Мотивированное решение

Решение

Именем Российской Федерации

г. Москва 16 июня 2017 года

Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Тюриной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2962/2017 по иску Кончакова В.В. к ЖСК «Западный» о признании незаконным условия договора,

Установил:

Истец обратился в суд с иском к ЖСК «Западный», просит признать недействительным пункт 3.3.4 договора об участии в ЖСК № 103074/Ж06380-СД1 от 19 июня 2013 года.

Указывает в обоснование исковых требований на то, что 19 июня 2013 года между истцом и ЖСК «Западный» в лице Товарищества на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» был заключен указанный договор. ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Московская область, г.Долгопрудный, мкр. Центральный, корп.20,22. Согласно пункту 3.3.4 договора истец до подписания акта приема-передачи квартиры обязан заключить с организацией договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 дней с даты получения уведомления и в полном объеме оплачивать расходы по содержанию квартиры, начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию. Пайщик до оформления права собственности на квартиру обязуется предоставить ответчику справку эксплуатирующей организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанных с временной эксплуатацией жилого дома, в котором расположена квартира. Данное условие противоречит п.2 ст.153 ЖК РФ, согласно которому, обязанность по внесению платы возникает после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с момента передачи жилого помещения по передаточному акту. Дом принят в эксплуатацию 19.06.2015г. Квартира до настоящего времени в соответствии с условиями договора не передана. Претензии о передачи квартиры по акту приема-передачи и отмене пункта 3.3.4 договора остались без ответа.

Истец в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ЖСК «Западный» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств и возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица ООО «Альтернатива Профи», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на иск.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГПК РФ за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела усматривается, что 9 июня 2013 года между Кончаковым В.В. и ЖСК «Западный» в лице Товарищества на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» был заключен договор об участии в ЖСК №103074/Ж06380 СД1. ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Московская область, г.Долгопрудный, мкр. Центральный, корп.20,22 на основании договора инвестирования №СУ-ЖСК/СД1 от 20.06.20012г. заключенного между ЖСК «Западный» и ЗАО «СУ №155».

Согласно пункту 3.3.4 договора истец до подписания акта приема-передачи квартиры обязан заключить с организацией договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 дней с даты получения уведомления и в полном объеме оплачивать расходы по содержанию квартиры, начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию. Пайщик до оформления права собственности на квартиру обязуется предоставить ответчику справку эксплуатирующей организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанных с временной эксплуатацией жилого дома, в котором расположена квартира.

Данное условие противоречит п.5 ст.153 ЖК РФ, согласно которому, обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ГК РФ об уплате взносов на капитальный ремонт.

Дом принят в эксплуатацию 19.06.2015 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU50-40-1057-2015, выданного Министерством строительного комплекса Московской области — застройщику ЗАО «СУ-155» (л.д.22-27). Дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г.Долгопрудный, пр-т Ракетоносителей, д.7, корп.1.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 18.04.2016г. за истцом признано право собственности на указанную квартиру (л.д.34-35).

22 сентября 2016 года ООО «Альтернатива Профи» передало квартиру по вышеуказанному адресу Кончакову В.В. Из данного акта следует, что Кончаков В.В. согласен с пятью пунктами указанного акта, остальные пункты не относятся к передаче ключей.

Руководствуясь положениями , ГК РФ, ЖК РФ, суд приходит к выводу, что до подписания акта приемки-передачи квартиры отсутствовали основания для включения в договор условия о возложении на истца обязанности нести бремя расходов по содержанию квартиры со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Поскольку из оспариваемого пункта 3.3.4 договора от 26 сентября 2012 года усматривается обязанность пайщика по заключению договора о техническом обслуживании и эксплуатации с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, до подписания акта приема-передачи квартиры, что противоречит положениям ЖК РФ, суд приходит к выводу о недействительности указанного п. 3.3.4 договора об участии в участии в ЖСК № 103074/Ж06380-СД1 от 19 июня 2013 года, заключенного между Кончаковым В.В. и ЖСК «Западный» в части возложения обязанности на Кончакова В.В. оплачивать расходы по содержанию квартиры, начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию организации, уполномоченной осуществлять функции по управлению жилого дома, до передачи квартиры в собственность.

В остальной части данный пункт не может быть признан недействительным, поскольку обязательство участника ЖСК заключить договор по управлению многоквартирным домом, договор о техническом обслуживании и эксплуатации, в течение 7 дней, о предоставлении справки об отсутствии задолженности не по оплате коммунальных услуг не противоречат положениям закона, в связи с чем в данной части пункт договора не может быть признан недействительным.

Из справки от 23.01.2017 года № Д-12 следует, что Управляющей организацией ООО «Альтернатива Профи» начислены расходы по содержанию многоквартирного дома с момента принятия в эксплуатацию. Начисления за коммунальные услуги произведены с момента открытия финансово-лицевого счета на квартиру (л.д.65).

Истец исполнены обязательства по полной оплате расходов на жилищно-коммунальные услуги квартиры (л.д.67-76).

Таким образом, подлежит признанию недействительным п.3.3.4 договора об участии в ЖСК № 103074/Ж06380-СД1 от 19 июня 2013 года в части возложения на Кончакова В.В. обязанности оплачивать расходы по содержанию квартиры, начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию организации, уполномоченной осуществлять функции по управлению жилого дома, в остальной части оснований для удовлетворения требований истца суд не находит.

На основании изложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать недействительным п.3.3.4 договора об участии в ЖСК № 103074/Ж06380-СД1 от 19 июня 2013 года в части возложения на Кончакова В.В. обязанности оплачивать расходы по содержанию квартиры, начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию организации, уполномоченной осуществлять функции по управлению жилого дома, до передачи квартиры в собственность.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30 июня 2017 года.

Судья А.Н. Кочнева