Решение

Дело № 2-5124/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2020 года город Москва

Бутырский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., при секретаре Самохиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5124/20 по иску Милашевского к ООО «Гранель» о признании пункта договора недействительным, обязании не чинить препятствий в принятии квартиры, обеспечении доступа в нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Милашевский А.А., являясь участником долевого строительства по договору от .2019 года, заключенного с ООО «Гранель» в отношении объекта – квартиры по адресу: Московская область, г. Королев, , просит признать как нарушающий его права как потребителя пункт договора в части установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров между сторонами. Также истец просит обязать ответчика не чинить препятствий в принятии объекта долевого участия с привлечением независимого специалиста, для осуществления последним осмотра и фиксации всех недостатков в квартире, и, кроме того, обеспечить доступ в подвал и иные помещения дома, являющиеся местами общего пользования.

В судебном заседании истец Милашевский А.А. исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «Гранель» Чемовская Л.В. возражала против удовлетворения заявленных требований.

3-е лицо Милашевская Е.Л. считала требования истца обоснованными.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, 3-е лицо, допросив свидетеля Поликарпова А.В., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства, собранные по делу в их совокупности по правилам главы 6 ГПК РФ, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из письменных материалов дела, .2019 года между ООО «Гранель» (застройщик) и Милашевским А.А., Милашевской Е.Л. (участники долевого строительства) был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик в срок не позднее .2020 года обязался передать участникам объект – квартиру по адресу: Московская область, г. Королев, , а участники принять от застройщика квартиру по передаточному акту в течение 7 рабочих дней с момента извещения о завершении строительства.

.2020 года ООО «Гранель» было получено разрешение на ввод объекта - жилого дома по адресу: Московская область, г. Королев, , в эксплуатацию.

Как указывает истец, .2020 года он был уведомлен застройщиком об окончании строительства жилого дома и о необходимости принятия квартиры, по графику – .2020 года.

.2020 Милашевский А.А. и Милашевская Е.Л. находились в офисе продаж застройщика, с приглашенным техническим специалистом Поликарповым А.В., с целью осмотра квартиры на предмет соответствия условиям договора и требованиям ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Представитель застройщика без объяснения причин отказал Милашевским в допуске специалиста в квартиру.

Претензии, направленные истцом в адрес ответчика, были рассмотрены ООО «Гранель», однако в ответах не имеется мотивированного обоснования недопуска специалистов в присутствии собственников для проведения осмотра квартиры.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что у нее отсутствуют сведения об отказе в допуске технического специалиста для проведения осмотра квартиры Милашевских.

Разрешая исковые требования в части признания незаконными действия ответчика по ограничению доступа технического специалиста в присутствии Милашевского А.А. без нотариальной доверенности к осмотру квартиры, суд руководствуясь положениями ст. 185 Гражданского кодекса РФ, ст. 185.1 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, считает, что нотариально удостоверенная доверенность представителю была бы необходима, если бы Милашевский А.А. отсутствовал при осмотре квартиры.

Поскольку истец лично явился на осмотр квартиры с доверенным лицом – техническим специалистом, при этом в письменном виде заранее уведомлял застройщика о его присутствии, то нотариально удостоверенная доверенность не требовалась, так как дольщик имеет право на принятие результата от застройщика с участием специалиста без нотариальной доверенности, поскольку федеральный закон Российской Федерации N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не содержит прямого запрета на представление интересов дольщика в его присутствии без нотариальной доверенности.

Суд учитывает то обстоятельство, что сам истец не обладает необходимыми знаниями в сфере строительства, в связи с этим истец обратился за услугами специалиста для обеспечения надлежащего квалифицированного осмотра квартиры. Обращение к услугам специалиста в данном случае обусловлено обязанностью истца выполнить условия заключенного договора - принять квартиру.

Суд считает, что требования истца о возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий для осмотра и произвести передачу объекта долевого строительства (квартиры) по договору № с участием экспертов, специалистов и иных лиц, которых приобретатель сочтет необходимым привлечь для обеспечения надлежащего квалифицированного осмотра предмета договора без нотариальной доверенности, не противоречат нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условиям договора от .2019г., в связи с чем приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании незаконными действия ответчика по ограничению доступа технического специалиста в присутствии Милашевского А.А. без нотариальной доверенности к осмотру квартиры по договору долевого участия и обязании ответчика предоставить истцу доступ к осмотру квартиры совместно с техническим специалистом без нотариальной доверенности.

Доводы ответчика о праве истца на приглашение технического специалиста только при наличии нотариальной доверенности основаны на неправильном толковании норм ст. 185 Гражданского кодекса РФ, ст. 185.1 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, положений Закона N 214-ФЗ.

Доводы ответчика о том, что истец может воспользоваться услугами технического специалиста после приема-передачи объекта долевого строительства, отклоняются судом, поскольку истец привлек на возмездной основе технического специалиста до составления акта приема-передачи квартиры с целью качественного осмотра квартиры для обнаружения недостатков в квартире и устранения застройщиком обнаруженных недостатков в квартире.

Доводы ответчика о том, что до передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик несет ответственность перед дольщиком за возможные негативные действия третьих лиц до момента ее передачи судом отклоняются, так как приглашенный истцом специалист присутствовал вместе с истцом, кроме того, истец выразил готовность нести ответственность за действия приглашенного специалиста.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Согласно материалам дела, истец не отказывался от принятия квартиры, напротив, выполняя требования ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в части обязания дольщика принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, неоднократно приходил на осмотр квартиры со специалистом, однако в доступе на объект в присутствии специалиста ему было отказано.

При этом застройщик ООО "Гранель" односторонний акт не составлял, что указывает на отсутствие со стороны истца недобросовестного поведения в виде уклонения от принятия квартиры.

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Суд полагает, что действиями ответчика, истец был лишен возможности произвести осмотр квартиры, составить совместно с застройщиком акт осмотра квартиры, в котором бы указывалось о наличии или отсутствии недостатков в квартире, что напрямую влияет на дату окончательной приемки квартиры. Таким образом, действия ответчика в части ограничения прав истца на осмотр квартиры совместно с техническим специалистом без доверенности суд признает незаконными.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, принадлежащих их собственникам, и предназначенное для обслуживания более одного помещения (общее имущество многоквартирного жилого дома).

В силу ст. 162 ЖК РФ на управляющей компании лежит обязанность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг, выполнению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

На основании п. п. 5, 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества включаются в том числе и внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, система отопления; общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц..

Из материалов дела следует, что ООО «Гранель» заключило .2020 года с управляющей компанией ООО «Комфорт-Королев» договор № на управление многоквартирным домом.

Требования Милашевского А.А. в части возложения на ООО «Гранель» обязанности не чинить препятствий в доступе в подвал и иное общее имущество сособственников, не подлежат удовлетворению, так как доступ в данные помещения обеспечивается силами управляющей компании, требований к которой истец не заявляет.

Требования истца о признании недействительным п. 18.1 договора участия в долевом строительстве № , устанавливающих обязательный досудебный порядок урегулирования спора сторон, удовлетворению не подлежат, так как оспариваемый пункт договора не нарушил прав истца, с учетом того, что Милашевский А.А. воспользовался своим правом на предъявление иска в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Милашевского к ООО «Гранель» о признании пункта договора недействительным, обязании не чинить препятствий в принятии квартиры, обеспечении доступа в нежилые помещения – удовлетворить частично.

Обязать ООО «Гранель» предоставить Милашевскому доступ к осмотру квартиры № , расположенной по адресу: Московская область, г. Королев, , совместно (в присутствии) привлеченного специалиста, без наличия нотариально удостоверенной доверенности.

В остальной части требования Милашевского А.А. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение месяца.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 24.12.2020 года