Решение
Дело № 02-6898/2023 | Бутырский районный суд
77RS0034-02-2023-013286-32
РЕШЕНИЕ
Резолютивная часть
Именем Российской Федерации
23 октября 2023 года адрес
Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6898/2023 по иску Шедько Тамары Валерьевны к Подрядову Дмитрию Николаевичу об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств,
руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
В удовлетворении требований Шедько Тамары Валерьевны (СНИЛС 094 901292 83) - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца.
Судья фио
77RS0034-02-2023-013286-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 октября 2023 года адрес
Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6898/2023 по иску Шедько Тамары Валерьевны к Подрядову Дмитрию Николаевичу об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств,
установил:
Шедько Т.В. обратилась с иском к Подрядову Д.Н. об уменьшении покупной цены земельного участка, расположенного по адресу: адрес, адрес, адрес, взыскании денежных средств в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что 04.06.2022г. на основании договора купли-продажи истец приобрела у ответчика указанный земельный участок. Стоимость участка составила сумма Однако фактически использование земельного участка по его прямому назначению - для индивидуального жилищного строительства, невозможно, так как земельный участок расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)-подзоны третья (сектор 3.1), пятая (внешняя граница) и шестая, и также участок находится в санитарно-защитной зоне.
С целью определения фактической стоимости земельного участка по адресу: адрес, адрес, адрес, с кадастровым номером 50:21:0120106:400, истец обратилась к независимому оценщику. В соответствии с отчетом об оценке земельного участка от 20.04.2023г., рыночная стоимость приобретенного истцом участка (с учетом ограничений на строительство) составляет сумма, что значительно ниже стоимости, установленной в договоре купли-продажи земельного участка от 04.06.2022г.
В связи с выявленными истцом ограничениями в разрешенном использовании приобретенного земельного участка и установлением фактической рыночной стоимости земельного участка, в адрес продавца истцом была направлена претензия с предложением уменьшить покупную стоимость до суммы сумма и возвратить уплаченные денежные средства свыше данной стоимости, которая до настоящего времени остается без удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержала, просила об их удовлетворении.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.
Выслушав явившихся представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 554 п. 1 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 460 п. 1 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Статья 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении" определяет охранную зону объектов системы газоснабжения как территорию с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, которая проходит вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.
В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами, в то время как для охранных зон газопроводов обязательной государственной регистрации законом не предусмотрено.
По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель не докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).
Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара, которые не были оговорены продавцом; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара; возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением; возможность использования покупателем земельного участка по назначению с учетом не оговоренных продавцами недостатков и реальной возможности использования обесцененного имущества по назначению; была ли имеющаяся информация предоставлена покупателю.
При рассмотрении дела установлено, что Шедько Т.В. заключила договор купли продажи земельного участка по адресу: адрес, адрес, адрес, с фио
Согласно п. 1.1 договора, покупатель приобрел в собственность земельный участок, категория: земли населенных пунктов, вид использования - ведение дачного хозяйства.
Стоимость земельного участка составляла сумма
После проведения государственной регистрации права на приобретенный участок, при подготовке документов для строительства дома, истцу стало известно о наличии ограничений для строительства, а именно: земельный участок расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)-подзоны третья (сектор 3.1), пятая (внешняя граница) и шестая, утвержденная приказом Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) Министерства транспорта Российской Федерации от 17.04.2020 г. № 394-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково), что подтверждается выпиской из градостроительного плана земельного участка № РФ-77-4-59-3-58-2023-1349 от 07.03.2023 г.
Также в градостроительном плане земельного участка содержится информация о том, что указанный участок находится в санитарно-защитной зоне, установленной постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 года № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 адрес и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
Согласно ответу из адрес, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120106:400 расположены газопроводы высокого давления и низкого давления.
Как пояснила представитель истца, при приобретении земельного участка покупатель сообщила продавцу цель использования земельного участка - для строительства жилого дома.
Истец полагает, что ответчик намеренно не сообщил истцу информацию об имеющихся обременениях земельного участка, тем самым предоставив заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.
Согласно отчету, составленного по инициативе суда ООО «Портал оценка», стоимость земельного участка, с учетом среднего показателя ликвидности, составляет сумма
Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет сумма
10 мая 2023 года истцом в адрес ответчика направлено требование об уменьшении покупной стоимости земельного участка и выплате сумма
Оценив представленные доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, а также положениями ст. ст. 469, 475, 476, 557, 554 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку ответчик передал земельный участок истцу свободным от прав третьих лиц и каких-либо обременений, расположение на земельном участке истца газопровода не нарушает права истца на использование земельного участка по назначению, наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования, согласно данным Росреестра, как на момент заключения договора сторонами, так и на настоящий момент категория земель указанного выше земельного участка является земли населенных пунктов, разрешенное использование - для дачного хозяйства, то проданный ответчиком истцу по договору земельный участок полностью соответствует требованиям и закона и условиям договора.
Кроме того, суд отмечает, что, при заключении договора купли-продажи земельного участка, стороны между собой определили предмет договора, его существенные условия, а также права и обязанности сторон; данных о том, что земельный участок был передан ненадлежащего качества, а истцу при продаже предоставлялась заведомо ложная информация, повлиявшая на его решение о покупке земельного участка, не имеется, доказательств наличия существенных недостатков товара, устранение которых требует определенных затрат и влияет на покупную стоимость товара истцом не представлено.
Доводы истца о том, что в нарушение п. 1 ст. 37 ЗК РФ ответчик не предоставил истцу информацию о существующих ограничениях в использовании приобретаемого земельного участка, не принимаются судом во внимание, поскольку наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку эта специальная территория с особым режимом использования, в силу чего не подлежат государственной регистрации, не относятся к существенным условиям договора и не должны быть указаны в договоре купли продажи.
Расположение земельного участка истца в границах приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково), не нарушает ее права на использование земельного участка по назначению.
В нарушении ст. 56 ГПК РФ истец не предоставила суду допустимых и достоверных доказательств того, что ответчик знал о существующих особых условиях спорного земельного участка при заключении договора купли-продажи, но скрыл их от истца. Кроме того, истцом не предоставлены доказательства того, что на данном земельном участке невозможна застройка жилого дома.
В связи с изложенным, суд отказывает истцу в удовлетворении иска.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
В удовлетворении требований Шедько Тамары Валерьевны (СНИЛС 094 901292 83) - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца.
Судья фио