Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Москва 22 мая 2017 года

Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Тюриной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2833/17 по иску Абу Заки Н.А. к ООО «Рантект» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ООО «Рантект» о взыскании денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере 408 608,80 долларов США по курсу ЦБ РФ, без учета стоимости оформления ее в собственность заказчика.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03 сентября 2007 года с ООО «Рантект» заключил договор участия в долевом строительстве №.. квартиры, общей площадью 105.72 кв.м., расположенной по адресу: …, по которому ответчик обязался построить и передать участнику долевого строительства в собственность трехкомнатную квартиру с номером .., расположенную на .. этаже, а истец обязался оплатить стоимость квартиры в размере .. долларов США по курсу ЦБ РФ, без учета стоимости оформления ее в собственность заказчика. Даная сумма оплачена дольщиком в полном объеме. Общая площадь квартиры по проекту составляет 105,72 кв.м. (пункт 2.1 Предварительного договора). Заказчик выполнил обязательства по строительству квартиры в 2011 году. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 24.12.2013 года за истцом признано право собственности на квартиру. Согласно экспликации квартира соответствует площади 99,8 кв.м. Истец просит взыскать с ответчика излишне уплаченную за квартиру сумму, так как переданная квартира № …, расположенная по адресу: г… не соответствует указанным условиям договора в силу меньшей площади. Соответственно расхождение площади объекта долевого строительства по договору и фактически построенного согласно экспликации составляет 5,92 кв.м. Данное расхождение, по мнению истца, должно быть компенсировано застройщиком. Стоимость 1 кв.м, составляет 241,45 руб. Истец просит взыскать с ответчика 1 429 384 руб. в счет возмещения разницы в площади квартиры в размере 5,92 кв.м.; взыскать компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.; взыскать расходы на юридические услуги в размере 30 000 руб.

Истец и представитель истца по доверенности Настенко И.В. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Мулаева И.И. в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 36-38) на исковое заявление.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.

В силу ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано в ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Положения гласят, что случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В соответствии с названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Судом установлено, что 03 сентября 2007 года ООО «Ранткет» и Абу З.Н.А. заключили предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи № … квартиры, общей ориентировочной площадью 105.72 кв.м., расположенной по адресу…

По данному договору ООО «Рантект» обязался построить и передать участнику долевого строительства в собственность трехкомнатную квартиру с номером .., расположенную на .. этаже, а истец обязался оплатить стоимость квартиры в размере 10459624,19 руб.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 года за истцом признано право собственности на квартиру по адресу: …. Решение суда установлено, что истцом заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, оплачены в безналичном порядке денежные средства за квартиру. Поскольку ответчик признал исковые требования, суд удовлетворил заявленные требования.

Право собственности на квартиру, возникшее на основании решения Гагаринского районного суда г. Москвы, было зарегистрировано в феврале 2014 года.

Ориентировочная общая площадь квартиры по проекту составляла 105,75 кв.м. (пункт 2.1 Предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, цена договора составляет сумму в размере 408 608,80 долларов США по курсу ЦБ РФ, без учета стоимости оформления ее в собственность заказчика.

Сумма оплачена дольщиком в полном объеме из собственных денежных средств (на основании выписки №.. по лицевому счету №… принадлежащего Абу Заки Н.А.), в подтверждение чего выступает копия платежного поручения № … от 05.09.2007 года на сумму .. руб., зачисленных на счет ООО «Рантект».

Указанное свидетельствует, что истец знал о цене договора, сомнений относительно данного существенного условия договора у него не возникло, каких-либо оговорок о несогласии с такой ценой договора либо сведений о ее изменении не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны при заключении предварительного договора от 03 сентября 2007 года пришли к соглашению о цене договора, порядку расчетов между сторонами. 28 августа 2007 года при обоюдном согласовании истцом и ответчиком всех его условий был заключен договор №…. Истец подписал данный договор лично, без всяких оговорок и изъятий, что свидетельствует об его согласии со всеми изложенными в нем условиями, в том числе и с ценой.

Согласно экспликации от 27.08.2010 года площадь квартиры, расположенной по адресу: … составляет 99,8 кв.м.

Как указывает истец, расхождение площади объекта долевого строительства по договору и фактически построенного согласно техническому паспорту составляет 5,92 кв.м., данное расхождение не относиться к расхождениям, предусмотренным п.2.3, предварительного договора и должно быть компенсировано застройщиком.

Площадь объекта долевого строительства, предусмотренная проектной документацией на квартиру, состоящая из сумм площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, подсобных помещений, а также площадей балконов, лоджий, веранд, террас и кладовых, рассчитываемых с коэффициентом -1. Проектная площадь объекта долевого строительства применяется сторонами исключительно для расчета цены Договора и может не совпадать с общей площадью объекта долевого строительства, указанной в кадастровом паспорте объекта долевого строительства, под которой понимается площадь всех частей объекта долевого строительства, включающая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением лоджий и балконов, веранд и террас, лестниц и кладовых.

В соответствии со СНиП 31-01-2003 п Письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009г. N 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающим коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998г. №37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Таким образом, приобретая квартиру, в том числе приобретаются помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, т.е. балконы, лоджии.

Для целей формирования договорной стоимости квартиры видится допустимым установление цены как без учета площади балконов (лоджий), так и с включением таковой, с применением понижающих коэффициентов, определенных нормативными документами для целей технической инвентаризации и статистического учета.

В соответствии с последним абзацем п.3.3. предварительного договора, окончательная стоимость квартиры будет установлена сторонами в основном договоре, исход из фактического размера общей площади квартиры, указанного в ведомости обмеров БТИ и будет определяться в следующем порядке: если фактический район общей площади квартиры, установленной по обмерам БТИ уменьшиться более, чем на 2 % по сравнению с указанным в п. 2.1. размером общей площади квартиры, продавец обязан вернуть покупателю излишне уплаченные суммы.

Согласно п. 2.1. предварительного договора ориентировочная площадь квартиры составляет 105,72 кв.м., без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок, внутренних электромонтажных работ и сантехнических приборов. По итогу произведенных обмеров БТИ (форме 22), согласно которых фактическая площадь квартиры составила 105,4 кв.м., с учетом лоджий, площадью 5,6 кв.м, (посчитанных с понижающим коэффициентом 0,5). Таким образом, отклонение в сторону уменьшения площади квартиры составило 0,32 кв.м, что составляет менее 2% (2,11 кв.м.).

Доводы истца об изменении площади квартиры основаны на расчете без учета понижающего коэффициента, применяемого для технической инвентаризации и статистического учета.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При заключении предварительных договоров стороны ясно и недвусмысленно сформулировали: определить условия, на которых между сторонами в будущем будет заключен основной договор купли- продажи недвижимости, а также указали в п. 1.1, что договор заключен в соответствии со ст. 429 «Предварительный договор» ГК РФ.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать доводы, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Истцом не представлены доказательства того, что ответчиком понесены расходы на строительство в меньшем размере, чем предусмотрено договором, что размер площади изменился более, чем на 2 %, а также не представлено доказательств тому, что действиями ответчика ему были причинены физические и нравственные страдания.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Абу Заки Н.А. к ООО «Рантект» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.06.2017.

Судья А.Н. Кочнева