующим гражданским законодательством, а также положениями Федерального "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает возможности в судебном порядке обязать заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, которые его сторонами не согласованы, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований к удовлетворению исковых требований Стахановой С.Б. о признании предварительного договора купли-продажи по существу договором инвестирования строительства не имеется.

В силу ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем .

В соответствии с ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Предварительный договор направлен на заключение основного договора и носит поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Поскольку свои намерения по продаже имущества путем заключения основного договора стороны не реализовали, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, требование Шорина В.В. о признании имущественного права удовлетворению также не подлежит, как не основанное на законе.

В связи с отклонением основного требования, требования о взыскании компенсации морального вреда, производные от основного требования, о взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Шорина В.В. к АО «СУ-155» о признании предварительного договора купли-продажи по существу договором инвестирования строительства, признании имущественного права на результат инвестиционной деятельности, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Гагаринский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 июня 2017 года.

Судья А.Н. Кочнева