Мотивированное решение

Решение

Именем Российской Федерации

город Москва 06 октября 2020 года

Бутырский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре судебного заседания Эйвазовой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-42/20 по административному исковому заявлению Айвазяна А.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и обязании осуществить регистрацию права собственности на недвижимое имущество,

установил:

11.11.2019 Айвазян А.Г. обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 46 КАС РФ 06.10.2020) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее по тексту Управление Росреестра по Москве) и просил признать незаконным решение административного ответчика от 20.01.2020 об отказе в регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: …, площадью 281 кв.м., с кадастровым номером …910, а также обязании зарегистрировать переход права собственности на такое нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что указанное нежилое помещение приобретено им на основании договора-купли продажи, заключенного 30.08.2017 с продавцом ООО «ЗВЕЗДА АЛГОЛ», которое в свою очередь 18.09.2017 было ликвидировано, вместе с тем с 2018 года и до настоящего времени из-за неоднократных неправомерных отказов Управления Росреестра по Москве он лишен возможности зарегистрировать переход права собственности в отношении принадлежащего емунежилого помещения, которым он фактически владеет и пользуется.

Представитель административного истца Айвазяна А.Г. по доверенности Голенкова М.Н. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, пояснив, что с сентября 2018 года регистрация перехода права собственности шесть раз приостанавливалась административным ответчиком, в том числе на основании отсутствия документов планировки помещения, составления соответствующей документации в ГБУ «МосгорБТИ», предоставления технического плана помещения и иных документов ГБУ «МосгорБТИ» на компакт диске, что было устранено заявителем, при этом помещение имеет описание, технические характеристики, которые позволяют его идентифицировать, площадь помещения соответствует обмерам БТИ, о чем приложены документы; ликвидация продавца не может являться причиной к отказу в регистрации перехода права собственности на приобретенное нежилое помещение.

Административный ответчик Управление Росреестра по Москве в судебное заседание представителя не направило, извещено, мотивированных возражений не представило.

В соответствии со ст. 150, ст. 152 КАС РФ решение по делу постановлено при данной явке.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 11.11.2000 между продавцом ЗАО «Агентство БРОКУС» и покупателем ООО «ЗВЕЗДА АЛГОЛ» был заключен договор № 45-01/00 купли-продажи части здания, расположенного по адресу: …, площадью 379,2 кв.м.

14.03.2001 за ООО «ЗВЕЗДА АЛГОЛ» зарегистрировано право собственности в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: …, площадью 293,7 кв.м. (этаж 1, помещения 1- комнаты 1А, с 2 по 5; этаж 2, помещение 1 – комнаты с 1 по 11), с кадастровым номером …910; кадастровый номер, в пределах которого расположен объект недвижимости – …058.

30.08.2017 между продавцом ООО «ЗВЕЗДА АЛГОЛ» и покупателем Айвазяном А.Г. заключен купли-продажи договор нежилого помещения, расположенного по адресу: …, площадью 281 кв.м., с кадастровым номером ..910; в этот же день между сторонами такого договора составлена расписка о получении денежных средств, а также акт приема-передачи названного нежилого помещения, с указанного времени Айвазян А.Г. несет бремя содержания таким помещением и пользуется им.

18.09.2017 ООО «ЗВЕЗДА АЛГОЛ» ликвидировано.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, покупатель упомянутого нежилого помещения Айвазян А.Г. ссылался на нарушение своих прав неправомерными, поскольку отказами государственного регистратора он на протяжении длительного времени лишен возможности зарегистрировать переход права собственности в отношении этого объекта недвижимости без каких-либо на то законных оснований.

Так, уведомлением № 77/011/219/2019-3175 от 18.10.2019 Управление Росреестра по Москве сообщило, что в соответствии с п.п. 1, 2,5,7,49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» начиная с 18.10.2019 и до 18.01.2020 приостанавливает осуществление действий по государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …910, по адресу: …, документы на которую были представлены с заявлением от 07.10.2019 вх. № 77/011/219/2019-3175.

В качестве обстоятельств, послуживших основанием для приостановления перехода права собственности указало на отсутствие заявления продавца ООО «ЗВЕЗДА АЛГОЛ» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, который при этом, согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 16.10.2019, прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ 30.10.2017.

Вместе с тем указало, что при сравнении графической части содержащихся в кадастре недвижимости, со сведениями реестра прав объект недвижимого имущества имеет иной состав комнат; документы, подтверждающие произведенную перепланировку, в Управлении отсутствуют, в соответствии с ответом из МосгорБТИ при проведении технического обследования зафиксирована перепланировка помещений. Разрешительная документация на выполненные работы не предъявлена. По сведениям ЕГРН площадь объекта с кадастровым номером …910 составляет 293.7 кв. м, в то же время предметом представленного договора является объект недвижимости по тому же адресу общей площадью 281.0 кв.м.

Уведомлением № 77/011/219/2019-3175 от 20.01.2020 Управление Росреестра по Москве отказало Айвазяну А.Г. в проведении регистрационных действий в отношении приобретенного нежилого помещения в связи с истечением срока 20.01.2020 срока приостановления, указанного в направленном уведомлении от 18.10.2019 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …910, расположенного по адресу: … и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

По смыслу , КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии обжалуемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушение прав административного истца в результате принятия такого решения, совершения действий (бездействия). При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются Федеральным от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической формах, который состоит из 6 разделов, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастр недвижимости.

В соответствии с , , Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, и осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с указанного Федерального закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объектах недвижимости.

В соответствии с Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным порядке.

В соответствии с Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки ( Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Из положений Федерального закона N 218-ФЗ следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в настоящего Федерального закона.

В соответствии с ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору купли-продажи недвижимости на основании ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности ( ГК РФ).

В совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также в Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 января 2010 г. N 10885/09 указано, что при ликвидации продавца (юридического лица) покупатель недвижимого имущества, которому оно передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отсутствие в законодательстве норм об особенностях регистрации права собственности покупателя в случае ликвидации продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения.

При таких данных, учитывая, что упомянутый объект недвижимости передан продавцом административному истцу по акту приема-передачи имущества от 30.08.2017, полностью оплачен последним, с указанного времени находится в его владении и пользовании, указанный договор купли-продажи в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке, при том, что правообладатель (продавец) прекратил свою деятельность 30.10.2017, требования административного истца о признании незаконным решения административного ответчика в части отказа в переходе права собственности в связи с отсутствием заявления продавца о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Между тем, отсутствие заявления продавца было не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

Так, при отказе в переходе права собственности государственный регистратор также ссылался на то, что при сравнении графической части содержащихся в кадастре недвижимости, со сведениями реестра прав объект недвижимого имущества имеет иной состав комнат; документы, подтверждающие произведенную перепланировку, в Управлении отсутствуют, в соответствии с ответом из МосгорБТИ при проведении технического обследования зафиксирована перепланировка помещений. Разрешительная документация на выполненные работы не предъявлена. По сведениям ЕГРН площадь объекта с кадастровым номером …910 составляет 293.7 кв. м, тогда как предметом представленного договора является объект недвижимости по тому же адресу общей площадью 281.0 кв. м.

Закона N 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренные в Закона N 218-ФЗ ( указанного закона).

Обязанность доказать наличие указанного основания, влекущего отказ в совершении регистрационных действий, применительно к , КАС РФ возложена на Управление Росреестра по Москве.

Согласно Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (зарегистрировано в Минюсте России 01.12.2017 N 49074) уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления.

Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Федеральным от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Так, судом установлено, что ранее 25.07.2019 уведомлениями № 77-0-1-71/3038/2019-43077/005/231/2019-641 (77/19-91537, 77/19-91740) Управление Росреестра по Москве сообщало о приостановлении государственного кадастрового учета названного объекта недвижимости в сведениях ЕГРН, поскольку не были представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (отсутствует технический план объекта учета в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем). Рекомендовано предоставить технический план, как дополнительные документы к ранее принятому заявлению. Графическая часть проекта «до перепланировки» отличается от актуальных сведений в ЕГРН в связи с чем не все работы предусмотрены проектом перепланировки. В соответствии с данными государственного реестра недвижимости образованный объект, в отношении которого предусмотрен технический план, входит в состав других объектов недвижимости.

При этом установлено, по заданию административного истца были составлены и подготовлены проект перепланировки нежилых помещений и техническое заключение ГБУ МосгорБТИ о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировки помещений в нежилом здании, согласно которому перепланировка, выполненная в помещениях, не носит изменений капитального характера и подпадает под действий п. 4 ч. 17 ст. 51 ГК РФ и Постановления Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012.

Кроме того, из ГБУ МосгорБТИ по запросу суда были представлены копии поэтажного плана, экспликации, а также технический паспорт на объект технического учета, расположенный по адресу: …, согласно которым технический план подготовлен в результате кадастровых работ в связи с постановкой государственный кадастровый учет объектов недвижимости образованных в результате раздела и учета изменении объекта в части указания площади, планировки и нумерации комнат объекта недвижимости (нежилое помещение), заявленного к кадастровому учету, расположенного по адресу: … и имеющего кадастровый номер: …910.

Согласно такому техническому плану на основании п. 51. Приказа Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» в план части этажа добавлены условные знаки: номер комнаты и площадь, линейный размер, номер помещения, сантехнические приборы. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 кадастровый инженер может добавлять элементы на плане, в том числе размеры и номера помещений на планах.

Объект недвижимости с кадастровым номером …910 общей площадью 293,7 кв. м., в ходе перепланировки разделился на три помещения с описанием: 1 этаж помещение I (ком. 1,2,4- 8,11,13,15,17-19) общей площадью 175,2 кв. м; 2 этаж помещение I (ком. 1-10,10а) общей площадью 93,0 кв. м; 2 этаж помещение I (ком.11) общей площадью 12,8 кв. м. Изменение площади объекта произошло в результате перепланировки, согласованной в установленном порядке.

Технический план изготовлен на основании деклараций об объекте недвижимости; выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; выписки из Единого государственного реестра юридических лиц; проекта перепланировки нежилых помещений; технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в нежилом здании; чертежей; экспликаций; доверенности; согласия на обработку персональных данных.

Указанные документы были представлены административным истцом в пакете документов на регистрацию перехода права собственности от 07.10.2020.

При этом согласно ответу МосгорБТИ на обращение от 28.05.2019 предоставленный проект и техническое заключение, подготовленные ГБУ МосгорБТИ приобщены к материалам инвентарного дела и направлены в Архивное управление ГБУ МосгорБТИ, кроме того, изменения в части указания дверей на 1 этаже между комнатами 8 и 11 в базу данных МосгорБТИ внесены.

Вместе с тем о несоответствии указанного технического плана предъявляемым к нему требованиям в ходе рассмотрения дела Управлением Росреестра по Москве не заявлено, такие документы какой-бы то ни было оценки с точки зрения устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации в отношении объекта недвижимости у административного ответчика в оспариваемом решении не получили; данных о том, что в результате уменьшения площади помещения нарушены права иных лиц, не представлено, кроме того, уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 18.10.2020 не содержит обязательной информации, что именно необходимо исправить, какие действия должен совершить заявитель в целях устранения причин отказа.

При таких данных, учитывая, что площадь приобретенного административным истцом нежилого помещения 281 кв. м соответствует той, что указана в договоре купли-продажи этого нежилого помещения, при том, что заявителем представлены документы, необходимые для совершения испрашиваемых регистрационных действий, принимая во внимание факт того, что в рассматриваемом случае, несмотря на установленное изменение площади помещения, представленные на регистрацию документы позволили управлению идентифицировать заявленный на регистрацию объект, а также однозначно подтверждали приобретение его обществом в собственность, при том, что согласно заключению кадастрового инженера изменение площади объекта с 293,7 кв.м на 281 кв.м. произошло в результате перепланировки, согласованной в установленном порядке, суд приходит к выводу, что имеющиеся противоречия между сведениями о площади нежилого помещения свидетельствует о необходимости уточнения таковых, что в свою очередь не препятствует оформлению права собственности за административным истцом, а потому оспариваемое решение Управление Росреестра по Москве в указанной части также нарушает права административного истца и является незаконным.

Таким образом, суд удовлетворяет требования административного истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса Административного Судопроизводства РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Айвазяна А.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и обязании осуществить регистрацию права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 20.01.2020 № 77/011/219/2019-3175 об отказе в регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, кадастровый (условный) номер ..910, площадью 281 кв.м., расположенное по адресу: … к гражданину … Айвазяну А.Г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на упомянутый объект недвижимого имущества на Айвазяна А.Г., .. года рождения, уроженца .., гражданина …, зарегистрированного по адресу: ..

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в соответствии со ст.ст. 295, 297-299 КАС РФ.

Судья: Лукашин И.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.12.2020