Определение суда апелляционной инстанции

Судья фио

Гр. дело № 33-14469/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 апреля 2021 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи ... ...

и судей фио, фио,

при помощнике судьи фио,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело № 2-5124/2020 по апелляционным жалобам истца ... ..., представителя ответчика ООО «...» по доверенности фио на решение Бутырского районного суда адрес от 11 декабря 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования ... ... к ООО «...» о признании пункта договора недействительным, обязании не чинить препятствий в принятии квартиры, обеспечении доступа в нежилые помещения – удовлетворить частично.

Обязать ООО «...» предоставить Милашевскому Алексею Анатольевичу доступ к осмотру квартиры № 52, расположенной по адресу: адрес, ..., адрес, совместно (в присутствии) привлеченного специалиста, без наличия нотариально удостоверенной доверенности.

В остальной части требования ... ... оставить без удовлетворения.

У С Т А Н О В И Л А :

Истец ... ... обратился в суд с иском к ответчику ООО «...» о признании недействительным условие договора, предусмотренное пунктом 18.1, обязании ответчика не чинить какие-либо незаконные препятствия в принятии квартиры участниками долевого строительства.

Истец ссылался на то, что он, ... ..., является участником долевого строительства по договору от 07.10.2019 года, заключенного с ООО «...» в отношении объекта – квартиры по адресу: адрес, ..., адрес, строительный номер 52. Пункт 18.1 договора в части установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров между сторонами нарушает его права как потребителя. Кроме того, ответчик чинит ему препятствия в принятии объекта долевого участия с привлечением независимого специалиста, для осуществления последним осмотра и фиксации всех недостатков в квартире, и, кроме того, не обеспечивает доступ в подвал и иные помещения дома, являющиеся местами общего пользования.

Истец просил суд признать, как нарушающий его права как потребителя пункт 18.1 договора в части установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров между сторонами; обязать ответчика не чинить препятствий в принятии объекта долевого участия с привлечением независимого специалиста, для осуществления последним осмотра и фиксации всех недостатков в квартире; обеспечить доступ в подвал и иные помещения дома, являющиеся местами общего пользования.

В судебном заседании истец ... ... исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «...» по доверенности фио возражала против удовлетворения заявленных требований.

3-е лицо фио считала требования истца обоснованными.

Суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение, об отмене которого в части отказа в удовлетворении требований истца о возложении на ООО «...» обязанности не чинить препятствий в доступе в подвал просит истец ... ... по доводам апелляционной жалобы, и об отмене которого в части удовлетворения требований об устранении препятствий в принятии квартиры просит представитель ООО «...» по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы; истец ... ... и представитель ООО «...» в апелляционных жалобах ссылаются на то, что суд не правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела; установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны; выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; суд существенно нарушил нормы материального и процессуального права.

В заседание судебной коллегии явился истец ... ..., который поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО «...», третье лицо фио, извещенные надлежащим образом о дне рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, не просили об отложении судебного разбирательства, в связи с чем, руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 07.10.2019 года между ООО «...» (застройщик) и ... ..., фио (участники долевого строительства) был заключен договор № ... об участии в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик в срок не позднее 31.12.2020 года обязался передать участникам объект – квартиру по адресу: адрес, ..., адрес, строительный номер 52, а участники принять от застройщика квартиру по передаточному акту в течение 7 рабочих дней с момента извещения о завершении строительства.

07.09.2020 года ООО «...» было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - жилого дома по адресу: адрес, ..., адрес.

Пунктом 18.1 Договора № ... об участии в долевом строительстве жилого дома предусмотрено: все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору или в связи с его исполнением, будут решаться сторонами путем переговоров. Претензионный порядок урегулирования споров является обязательным для сторон. Если стороны не достигнут соглашения в течение месяца с момента получения стороной письменной претензии, другая сторона может обратиться в суд в соответствии с правилами подведомственности и подсудности.

Отказывая в требовании истца о признании недействительным п. 18.1 договора участия в долевом строительстве № ..., устанавливающего обязательный досудебный порядок урегулирования спора сторон, суд исходил из того, что оспариваемый пункт договора не нарушил прав истца, с учетом того, что ... ... воспользовался своим правом на предъявление иска в суд.

В указанной части решение суда сторонами не оспаривается.

По утверждению истца, он был уведомлен застройщиком об окончании строительства жилого дома и о необходимости принятия квартиры 17.09.2020 года.

Суд первой инстанции признал установленным, что 17.09.2020 года и 02.10.2020 года ... ... и фио находились в офисе продаж застройщика с приглашенным техническим специалистом фио с целью осмотра квартиры на предмет соответствия условиям договора и требованиям ст. 7 Закона N 214-ФЗ, однако представитель застройщика без объяснения причин отказал ... в допуске специалиста в квартиру.

Удовлетворяя требования истца в части признания незаконными действия ответчика по ограничению доступа технического специалиста в присутствии ... ... без нотариальной доверенности к осмотру квартиры, суд сослался на положения ст. 185 ГК РФ, ст. 185.1 п. 1 ГК РФ, и указал, что нотариально удостоверенная доверенность представителю была бы необходима, если бы ... ... отсутствовал при осмотре квартиры, а поскольку истец лично явился на осмотр квартиры с доверенным лицом – техническим специалистом, при этом в письменном виде заранее уведомлял застройщика о его присутствии, то нотариально удостоверенная доверенность не требовалась, так как дольщик имеет право на принятие результата от застройщика с участием специалиста без нотариальной доверенности, поскольку Федеральный закон Российской Федерации N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не содержит прямого запрета на представление интересов дольщика в его присутствии без нотариальной доверенности.

Суд учел, что сам истец не обладает необходимыми знаниями в сфере строительства, обращение к услугам специалиста в данном случае обусловлено обязанностью истца выполнить условия заключенного договора - принять квартиру.

Вместе с тем, с указанными выводами в части удовлетворения требований ... ... о признании незаконными действий ответчика по ограничению доступа технического специалиста в присутствии ... ... без нотариальной доверенности к осмотру квартиры судебная коллегия согласиться не может, поскольку установленные судом обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, не подтверждены доказательствами, имеющимся в деле доказательствам судом не дана правовая оценка, а потому, в силу требований п. 2 ст. 328, п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда в данной части подлежит отмене с принятием нового решения.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 7.5 Договора № ... об участии в долевом строительстве жилого дома от 07.10.2019 г., заключенного между ООО «...» и ... ..., фио, участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта, в соответствии с настоящим договором обязан приступить к ее принятию в течение 7 календарных дней со дня получения сообщения и подписать соответствующий передаточный акт.

Из материалов дела следует, что 02 октября 2020 года ... ..., фио, фио был подписан акт, согласно которому 02.10.2020 г. представитель ООО «...» фио отказался допускать фио в квартиру, поставив в качестве условия допуска предъявление Участниками долевого строительства нотариально заверенной доверенности (л.д. 35).

... ... направил генеральному директору ООО УК «...», которому переданы полномочия единоличного исполнительного органа ООО «...» уведомление, в котором указал, что 17.09.2020 г. привлеченного им специалиста в области строительства представители ООО «...» фио и фио... отказались пропускать с квартиру, поставив в качестве условия допуска предъявление нотариально заверенной доверенности (л.д. 49).

Из письменных объяснений ведущего специалиста отдела передачи объектов фио следует, что 17.09.2020 года ... ... и фио прибыли на прием квартиры № 52 строительного корпуса 21. После предъявления ими документов на данную квартиру участники долевого строительства проследовали к своему дому, чтобы произвести осмотр квартиры № 52. После осмотра квартиры ... ... и фио на подписание Акта приема-передачи квартиры не вернулись (л.д. 81).

Из письменных объяснений сотрудника фио... следует, что 17.09.2020 г. он работал на объекте ЖК адрес. В тот день ... ... и фио прибыли на осмотр квартиры № 52 строительного корпуса 21, где он их встретил и сопроводил в данную квартиру для осмотра. Осмотрев квартиру, ... ... и фио не оставили никаких замечаний и сказали, что не будут возвращаться в офис для подписания акта приема-передачи.

Допрошенный 17.12.2020 г. судом первой инстанции в качестве свидетеля фио показал, что истец пригласил его в качестве специалиста, так как он немного разбирается в строительстве. Когда они пришли в офис застройщика, им сказали, что специалиста могут допустить только с нотариальной доверенностью. Они тогда собрались и ушли.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что факт незаконных действий ответчика по ограничению доступа технического специалиста в присутствии ... ... без нотариальной доверенности к осмотру квартиры истцом не доказан; акт от 02 октября 2020 года, подписанный ... ..., фио, фио, не может быть принят в качестве доказательства, поскольку подписан заинтересованными лицами. Кроме того, показания свидетеля фио не подтверждают, что сотрудники ответчика требовали нотариальную доверенность для допуска специалиста к осмотру квартиры 17.09.2020 года или 02.10.2020 года.

Поскольку истцом не доказан факт незаконных действий ответчика по ограничению доступа технического специалиста в присутствии ... ... без нотариальной доверенности к осмотру квартиры, то оснований для удовлетворения указанных исковых требований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в исковых требованиях ... ... в части возложения на ООО «...» обязанности не чинить препятствий в доступе в подвал и иное общее имущество сособственников, поскольку они основаны на правильном применении норма материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые исследованы судом и которым дана правовая оценка.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, принадлежащих их собственникам, и предназначенное для обслуживания более одного помещения (общее имущество многоквартирного жилого дома).

В силу ст. 162 ЖК РФ на управляющей компании лежит обязанность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг, выполнению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

На основании п. п. 5, 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества включаются, в том числе, и внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, система отопления; общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В силу п. 16.2 СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 г. № 590/пр) необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности.

Из материалов дела следует, что 07 сентября 2020 г. Министерством жилищной политики адрес ООО «...» выдано разрешение ... на ввод в эксплуатацию дома по адресу: адрес, ..., адрес, то есть качество строительство проверено уполномоченными на то организациями.

ООО «...» заключило 15.09.2020 года с управляющей компанией ООО «...» договор № ... на управление многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация по заданию застройщика до заключения договора управления многоквартирным домом между Собственником и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса и/или общего собрания собственников в многоквартирном доме, обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, в том числе в доме, расположенном по адресу: адрес, ..., адрес.

... ... собственником квартиры в доме, расположенном по адресу: адрес, ..., адрес, на момент возникновения спорных правоотношений не являлся, соответственно, ему не принадлежало право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Поскольку ... ... не относится к лицам, на которых возложены соответствующие производственные и должностные обязанности, в силу которых они имеют доступ к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений), на момент возникновения спорных отношений не являлся собственником квартиры, его требование обязать ответчика предоставить истцу доступ к осмотру подвала при приемке квартиры по Договору является неправомерным.

Доводы апелляционной жалобы истца ... ... фактически выражают несогласие с выводами суда в этой части, однако по существу их не опровергают, оснований к частичной отмене решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, т.к. иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены решения в части отказа в исковых требованиях ... ... в части возложения на ООО «...» обязанности не чинить препятствий в доступе в подвал и иное общее имущество сособственников.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Бутырского районного суда адрес от 17 декабря 2020 года в части обязания ООО «...» предоставить Милашевскому Алексею Анатольевичу доступ к осмотру квартиры № 52, расположенной по адресу: адрес, ..., адрес, совместно (в присутствии) привлеченного специалиста, без наличия нотариально удостоверенной доверенности – отменить.

В отмененной части постановить новое решение.

В исковых требованиях ... ... к ООО «...» об обязании не чинить препятствия в приеме квартиры – отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ... ... – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: