Решение

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Москва 22 сентября 2016 года

Гагаринский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Басихиной Т.В., при секретаре Голомидовой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио, ДмитриеваВладимира Владимировича к АО «Строительное управление № 155» о применении последствий недействительности притворной сделки, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о применении последствий недействительности притворной сделки, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в обоснование иска указывают, что 18 августа 2014 года на основании предварительного договора № 104011/208157-С с АО «Строительное управление № 155», приобрели права требования от ответчика заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в строящемся жилом доме по строительному адресу: адрес, кв-л 10С, корпус 8, имеющей следующие проектные характеристики: нежилое помещение, расположено на 1 этаже, секция 3, условный номер 2, проектной площадью 22,03 кв.адрес обязательства по договору истцы исполнили в полном объеме. Согласно предварительному договору, основной договор должен быть заключен в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее, чем через 60 дней после регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение (п.2.1.). Однако АО «Строительное управление № 155» до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен. Истцы просят суд признать договор притворным, применив к заключенному договору правила договора долевого участия в строительстве, признать за ними в равных долях право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: адрес, кв-л 10С, корпус 8, в виде нежилого помещения, расположенного по строительному адресу: адрес, кв-л 10С, корпус 8, имеющего следующие проектные характеристики: нежилое помещение, расположено на 1 этаже, секция 3, условный номер 2, проектной площадью 22,03 кв.м.

Истцы и их представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 18 августа 2014 года на основании предварительного договора № 104011/208157-С с АО «Строительное управление № 155», истцы приобрели права требования от ответчика заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в строящемся жилом доме по строительному адресу: адрес, кв-л 10С, корпус 8, имеющей следующие проектные характеристики: нежилое помещение, расположено на 1 этаже, секция 3, условный номер 2, проектной площадью 22,03 кв.м.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, истцами были исполнены обязательства по указанному договору в полном объеме.

Согласно п.2.1 предварительного договора № 104011/208157-С от 18 августа 2014 года, основной договор должен быть заключен в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее, чем через 60 дней после регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на объект может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 04.06.1996 № 480 «О комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (адрес)» принято решение о проведении комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек за счет привлеченных инвестиций. В целях реализации Постановления был заключен Генеральный договор о совместной деятельности по комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (адрес) от 21.02.1997г. № 45/97-И.

Между Префектурой адрес и ЗАО "Строительное управление № 155" (АО "СУ-155") был заключен инвестиционный контракт от 13 января 1999 г. N 04/99-И, согласно которому инвестор обязуется профинансировать и осуществить в полном объеме проектирование и строительство: (а) жилых домов по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, кв. 10-С корп. 1А, 1Б, 2,3,4,5,6,7,8,9 общей площадью ориентировочно телефон кв.м., в т.ч. жилого дома по индивидуальному проекту корп. 8 -40 000 кв.м. (б) детского сада (корп. 10) на 140 мест и школы (корп.П) на 844 места.

В рамках реализации инвестиционного проекта АО «СУ № 155» было осуществлено строительство и ввод в 1991-2001 годах жилых домов в эксплуатацию, кроме корпуса 8. Согласно дополнительному соглашению от 03 июня 2014 года срок реализации инвестиционного проекта установлен до 31.12.2015.

Распределение долей жилых помещений, предусмотрено контрактом в соотношении: 30% - Префектуре, 70 % - в собственность АО «СУ-155».

Распоряжением Правительства Москвы от 13.10.2009 № 2678-РП «О дальнейшей реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала 10-С адрес», принятым в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27 марта 2007 г. N 196-ПП «О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении», принято решение продлить АО "Строительное управление № 155" (АО "СУ-155") срок строительства жилого дома по адресу: адрес, квартал ЮС, корп. 8 до 01 января 2012 г. Исключить из предмета инвестиционного контракта строительство школы по адресу: адрес, квартал 10-С, корп. 11.

Распоряжением Правительства Москвы № 766-РП от 04.12.2012 года «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 13.10.2009г. № 2678-РП» в п. 1 слова до 01 января 2012 года были заменены словами до 07 октября 2013 года и внесены изменения в соотношение машиномест объекта (20% в собственность адрес, 80 % - в собственность ЗАО «СУ-155»).

Распоряжением Правительства Москвы от 30.04.2014 № 214-РП ЗАО «СУ-155» был продлен срок строительства и ввода в эксплуатацию (второй этап реализации инвестиционного проекта) жилого адресу: адрес, квартал 10-С, корп. 8, до 31 декабря 2015 г.

Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым 77:06:02008:1004, площадью 20400 кв.м., предоставленном ЗАО «СУ-155» на период проектирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса по Договору краткосрочной аренды земельного участка № М-телефон от 04.12.2006 г., в редакции Дополнительного соглашения № М-телефон.05.2010 г., на основании Разрешения на строительство № RU77101000-телефон от 07 июня 2011 жилого дома телефон этажей, общей площадью 62 750 кв.м., по строительному адресу: адрес, Новые Черемушки, кв. 10-С, корп.8.

До настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта не подписан, не подписан и акт реализации инвестконтракта. На вышеуказанном объекте возведены несущие монолитные конструкции трех секций. В ходе надзорных мероприятий установлено увеличение технико-экономических показателей объекта, поскольку этажность здания увеличена с 34 этажей 1 секции до 36 этажей и один технический этаж, 30 этажей второй секции до 36 этажей и два технических этажа, 26 этажей – 3 секции до 36 этажей. К работам по устройству фасада, внутренних стен, монтажу внутренних инженерных систем, отделке мест общего пользования и прокладке наружных коммуникаций не приступали. Строительная готовность объекта составила около 50%. Строительство корпуса 8, квартала 10С адрес в настоящее время возобновлено на основании выданного 30 июня 2016 года АО «СУ № 155» Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы Разрешения на строительство № 77-101000-телефон, сроком действия до 31 декабря 2016 года.

На основании постановления от 12 марта 2015 года № 36775/13/11/77/СД судебного пристава фио инвестиционному контракту от 13 января 1999 года № 04/99-И в ЕАИСТ присвоен статус «заблокирован».

Предъявляя исковые требования, истцы ссылаются на то, что свои обязательства в соответствии с условиями договора исполнили надлежащим образом, в свою очередь, ответчик обязательства в срок, установленный договором, не исполняет, дом не достроен, что истцы вправе требовать защиты своих прав путем предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, квартал 10 С, корпус 8, в виде вышеуказанного нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд учитывает, что срок заключения основного договора, предусмотренный п.2.1 предварительного договора, не истек.

Кроме того, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Объекты незавершенного строительства пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.

Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Таким образом, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которого в материалы дела не представлено.

Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено. Кроме того, строительство жилого дома не завершено.

В рассматриваемом случае отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил.

При этом нежилое помещение органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтена.

Государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено. Строительство жилого дома не завершено. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию также не выдавалось. Не подписывались также протоколы распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта.

В связи с указанным суд лишен возможности проверить, принадлежало ли ответчику АО «СУ № 155» право распоряжаться помещением, на которое претендуют истцы в объекте строительства.

Таким образом, право требования истцов передачи нежилого помещения в их собственность возникает после ввода объекта в эксплуатацию, то есть после возникновения самого предмета договора, а именно нежилого помещения, указанного в п. 1. предварительного договора.

Право требования признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства из предварительного договора купли-продажи не вытекает.

Разрешая спор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения по поводу приобретения истцами по договору купли-продажи недвижимой вещи в виде нежилого помещения, которая будет создана в будущем, доказательств того, что данная сделка является притворной, в распоряжение суда не представлено, договор не содержит существенных условий договора долевого участия в строительстве.

Таким образом, в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, указывающих на наличие совокупности условий, необходимых для признания за истцами права собственности на долю в праве на объект, с учетом отсутствия сведений о вводе объекта в эксплуатацию, при отсутствии соответствующего передаточного акта.

В рассматриваемой ситуации отсутствуют достаточные основания для признания права собственности заявителей на соответствующую долю в незавершенном строительством объекте.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 названной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Иск о признании права собственности - это требование, направленное на формализацию отношений по поводу конкретного объекта собственности, юридический статус которого не определен.

То есть признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Таким образом, иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

В предмет доказывания по иску о признании права собственности по данному основанию входят обстоятельства наличия у истца установленных указанной нормой оснований приобретения права на спорное имущество.

Таким образом, иск о признании права собственности может быть заявлен собственником индивидуально-определенной вещи, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, спор между истцами и ответчиком в отношении спорного имущества отсутствует.

Учитывая, что права истцов на спорный объект никем не оспариваются и за другим лицом не зарегистрированы, соответственно вопрос о достаточности сведений для вывода о возникновении прав в результате приобретения объекта при отсутствии спора должен решаться непосредственно регистрирующим органом, поскольку суд не может подменять функции регистрирующего органа при отсутствии основания полагать, что судебное решение - единственный способ реализации субъективных имущественных прав.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований фио, ДмитриеваВладимира Владимировича к АО «Строительное управление № 155» о применении последствий недействительности притворной сделки, признании права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд г.Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 октября 2016 года.

Судья Басихина Т.В.