Решение

УИД …

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 декабря 2021 года Бутырский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., при секретаре Каплунове А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5074/21 по иску Кравцова Ф.И. к Горбуновой Е.В., Талалаевой А.Ю., Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим обременения на квартиру, обязании произвести государственную регистрацию ипотеки квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Кравцов Ф.И. обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: …, заключенный между Горбуновой Е.В. и Талалаевой А.Ю. по основаниям 173.1 ГК РФ, как сделку, совершенную без согласия 3-го лица, ссылаясь на то, что истец … года передал в долг Горбуновой Е.В. денежную сумму в размере … руб., в обеспечение исполнения обязательств заемщика, между сторонами был заключен договор об ипотеке в отношении спорного объекта недвижимости. … года уполномоченным лицом от имени Кравцова Ф.И. и Горбуновой Е.В. в Управление Росреестра по г. Москве было подано заявление о регистрации обременения, однако Горбунова Е.В. ранее подала заявление о прекращении регистрационных действий в отношении договора ипотеки от …. Впоследствии истцу стало известно, что … года между Горбуновой Е.В. и Талалаевой А.Ю. был заключен договор купли-продажи с использованием ипотечных кредитных средств, в отношении квартиры по адресу: …, и регистрирующим органом произведен переход права собственности на квартиру. Истец полагает, что Горбунова Е.В. произвела отчуждение спорной квартиры без его согласия как залогодержателя, в связи с чем сделка от … года является недействительной, просит применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность Горбуновой Е.В. жилого помещения, признать отсутствующим обременение в виде ипотеки Банка ВТБ (ПАО) на квартиру, обязать Управление Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию ипотеки спорной квартиры в пользу истца на основании договора об ипотеке от … года.

Истец Кравцов Ф.И. был извещен судом надлежащим образом, по вызову суда не явился. От представителя истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела ввиду занятости представителя. Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, считает его необоснованным, так как доказательств невозможности явки в судебное заседание истцом и его представителем не представлено, более того представитель Кравцова Ф.И. был заблаговременно извещен о дате и времени судебного заседания. Также следует учесть, что заявление об отложении рассмотрения дела поступило от представителя истца в день судебного заседания, было подано лично .. года в экспедицию суда.

Ответчик Горбунова Е.В. была извещена судом, не явилась.

Представитель ответчика Талалаевой А.Ю. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель Управления Росреестра по г. Москве в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель 3-го лица банка ВТБ (ПАО) просил отказать в удовлетворении заявленных требований ввиду их необснованности.

Выслушав объяснения явившихся сторон по делу, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, Горбунова Е.В. на основании договора передачи от … года, заключенного с ДЖП и ЖФ г. Москвы, являлась собственником квартиры по адресу: …

… года между Кравцовым Ф.И. (займодавец) и Горбуновой Е.В. (заемщик) был заключен договор займа, по условиям которого Горбунова Е.В. получила в долг от Кравцова Ф.И. сумму в размере … руб. Согласно п. 5.3 договора займа, способом обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору является регистрация в пользу займодавца как залогодержателя ипотеки квартиры по адресу: … (л.д. ..).

… года между Кравцовым Ф.И. и Горбуновой Е.В. был заключен договор об ипотеке в отношении вышеуказанной квартиры (л.д. ..).

.. года представитель Василенко А.Д., действующий на основании доверенностей от имени Кравцова Ф.И. и Горбуновой Е.В., подал в Управление Росреестра по г. Москве заявление о государственной регистрации договора ипотеки (л.д. …7).

Вместе с тем, … года распоряжением Горбуновой Е.В., удостоверенным нотариусом г. Москвы Алехиным Е.В., было отменено действие доверенности бланка серии …, выданной на имя …. (л.д…).

… года Горбунова Е.В. письменно сообщила в регистрирующий орган об отказе от регистрации договора ипотеки от … года, в связи с наличием спора о праве по договору займа и договора ипотеки (л.д. ..).

Заявление было принято к рассмотрению, …. года было вынесено уведомление о внесении в ЕГРН сведений в уведомительном порядке (л.д. ..).

Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что … года между Горбуновой Е.В. (продавец) и Талалаевой А.Ю. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (л.д. …).

Владельцем закладной на квартиру по адресу: г…, является Банк ВТБ (ПАО) (л.д. …).

Переход права собственности по договору от … года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве .. года (л.д. ..).

В соответствии с положениями п. 1 пп. 1 ст. 339.1 ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу ч. 1 ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии со ст. 334, 334.1 и 339.1 ГК РФ (здесь и далее нормы права приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с 1 июля 2014 г., правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона.

Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости.

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи между Горбуновой Е.В. и Талалаевой А.Ю. обременение в виде залога недвижимого имущества, принадлежащего Горбуновой Е.В. в пользу Кравцова Ф.И. в государственном реестре прав на недвижимое имущество не было зарегистрировано, оснований считать его находящимся в залоге у истца у суда не имеется.

В соответствии со ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Стороной оспариваемого договора истец не является.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации). При этом оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец Кравцов Ф.И. оспаривает договор купли-продажи …. года только по основаниям ст. 173.1 ГК РФ.

Проверив доводы истца о том, что залогодатель Горбунова Е.В. не вправе была отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, тогда как при заключении договора купли-продажи …. года согласие залогодержателя Кравцова Ф.И. получено не было, в связи с чем данная сделка является недействительной, суд отклоняет их ввиду неверного применения норм материального права.

Руководствуясь положениями п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 2 ст. 346 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания указанного договора купли-продажи от …г. недействительным и применения последствий недействительности, так как права истца как залогодержателя в отношении спорной квартиры зарегистрированы в установленном законом порядке не были, следовательно, согласия Кравцова Ф.И. на его заключение не требовалось.

По иным основаниям истец договор купли-продажи не оспаривает.

В связи с вышеизложенным, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Кравцова Ф.И. к Горбуновой Е.В., Талалаевой А.Ю., Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим обременения на квартиру, обязании произвести государственную регистрацию ипотеки квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья