Определение суда апелляционной инстанции

Судья: фиоА

Дело № 33-23596/2022

(в суде первой инстанции № 2-1055/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 июня 2022 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,

судей Грибовой Е.Н., Раскатовой Н.Н.,

при ведении протокола помощником Распитиным А.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Пильгуна А.С.

дело по апелляционной жалобе представителя истца ... по доверенности ... на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 3 марта 2022, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ... к Департаменту городского имущества г. Москвы о замене стороны в договоре аренды, обязании списать задолженность по арендной плате, закрыть финансов-лицевой счет – отказать,

УСТАНОВИЛА:

фиоо. обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о замене стороны в договоре аренды с ... на фио, обязании списать задолженность по арендной плате с 09.07.2015 и закрыть финансово-лицевой счет, ссылаясь на то, что с 12.04.2012 истец являлся собственником нежилых помещений, площадью 466,1 кв.м. по адресу: адрес; 14.02.2013 истец заключил с ДГИ г. Москвы договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ... с кадастровым номером ... (доля арендатора 481 кв.м.) по адресу: адрес для эксплуатации помещений под магазин промышленных и продовольственных товаров, сроком до 12.04.2061. На имя арендатора ответчик открыл лицевой счет. дата истец продал свои помещения фио, в силу закона к последнему перешло право пользования частью земельного участка, в связи с чем истец полагает, что утратил право пользования земельным участком на правах аренды, одновременно это право перешло к фио, который обязан уплачивать арендную плату, однако ответчиком продолжает незаконно начислять арендную плату истцу, которым он не пользуется, при этом фио уклоняется от обращения в ДГИ г. Москвы для заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

В судебном заседании представитель истца по доверенности фио заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика по доверенности фио против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что права и обязанности по договору аренды перешли от истца к фио, истец выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка и не имеет права требовать изменения договора, поскольку не является стороной договора аренды.

Третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика фио в судебное заседание не явился, извещен, о причинах неявки не сообщил, отзыв на иск не представил.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца ... по доверенности ...А. по доводам апелляционной жалобы.

Представитель истца ... по доверенности ...А. в заседание судебной коллегии явился, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Иные стороны, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, о причинах неявки суду не сообщали, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что с 12.04.2012 истец являлся собственником нежилых помещений, площадью 466,1 кв.м. по адресу: адрес.

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.02.2013 к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от дата № ..., заключенным между ДГИ г. Москвы с одной стороны, и ООО «Новый Адрес» и фиоо. с другой стороны, к последним перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью дата кв.м., кадастровый номер ... по адресу: адрес для эксплуатации под магазин промышленных и продовольственных товаров с учетом долей в праве собственности на здание сроком до ....

14.02.2013 истец заключил с ДГИ г. Москвы договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ... с кадастровым номером ... (доля арендатора 481 кв.м.) по адресу: адрес для эксплуатации помещений под магазин промышленных и продовольственных товаров, сроком до 12.04.2061.

На имя арендатора ....о был открыт лицевой счет.

В соответствии п.п. 1.4, 2.3 дополнительного соглашения арендаторы не возражают против вступления в договор иных правообладателей частей задания/сооружения (помещений в них) на праве собственности, ином вещном праве и праве аренды… Соглашение о вступлении в настоящий договор на сторону арендатора нового лица подписывается арендодателем и вступающим в договор арендатором. Вступающие в договор новые арендаторы приобретают права и обязанности по договору с момента государственной регистрации соглашения о вступлении в договор на сторону арендатора, если иное не предусмотрено соглашением.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что после совершения соответствующей сделки по передаче права и обязанностей по договору и ее государственной регистрации новый арендатор обязан в двухнедельный срок обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор в части замены стороны по договору.

23.06.2015 истец продал свои помещения фио, в силу закона к последнему перешло право пользования частью земельного участка, в связи с чем истец полагает, что утратил право пользования земельным участком на правах аренды, одновременно это право перешло к фио Переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке 09.07.2015.

Разделом 7 договора предусмотрено, что право пользования частью земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых помещений, переходит от продавца к покупателю в соответствии с действующим законодательством РФ.

В силу ЗК РФ и ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По мнению истца фио был обязан уплачивать арендную плату, однако ответчик продолжает незаконно начислять арендную плату истцу, которым он не пользуется, при этом фио уклоняется от обращения в ДГИ г. Москвы для заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Дополнительное соглашение к договору аренды с новым собственником фио не заключено, в виду чего за истцом числится задолженность по арендной плате с 09.07.2015 по 15.01.2022 в сумме 694 889,98 руб. и пени в сумме 43335,38 руб.

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Оформление соглашения о замене стороны по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора осуществляется в порядке, установленном Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП "Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы".

Из представленного следует, что истец стороной договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2000 № ... не является в силу закона, в связи с продажей части задания и регистрацией перехода права собственности на него фио и не обладает правом требования изменения договора.

Между тем, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у истца, к фио перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.

Закрытие лицевого счета на имя истца возможно лишь после заключения дополнительного соглашения между фио и ДГИ г. Москвы.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не обязал Департамент городского имущества г. Москвы списать арендную плату и пени с 09.07.2015, а также закрыть финансово-лицевой счет на имя ....о не могут послужить основанием для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Департамент) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента (далее - установленная сфера деятельности). В том числе, на Департамент возложены функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

Для реализации указанного полномочия постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП утверждены административные регламенты предоставления государственных услуг Департаментом. Предоставление государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда» регламентировано приложением №13 к указанному постановлению (далее - Административный регламент).

Пункт 2.4.1 Административного регламента устанавливает, что в качестве заявителей могут выступать юридические и физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также собственники и арендаторы зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды земельного участка в части замены стороны, площади и (или) границ земельного участка, адреса земельного участка, расчета арендной платы, цели предоставления и (или) других изменений, если такие изменения вносятся в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством (реконструкцией), а также в договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции), если строительство (реконструкция) завершено.

Таким образом, истец, продав принадлежащие ему здания фио, фактически выбыл из арендных правоотношений в силу прямого указания закона. Также судебная коллегия отмечает, что с момента регистрации перехода права собственности истец не наделен полномочиями по внесению каких-либо изменений в договор аренды.

Судебная коллегия полагает, что нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, судом не допущено. Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 03 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ... по доверенности ... – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: