Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 29 июня 2022 года

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Королевой Е.Е., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1293/22 по иску Ремнева Никиты Александровича, Ремневой Ирины Игоревны к ООО «ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ СОЛЮШНС» о взыскании убытков в связи с недостатками в жилом помещении,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с иском к ответчику, указав, что 11 сентября 2020 года приобрели у ответчика на основании договора купли-продажи жилого помещения № ПКЛ-4/4-307-2/АН-ПД-ДКП в общую долевую собственность квартиру № 307 площадью 63,8 кв.м. кадастровый номер 77:02:0007003:6835 на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: адрес. Цена по договору составила сумма, из которых сумма составили собственные средства и сумма – кредитные денежные средства по кредитному договору № 93655448 от 19 марта 2020 года, заключенного с ПАО «Сбербанк России». В соответствии с п. 2.4 договора купли-продажи истцами обязанность по оплате исполнена. Согласно Акту приема-передачи от 11 сентября 2020 года покупатели приняли квартиру в качественном состоянии как она есть на момент подписания Акта. В ходе эксплуатации истцами выявлены существенные недостатки оконных конструкций: промерзание, продувание в зимний период оконных конструкций, в связи с чем, с участием представителя подрядной организации был составлен Акт первичного осмотра от 26 сентября 2020 года, согласно которому: Первое окно, правая створка – царапины на стекле и пакете. Царапины и повреждения на балконной двери (каркас и стекло). Брак на третьем окне (правая створка). На третьем окне на левой створке трудно закрывается ручка, не доводится до крайнего положения. Не закреплена рейка на балконе (справа). Поврежден порог дверной пары балкона. Отсутствует регулировка окон и балконной двери». Согласно Акту комиссионного осмотра от 21 января 2021 года с участием представителей, выявлены трещины на внешней стороне рамы окна в комнате на правой створке, кроме того, дополнительно выявлены нарушения при монтаже оконных конструкций: наклон окна на 1 см в сторону улицы; створки окон находятся на разных уровнях; балконная дверь завалена на улицу на 1 см и имеет форму бочки; имеются замечания по установке второго окна (деформация). Выявленные нарушения не были устранены. В осенне-зимний период повторно проявились разные дефекты оконных конструкций, в том числе обнаружилось продувание и промерзание окон. Согласно заключению экспертов, по результатам экспертизы выявлено: ОК-1: 1720 мм х 1520 мм. Дефекты: механические повреждения профиля рамы – скол на центральном импосте; оконная конструкция имеет отклонение от плоскости 3 мм, рама установлена с отклонением от горизонтали 3,2 мм; требуется регулировка фурнитуры левой створки, правая створка деформирована; оконная конструкция загрязнена краской, строительными растворами, под створками мусор. ОК-2 – оконный блок до пола (выход на балкон) размеры 1230 х 2350 мм. Дефекты: Механические повреждения профиля рамы – многочисленные сколы на нижней части рамы, сколы на центральном импосте и на створке, царапины на внешней ламинации; оконный блок установлен с перекосом «вправо» -12 мм. Рама деформирована; оконная фурнитура не отрегулирована; на наружном обрамлении откосов обнаружены царапины; оконная конструкция загрязнена герметиком, строительными растворами, под створками мусор. ОК-3 1720 х 1500 мм. Дефекты: механические повреждения профиля – крупный скол на нижнем профиле рамы, скол ламинации в верхней части правой створки; оконная конструкция имеет отклонение от плоскости 4мм, рама установлена с отклонением от горизонтали 4,5 мм, от вертикали 5 мм; створки провисают оконная конструкция не отрегулирована; зафиксировано наличие влаги на нижних углах, образование льда на профиле. Движение воздуха по периметру примыкания створок к раме. Таким образом, выявлены нарушения требований нормативной документации, СНИП, ГОСТ. Три оконных блока признаны полностью непригодными для дальнейшего использования и подлежат демонтажу и замене. Стоимость по устранению выявленных недостатков сумма. Ответчик не присутствовал на осмотре, будучи извещен.27 июля 2021 года в адрес ответчика истцами направлена претензия. 27 августа 2021 года представителем ответчика произведен осмотр и составлен акт комиссионного осмотра от 27 августа 2021 года, исходя из которого, оконные блоки ОБ1 и О2 подлежат замене, однако работ по устранению не произведено. Со ссылкой на положения ст. ст. 15, 722, 549, 557, 471 ГК РФ, ст. 18 Закона «О защите прав потребителей», истцы просили суд взыскать убытки сумма, из которых: сумма –затраты на устранение недостатков, сумма – расходы по экспертизе, сумма – почтовые расходы. Также истцы просили взыскать штраф сумма, неустойку сумма, компенсацию морального вреда по сумма в пользу каждого из истцов.

Ремнева И.И. в ходе судебного разбирательства требования поддержала.

Ремнев Н.А. в судебное заседание не явился, извещен, ранее требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признала.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав участников процесса, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случае, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своими соглашениями исключить её применение либо установить условие. Отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применяемым к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения

Как следует из письменных материалов дела, 11 сентября 2020 года между ООО «ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ СОЛЮШНС» и Кобзевой (фио) И.И., Ремневым Н.А. заключен договор купли-продажи жилого помещения № ПКЛ-4/4-4-307-2/АН-ПД-ДКП, в соответствии с которым, в общую долевую собственность покупателям передана квартира № 307, площадью 63,8 кв.м., общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом 64,3 кв.м. кадастровый номер 77:02:0007003:6835 на четвертом многоквартирного дома по адресу: адрес.

В соответствии с п. 1.4 квартира не имеет внутренней отделки и оборудования и передается покупателям в степени строительной готовности и с инженерным оборудованием согласно проектной и рабочей документации на Многоквартирный дом.

В соответствии с п.1.5 после приобретения квартиры покупатели осуществляют самостоятельно и за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры.

Цена по договору оплачена, в том числе за счет кредитных средств. Квартира находится в залоге у банка.

24 ноября 2020 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи в связи со сменой фамилии покупателем.

11 сентября 2020 года сторонами подписан Акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому, истцы приняли квартиру полностью в качественном состоянии, как она есть на момент подписания Акта, а также комплект ключей от квартиры и подтвердили, обязанность продавца по передаче квартиры выполнен полностью и у покупателей отсутствуют претензии относительно выполнения продавцом данной обязанности; обязанность покупателей выполнена полностью, у продавца отсутствуют претензии (л.д.17).

В связи с наличием недостатков, с участием представителя подрядной организации был составлен Акт первичного осмотра от 26 сентября 2020 года, согласно которому: Первое окно, правая створка – царапины на стекле и пакете. Царапины и повреждения на балконной двери (каркас и стекло). Брак на третьем окне (правая створка). На третьем окне на левой створке трудно закрывается ручка, не доводится до крайнего положения. Не закреплена рейка на балконе (справа). Поврежден порог дверной пары балкона. Отсутствует регулировка окон и балконной двери».

Согласно Акту комиссионного осмотра от 21 января 2021 года с участием представителей, выявлены трещины на внешней стороне рамы окна в комнате на правой створке, кроме того, дополнительно выявлены нарушения при монтаже оконных конструкций: наклон окна на 1 см в сторону улицы; створки окон находятся на разных уровнях; балконная дверь завалена на улицу на 1 см и имеет форму бочки; имеются замечания по установке второго окна (деформация). Выявленные нарушения не были устранены.

В осенне-зимний период повторно проявились разные дефекты оконных конструкций, в том числе обнаружилось продувание и промерзание окон.

Согласно заключению экспертов, по результатам экспертизы выявлено: ОК-1: 1720 мм х 1520 мм. Дефекты: механические повреждения профиля рамы – скол на центральном импосте; оконная конструкция имеет отклонение от плоскости 3 мм, рама установлена с отклонением от горизонтали 3,2 мм; требуется регулировка фурнитуры левой створки, правая створка деформирована; оконная конструкция загрязнена краской, строительными растворами, под створками мусор. ОК-2 – оконный блок до пола (выход на балкон) размеры 1230 х 2350 мм. Дефекты: Механические повреждения профиля рамы – многочисленные сколы на нижней части рамы, сколы на центральном импосте и на створке, царапины на внешней ламинации; оконный блок установлен с перекосом «вправо» -12 мм. Рама деформирована; оконная фурнитура не отрегулирована; на наружном обрамлении откосов обнаружены царапины; оконная конструкция загрязнена герметиком, строительными растворами, под створками мусор. ОК-3 1720 х 1500 мм. Дефекты: механические повреждения профиля – крупный скол на нижнем профиле рамы, скол ламинации в верхней части правой створки; оконная конструкция имеет отклонение от плоскости 4мм, рама установлена с отклонением от горизонтали 4,5 мм, от вертикали 5 мм; створки провисают оконная конструкция не отрегулирована; зафиксировано наличие влаги на нижних углах, образование льда на профиле. Движение воздуха по периметру примыкания створок к раме.

Истцы указывали на выявленные нарушения требований нормативной документации, СНИП, ГОСТ.

Три оконных блока признаны полностью непригодными для дальнейшего использования и подлежат демонтажу и замене.

Стоимость по устранению выявленных недостатков сумма.

Ответчик не присутствовал на осмотре, будучи извещен (л.д.20).

27 июля 2021 года в адрес ответчика истцами направлена претензия (л.д.60-62).

27 августа 2021 года, как указывали истцы, представителем ответчика произведен осмотр и составлен акт комиссионного осмотра от 27 августа 2021 года, исходя из которого, оконные блоки ОБ1 и О2 подлежат замене, однако работ по устранению не произведено. Со ссылкой на положения ст. ст. 15, 722, 549, 557, 471 ГК РФ, ст. 18 Закона «О защите прав потребителей», истцы просили суд взыскать убытки сумма, из которых: сумма –затраты на устранение недостатков, сумма – расходы по экспертизе, сумма – почтовые расходы. Также истцы просили взыскать штраф сумма, неустойку сумма, компенсацию морального вреда по сумма в пользу каждого из истцов.

Возражая против иска, представитель ответчика указывала, что 16 января 2019 года между ответчиком и ООО «Сигналстройгрупп» заключен договор участия в долевом строительстве № ПКЛ-4/ОПТ-196/ФСК. Спорная квартира передана ответчику по акту приема-передачи 17 февраля 2020 года. 19 марта 2020 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор № ПКЛ-4/4-4-307-2/АН ПД. Основной договор заключен 11 сентября 2020 года. Квартира не имела внутренней отделки и оборудования и передавалась покупателю в той степени готовности и с инженерным оборудованием согласно проектной и рабочей документации. Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что после приобретения квартиры истцы осуществляют самостоятельно и за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвуют соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальном дома. С даты подписания акта истцы несут ответственность за сохранность, риск гибели, утраты, повреждения, ухудшения квартиры и/или ответственность за ущерб третьим лицам. Истцы знали о состоянии передаваемого им помещения, и добровольно согласись приобрести объект, цена которого соответствует его состоянию. Перед заключением договора истцы квартиру осматривали. Подписанный сторонами акт приема-передачи недействительным не признан и не оспаривался. Имеющиеся недостатки являются явным и не могли быть не замечены истцами при осмотре квартиры. Извещение об осмотре ответчику не поступало. 29 июля 2021 года поступила претензия. Письмом от 09 августа 2021 года истцам предложено обеспечить доступ в квартиру. Доступ обеспечен не был. 04 ноября 2021 года истцы, при наличии спора относительно наличия недостатков и причин их возникновения, произвели замену оконных конструкций, фактически уничтожив доказательства, лишив ответчика возможности убедится в наличии недостатков и провести экспертизу. С требованием о составлении двухстороннего акта, фиксирующего наличие в квартире недостатков, ответчику не поступало. В удовлетворении требований просила отказать в полном объеме.

Суду представлен договор участия в долевом строительстве с приложениями; акт приема передачи от 12 февраля 2020 года; Инструкция по эксплуатации; Правила проведения ремонтно-отделочных работ; Письмо от 09 августа 2021 года с предложением обеспечить доступ и сведения о его направлении в адрес истцов;

Сторона истца указывала, что недостатки являлись скрытыми и в полной мере обнаружились в осенне-зимний период, доступ в квартиру был обеспечен только после подписания основного договора купли-продажи, акта приема-передачи и ключей. Фактический осмотр квартиры состоялся 26 сентября 2020 года, когда и был составлен первичный акт осмотра. Полагала представленные заключения надлежащим доказательством, а требования, подлежащими удовлетворению в полном объеме. Акт от 26 сентября 2020 года был передан представителю адрес Комфорт» для передачи застройщику. Претензионный порядок истцы считают соблюденным.

Возражая против доводов, ответчик указывал на то обстоятельство, что указанные истцами документы в адрес ответчика не направлялись, а направлялись в адрес управляющей компании и застройщика. Ответчик застройщиком либо подрядчиком не является.

Оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что требования удовлетворению не подлежат.

Так, в силу п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество .

Согласно ст. 469 ГК РФ, Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ при существенных недостатках, покупатель вправе отказаться от договора и потребовать уплаченной денежной суммы.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Аналогичные нормы содержат положения ст. 18 закона РФ «О защите прав потребителей».

Возражая против иска, ответчик указывал, что истцы до 29 июля 2021 года обращались в адрес Комфорт» и застройщику, к ответчику обратились практически спустя год после подписания акта приемки-передачи, на предложение предоставить доступ для осмотра ответили отказом и осуществили замену окон, лишив ответчика возможности провести осмотр и, в том числе, ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.

Стороной истца данный довод ответчика, опровергнут не был, доказательства обращения в адрес ответчика до 29 июля 2021 года суду не представлено.

Как следует из представленных документов, заключения, недостатки, такие как сколы, деформация, отсутствие регулировки, загрязнения, царапины, перекос, то есть, практически все из перечисленных недостатков являлись видимыми и могли быть обнаружены, без специальных измерительных приборов.

Настаивая на удовлетворении требований, истцы указывали, что квартира была ими приобретена без осмотра, и осмотр состоялся только после подписания акта в сентябре 2021 года.

При этом, в акте приема-передачи истцы подтвердили, что приняли квартиру полностью в качественном состоянии, как она есть на момент подписания Акта.

При установленных обстоятельствах, принимая во внимание договор купли-продажи, акт приема-передачи, подписанный сторонами, по обстоятельствам дела, основываясь на имеющихся в деле доказательствах, суд приходит к выводу, что заявленные недостатки не являются недостатками качества предмета купли-продажи, поскольку соответствуют условиям договора купли-продажи и были оговорены продавцом.

В удовлетворении требований суд отказывает в полном объеме, поскольку не имеется установленных законом оснований для возложения на ответчика расходов истцов, связанных с заменой окон (устранения недостатков), а потому и отсутствуют основании для взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Ремнева Никиты Александровича, Ремневой Ирины Игоревны к ООО «ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ СОЛЮШНС» о взыскании убытков в связи с недостатками в жилом помещении, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.Е. Королева

Мотивированное решение изготовлено 12 июля 2022 года