Мотивированное решение

УИД: 77RS0003-02-2021-002739-13

Дело № 2-2067/21

Решение

Именем Российской Федерации

город Москва 19 апреля 2021 года

Бутырский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре судебного заседания Эйвазовой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2067/21 по иску Департамента городского имущества г. Москвы к Савельеву В.Г. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пеней,

установил:

19.02.2021 (согласно входящему штампу) Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд с иском к Савельеву В.Г. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 184 835,98 руб., начисленной арендодателем за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 по договору аренды № М-02-026188 от 15.02.2006 за пользование земельным участком с кадастровым номером …. площадью 765 кв.м. из 2 242 кв.м., расположенного по адресу: …. , предоставленного для эксплуатации офисно-складских помещений, пеней за неуплату арендных платежей за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 в размере 288 232,67 руб., ссылаясь на то, что данный земельный участок был предоставлен истцом ЗАО «Медэкс Интер» на основании заключенного 15.02.2006 договора аренды земельного участка и соглашения о вступлении в договор с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.07.2007, право собственности на расположенное на таком земельном участке помещение с кадастровым номером …. с 20.04.2016 перешло к Савельеву В.Г., однако в указанный период времени последний от своей обязанности по оплате арендной платы за его пользование уклоняется.

Представитель истца Департамента городского имущества г. Москвы Гур И.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Савельев В.Г. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим способом, его представитель по доверенности Гальперин М.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде земельного участка, тогда как право собственности на помещение перешло к ответчику на основании договора купли-продажи в 2016 году, однако о том, что объект недвижимости обременен договором аренды от 15.02.2006 ответчику известно не было, представленный истцом расчет исковых требований не соответствует предъявляемым к спорным правоотношениям правовым нормам, просил суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а также применить к ним срок исковой давности.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом постановлено решение при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 15.02.2006 между арендодателем Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (после переименования Департамент городского имущества г. Москвы) и арендатором ОАО «Тюменский завод медицинского оборудования и инструментов» был заключен договор аренды земельного участка № М-02-026188, в соответствии с которым последнему сроком на 49 лет был предоставлен для эксплуатации офисно-складских помещений земельный участок с кадастровым номером …. площадью 765 кв.м., расположенный по адресу: …. .

Арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально, не позднее 5-ого числа первого месяца каждого квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно Приложению № 1 к договору размер ежегодной арендной платы с учетом коэффициента индексации составил 53 397,79 руб., без учета коэффициента индексации 12 360,60 руб.

Условием пункта 7.2 договора стороны предусмотрели, что в случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца отчетного квартала по день уплаты включительно.

31.07.2007 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО «Медэкс Интер» заключено соглашение о вступлении в договор с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым ЗАО «Медэкс Интер» на стороне арендатора вступает в договор аренды земельного участка № М-02-026188 от 15.02.2006 сроком до 15.02.2055 и принимает на себя все права и обязанности по такому договору, кроме тех, которые предусмотрены для других арендаторов, размер земельного участка для такого арендатора составляет 765 кв.м. из 2 242 кв.м. в соответствии со свидетельством на право собственности на часть здания.

Согласно Приложению № 1 к соглашению размер ежегодной арендной платы за земельный участок составил 58 591,35 руб., срок внесения платежа – ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала, размер пени 0,2% от неуплаченной суммы арендной платы.

Из имеющей в материалах дела выписки из ЕГРН от 10.11.2020 усматривается, что право собственности на ранее принадлежавшее ЗАО «Медэкс Интер» помещение с кадастровым номером: …. , расположенное по адресу: ….. , на основании договора купли-продажи от 20.04.2016 перешло к Савельеву В.Г.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19.04.2021 ЗАО «Медэкс Интер» (ОГРН …. ) 15.09.2015 прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями деловою оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Размер арендной платы в таком случае определяется договором аренды.

При этом земельное законодательство устанавливает платность использования земли. Так в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе, право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ссылался на то, что в настоящее время за Савельевым В.Г. числится задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 в размере 1 184 835,98 руб. и пеням за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 в размере 288 232,67 руб.

Возражая против удовлетворения требований истца, сторона ответчика ссылалась на отсутствие оснований для взыскания с последнего задолженности по арендной плате, поскольку договорных отношений по аренде земельного участка между сторонами не имеется, однако такие доводы не могут быть признаны судом обоснованными в силу следующего.

По смыслу действовавшим на момент приобретения ответчиком в собственность здания нормами земельного законодательства и нормами действующего законодательства, предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Тогда как в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Исходя из указанных положений закона, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

То есть, договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении, им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении исковых требований истца у суда не имеется, поскольку как установлено выше, ответчик по договору купли-продажи от 20.04.2016 приобрел ранее принадлежавшее ЗАО «Медэкс Интер» помещение с кадастровым номером …. , которое расположено на земельном участке с кадастровым номером ….. , расположенным по адресу: …. , который по договору аренды № М-02-026188 от 15.02.2006 и соглашению о вступлении в договор с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.07.2007 был передан истцом в пользование ЗАО «Медэкс Интер», следовательно к ответчику перешли все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Доводы возражений ответчика о том, что ему на момент приобретения помещения не было известно об обременении объекта недвижимости договором аренды от 15.02.2006 судом отклоняются, поскольку в свете вышеуказанных правовых норм значения для разрешения спора не имеют, вместе с тем, суд обращает внимание на то, что согласно вышеупомянутой выписке из ЕГРЮЛ от 19.04.2021, генеральным директором прекратившего свою деятельность ЗАО «Медэкс Интер» являлся ответчик Савельев В.Г., следовательно последний не мог не знать о наличии договора аренды земельного участка от 15.02.2006.

Установлено, что ежеквартальный размер арендной платы в 2018 году составлял 99 817 руб., а в 2019 и 2020 году 130 928 руб.

Тем самым общий размер подлежащий оплате арендной платы за заявленный истцом период составляет 1 184 835,98 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно представленного истцом расчета пеней за неуплату арендных платежей за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 составляет сумму в размере 288 232,67 руб., который проверен судом и признается арифметически верным.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, вопреки возражений ответчика о несоответствии расчета исковых требований истца правовым нормам, заявленная ко взысканию задолженность последним не опровергнута, контррасчет таковой не представлен.

При таких данных, учитывая, что за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 ответчик не производил арендную плату, общий размер которой составил 1 184 835,98 руб. и ответчиком не оспорен, требования истца о взыскании таковой с ответчика вместе с начисленными в соответствии с п. 7.2 договора аренды и ГК РФ пенями за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.01.2018 по 30.06.2020 в размере 288 232,67 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Обсуждая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям суд приходит к следующему.

Так, в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При таких данных, учитывая, что с настоящим иском истец обратился в суд только 19.02.2021, требования последнего о взыскании с ответчика рассчитанной за первый квартал 2018 года задолженности по арендной плате в размере 99 817 руб. и соответственно пеней за такой период в размере 19 736,38 руб. находятся за пределами установленного трехлетнего срока, о применении которого заявлено стороной ответчика, а потому подлежат отклонению.

Вместе с тем требования истца о взыскании задолженности по арендной плате с 01.04.2018 по 30.06.2020 в размере 1 085 018,98 руб. (1 184 835,98 руб. - 99 817 руб.) и пеней за такой период в размере 268 496,29 руб. (288 232,67 руб. - 19 736,38 руб.) предъявлены в пределах срока исковой давности и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку доказательств оплаты таких сумм ответчиком суду не представлено.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Так, вышеуказанный размер пеней с учетом значительного периода неуплаты арендной платы ответчиком соразмерен последствиям нарушенного обязательства последим, а потому оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения суммы пеней суд не усматривает.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы надлежит взыскать 14 967,58 руб. в счет государственной пошлины, от уплаты которой при подаче иска истец, как государственный орган, был освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы к Савельеву В.Г. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пеней - удовлетворить частично.

Взыскать с Савельева В.Г. в пользу Департамента городского имущества г. Москвы 1 085 018,98 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № М-02-026188 от 15.02.2006 за период с 01.04.2018 по 30.06.2020 и 268 496,29 руб. пеней за период с 01.04.2018 по 30.06.2020, а всего в размере 1 353 515,27 руб.

В остальной части исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы к Савельеву В.Г. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Савельева В.Г. в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере 14 967,58 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Лукашин И.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.07.2021