Мотивированное решение

Заочное решение

Именем Российской Федерации

г. Москва 19 мая 2021 года

Бутырский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре судебного заседания Разумовской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2588/21 по иску Банка ВТБ (ПАО) к Белавскому В.А. и Белавской А.К. о признании за заемщиком права собственности на объект долевого строительства, признании за кредитором право залога на такой объект недвижимого имущества, расторжении кредитного договора, солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в соответствии с заключенным 20.02.2017 между Банком ВТБ 24 (ПАО) (после реорганизации Банк ВТБ (ПАО) и заемщиком Белавским В.А. кредитным договором № 634/3900-0007706 последнему на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости - помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: … по заключенному с застройщиком ООО «СЗ «Московский ипотечный центр - МИЦ» договору участия в долевом строительстве (с использованием кредитных средств) № БР-048-И от 20.02.2017 был предоставлен кредит в размере 4 230 000 руб. сроком на 182 месяца под 12,1% годовых, обеспечением исполнения обязательств заемщика по которому явилась ипотека названного объекта недвижимости, а также поручительство Белавской А.К., однако заемщиком грубо нарушаются условия кредитного договора в части своевременного возврата кредита и процентов за пользованием им, а потому в адрес ответчиков 04.08.2020 было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных средств, которые ими не исполнены.

На основании изложенного, учитывая, что указанный объект недвижимости введен в эксплуатацию, а между застройщиком и участником долевого строительства подписан передаточный акт от 31.10.2019, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - помещение …, однако от регистрации права собственности на такое помещение и, соответственно, оформления закладной и регистрации ипотеки в пользу Банка ответчик уклоняется, Банк просил суд признать за Белавским В.А. право собственности на такой объект долевого строительства, признать за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на данный объект долевого строительства, расторгнуть кредитный договор от 20.02.2017 № 634/3900-0007706, взыскать солидарно с Белавского В.А. и Белавской А.К. задолженность по кредитному договору от 20.02.2017 № 634/3900-0007706 в общем размере 4 526 097,30 руб. и 48 830 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а также обратить взыскание на заложенное имущество - помещение …, с установлением его продажной начальной стоимости в размере 7 321 290,40 руб. (9 151 613 руб. *80%),

Представитель истца Банка ВТБ (ПАО) по доверенности Сергичева М.М. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчики Белавский В.А. и Белавская А.К. в судебное заседание не явились, извещены, возражений на иск не представили.

Третье лицо ООО «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» в судебное заседание представителя не направило, извещено, представило возражения на иск, согласно которым все обязательства застройщика по договору участия долевого строительства выполнены.

В соответствии со ст. 233 ГК РФ дело рассмотрено при данной явке в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, 20.02.2017 между Банком ВТБ 24 (ПАО) и заемщиком Белавским В.А. был заключен кредитный договор № 634/3900-0007706, по условиям которого Банк предоставил последнему кредит в размере 4 230 000 руб. сроком на 182 месяца под 12,1 % годовых, а заемщик обязался исполнить свои обязательства по настоящему договору в полном объеме, возвратить полученные денежные средства, уплатить проценты за пользование кредитом, а также осуществить все другие платежи, предусмотренные данным договором.

Пунктом 4.6 кредитного договора предусмотрено, что выплата кредита и процентов за пользование кредитом производится аннуитетными платежами в размере 51 039,57 руб.

В случае нарушения срока возврата кредита и уплаты начисленных по нему процентов, в соответствии с п.п. 4.9,4.10 кредитного договора предусмотрена ответственность заемщика в виде неустойки на сумму соответствующей просроченной задолженности в размере 0,06% за каждый день просрочки.

Факт предоставления Банком ответчику Белавскому В.А. кредитных средств подтверждается распоряжением № 232 от 20.02.2017.

Указанный кредит явился целевым и был предоставлен Банком заемщику на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости - помещения, расположенного в строящемся доме по адресу: …, путем оплаты по договору приобретения - договору участия в долевом строительстве (с использованием кредитных средств) № БР-048-И от 20.02.2017, заключенного между Белавским А.А. и ООО «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» (до переименования ООО «Московский ипотечный центр - МИЦ»), согласно которому Белавский В.А. после полной оплаты имеет право требовать от застройщика передачи в собственность указанного помещения.

При этом обеспечением исполнения обязательств по такому кредитному договору являются залог прав требования по ДУДС на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости, залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика, а также солидарное поручительство Белавской А.К., которая в соответствии с заключенным с кредитором договором поручительства от 20.02.2017 № 634/3900-0007706-п01 приняла на себя обязательство солидарно с заемщиком Белавским А.В. отвечать перед кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заемщиком всех обязательств по названному кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита.

Договор приобретения и заявление о государственной регистрации ипотеки прав требования в силу закона в пользу кредитора должны быть поданы на государственную регистрацию не позднее 10 рабочих дней с даты заключения договора (п. 8.1 Индивидуальных условий).

Залог (ипотека) в силу закона предмета ипотеки, который оформляется одновременно с регистрацией предмета ипотеки в собственность заемщика и иных сособственников (при наличии). В случае не регистрации ипотеки предмета ипотеки в силу закона в пользу кредитора подлежит регистрации залог (ипотека) в силу договора об ипотеке предмета ипотеки не позднее 30 рабочих дней с даты оформления права собственности заемщика и иных сособственников (при наличии) (п. 8.2, 8.2.1 Индивидуальных условий).

Договор участия в долевом строительстве № БР-048-И от 20.02.2017, зарегистрирован Управлением Ростреестра по г. Москве 10.03.2017 за номером ….

Ипотека в силу закона зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2017 за номером …

03.11.2017 решением внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ 24 (ПАО) Банк реорганизован в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО). Банк ВТБ (ПАО) является правопреемником всех прав и обязанностей Банка ВТБ 24 (ПАО) в отношении всех его должников и кредиторов.

При этом установлено, что 04.08.2020 в связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им кредитором ответчикам предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

Вместе с тем установлено, что объект введен в эксплуатацию, на основании чего 31.10.2020 между застройщиком и участником Белавским А.В. подписан передаточный акт приобретенного последним за счет кредитных денежных средств объекта долевого строительства - помещения ….

Из представленного суду расчета задолженности видно, что по состоянию на 19.12.2020 общая сумма задолженности по данному кредитному договору составляет 4 526 097,30 руб., из которой 3 911 973,48 руб. сумма задолженности по кредиту, 321 032,24 руб. проценты за пользование кредитом, 39 197,35 руб. пени за неисполнение обязательства по возврату процентов и 253 894,23 руб. пени за неисполнение обязательства по возврату основного долга.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, кредитор указывал на то, что вопреки направленному требованию задолженность ответчиками не погашена, регистрация права собственности Белавского А.В. на приобретённый объект недвижимости не произведена, тем самым ответчики уклоняются от исполнения обязательств по кредитному договору как в части предоставления в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации ипотеки помещения в силу закона в пользу Банка одновременно с предоставлением на государственную регистрацию права собственности на помещение и закладную, так и в части исполнения обязательства по погашению кредита, что в свою очередь нарушает права Банка на получение исполнения по кредитному обязательству за счет реализации заложенного имущества.

Названные обстоятельства, включая размер задолженности, подтверждены документально и ответчиками вопреки ст. 56 ГПК РФ не оспорены.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (далее везде в редакции Кодекса, действовавшей в спорный период) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

и Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Согласно , - , Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора или иных оснований, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. При этом должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Руководствуясь вышеприведенными нормами и отсутствием опровержений наличия задолженности, установив факт ненадлежащего исполнения заемщиком Белавским В.А. обязательств по исполнению кредитного договора, которые являются существенными, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении упомянутого кредитного договора, а также солидарном взыскании просроченной задолженности по таковому в общем размере 4 526 097,30 руб.

Рассматривая требования кредитора о признании за Белавским В.А. права собственности на указанный объект долевого строительства, признании за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на данный объект долевого строительства, а также обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Так, из передаточного акта от 31.10.2019 к договору участия в долевом строительстве БР-048-И участия в долевом строительстве (с использованием кредитных средств) от 20.02.2017 следует, что застройщик ООО «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» передал, а участник долевого строительства Белавский В.А. принял объект долевого строительства – помещение ….; обязательства застройщика по договору выполнены в полном объеме, застройщик осуществил фактическую передачу в собственность участнику названного помещения, при этом участник имеет задолженность перед застройщиком по оплате цены договора в размере 20 214,38 руб. в связи с тем, что по результатам обмеров БТИ общая площадь помещения увеличилась на 02 кв.м.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в и настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Статье 12 вышеуказанного закона предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Статьей 11 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 11.1 Закона).

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой .

При таких данных, учитывая установленный факт уклонения ответчика от регистрации права собственности на объект долевого строительства, а также регистрации залога на указанный объект в пользу истца, что лишает Банк возможности требовать обращения взыскания на упомянутое заложенное имущество, переданное ответчику застройщиком, поскольку необходима регистрация права собственности ответчика на указанное недвижимое имущество, суд приходит к выводу, что исковые требования Банка о признании за Белавским В.А. права собственности на объект долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № БР-048-И от 20.02.2017 на помещение …, а также признании права залога Банка с момента государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, подлежат удовлетворению.

Возражения третьего лица застройщика ООО «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» с указанием на исполнение своих обязательств по договору долевого участия суд находит несостоятельными, поскольку такие обстоятельства не отменяют необходимости восстановления нарушенного права Банка, удовлетворение исковых требований которого права застройщика не нарушают.

В соответствии с ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что заемщик допустил неоднократное нарушение сроков и размеров сумм внесения ежемесячных платежей, предшествующих дате обращения истца в суд, а потому требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку предусмотренных Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

На основании ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества должна быть осуществлена путём продажи с публичных торгов.

В соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из представленного истцом отчета об оценке нежилого помещения № 211 по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, д. 4А, выполненноого ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» 30.09.2020 № 11372-ВТБ-С/20, рыночная стоимость данного объекта недвижимости на дату составления отчета составляет 9 151 613 руб.; оснований не доверять указанному отчету у суда не имеется, ответчиками отчет не оспорен.

Принимая во внимание указанный отчет об определении рыночной стоимости заложенного имущества, полагая его отвечающим принципам допустимости и достоверности доказательств, суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества – помещения …, в размере 7 321 290,40 руб., что составляет 80% от стоимости предмета залога (9 151 613 руб.*80%).

Одновременно в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 48 830 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Банка ВТБ (ПАО) к Белавскому В.А. и Белавской А.К. о признании за заемщиком право собственности на объект долевого строительства, признании за кредитором право залога на такой объект недвижимого имущества, расторжении кредитного договора, солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Признать за Белавским Вадимом Аркадьевичем право собственности на объект долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № БР-048-И от 20.02.2017 на помещение, расположенное по адресу: …

Признать за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права Белавского В.А. на объект долевого строительства - помещение, расположенное по адресу: …

Расторгнуть кредитный договор № 634/3900-0007706, заключенный 20.02.2017 между кредитором Банк ВТБ (ПАО) и заемщиком Белавским В.А.

Взыскать солидарно с Белавского В.А. и Белавской А.К. в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору № 634/3900-0007706 от 20.02.2017 в общем размере 4 526 097,30 руб., а также 48 830 руб. расходов по оплате государственной пошлины, а всего 4 574 927,30 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – помещение …, реализацию которого произвести путем продажи с публичных торгов, установив в соответствии с ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» его начальную продажную стоимость в размере 7 321 290,40 руб.

Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в Бутырский районный суд г. Москвы в течение 7 дней со дня вручения ему копии заочного решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Судья: Лукашин И.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.07.2021