Мотивированное решение

77RS0003-02-2024-009760-47

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 декабря 2024 года адрес

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., при ведении протокола помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5798/24 по иску фио фио к Ростовцеву Олегу Константиновичу о признании права собственности на жилое помещение, обязании государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Гринь А.Н. обратился с иском к Ростовцеву О.К. о признании права собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: адрес, обязании государственной регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что 20.05.2024 года между сторонами заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, по условиям которого арендодатель Ростовцев О.К. предоставляет в пользование арендатору Гринь А.Н. указанное жилое помещение, и по истечении срока аренды (11 месяцев) или до истечения срока аренды, при условии внесения всей цены договора, квартира переходит в собственность арендатора.

Стоимость жилья в размере сумма оплачена истцом путем передачи наличными денежными средствами.

05.06.2024 года сторонами заключен договор купли-продажи в отношении квартиры по адресу: адрес, по условиям которого продавец Ростовцев О.К. продал, а Гринь А.Н. купил указанное жилое помещение за цену сумма, которая была получена продавцом от покупателя полностью до подписания договора.

Истец указывает, что после получения денежных средств, ответчик стал уклоняться от регистрации договора, в связи с чем оформить переход права собственности во внесудебном порядке Гринь А.Н. лишен возможности.

Истец Гринь А.Н. и его представители в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили об их удовлетворении.

Ответчик Ростовцев О.К. был извещен судом, не явился.

Выслушав доводы истца и его представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено письменными материалами дела, квартира адресу: адрес, в порядке приватизации принадлежала фио, фио, фио

После смерти фио, по соглашению об определении долей от 07.02.2018г., право собственности на квартиру по адресу: адрес, определено в размере 1/3 доли, за каждым, за фио, фио, Ростовцевым О.К. (до перемены персональных данных - фио).

Согласно данным регистрационного дела, собственником квартиры по адресу: адрес, является Ростовцев О.К.

Кадастровая стоимость квартиры составляет сумма

20.05.2024 года между Гринь А.Н. и Ростовцевым О.К. заключен договор аренды квартиры по адресу: адрес, с правом выкупа, по условиям которого арендодатель Ростовцев О.К. предоставляет в пользование арендатору Гринь А.Н. указанное жилое помещение.

Согласно пункту 3 договора, срок аренды установлен на 11 месяцев.

Фактическая стоимость квартиры согласована в размере сумма и уплачивается арендатором следующим образом: сумма - при подписании договора наличными средствами, оставшаяся сумма сумма оплачивается равными суммами ежемесячно не позднее 1 числа каждого следующего месяца (пункт 4).

В соответствии с пунктом 8 договора, по истечении срока аренды (11 месяцев) или до истечения срока аренды, при условии внесения всей цены договора, квартира переходит в собственность арендатора.

Как указывает истец, стоимость жилья в размере сумма оплачена истцом путем передачи наличными денежными средствами, о чем представлены расписки от 20.05.2024г., от 28.05.2024, от 01.06.2024, от 04.06.2024г.

Истцом представлен акт приема-передачи квартиры (без даты составления и подписания).

05.06.2024 года сторонами был заключен договор купли-продажи в отношении квартиры по адресу: адрес, по условиям которого продавец Ростовцев О.К. продал, а Гринь А.Н. купил указанное жилое помещение за цену сумма, которая была получена продавцом от покупателя полностью до подписания договора.

В квартире по адресу: адрес, зарегистрированы Ростовцев О.К., Гринь А.Н. (с 19.04.2024), несовершеннолетний фио (с 28.06.2024).

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что он познакомился с Ростовцевым О.К., который просил найти ему работу, впоследствии фио предложил купить у него квартиру, так как ему были необходимы деньги. После получения наличных средств, ответчик стал избегать встреч и общения с истцом, не желал оформлять переход права собственности на квартиру в МФЦ.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами: - арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора; - определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Суд, оценив представленные по делу доказательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку заключенный между истцом и ответчиком договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации, чего сторонами сделано не было.

Также стороны сделки не приняли мер к регистрации указанного договора, материалы настоящего дела не содержат каких-либо объективных доказательств, свидетельствующих о соблюдении сторонами договора присущих указанному виду сделки формальных требований, которые в силу закона указывали бы на заключенность и последующее его исполнение.

Истцом не представлено доказательств выплаты арендных платежей помимо расписок, исполненных в простой письменной форме; как уже указано выше, сторонами сделки не предпринималось попыток зарегистрировать оспариваемый договор, ни одного доказательства обращения в регистрирующий орган не представлено.

Суд также обращает внимание на то, что договор аренды имеет значительное количество исправлений и потертостей в тексте, не заверенных надлежащим образом, действительная воля продавца (арендодателя) на заключение договора судом не проверена, с учетом того, что 29.05.2022 года Ростовцев О.К. подал заявление в Управление Росреестра адрес о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения и обременения объекта недвижимости без его личного участия.

Кроме того, суд отмечает, что указанная в договоре аренды и договоре купли-продажи стоимость квартиры по адресу: адрес, в размере сумма, значительно ниже кадастровой и рыночной стоимости аналогичного жилья в адрес.

В совокупности указанные обстоятельства дают суду основания сделать вывод о том, что договор аренды с правом последующего выкупа и договор купли-продажи не был заключен с целью, указанной в нем, стороны имели намерение достигнуть иные правовые последствия отличные от установленных в договорах.

С учетом вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных истцом требований к Ростовцеву О.К.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований фио фио (паспортные данные) - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение составлено в мотивированной форме 24.12.2024 года