Решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес дата

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1910/2019 по исковому заявлению фио к наименование организации о взыскании задолженности по арендной плате, суд

УСТАНОВИЛ:

фио обратился в суд с исковым заявлением к наименование организации о взыскании задолженности по арендной плате, уточнив которое в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд взыскать с наименование организации в пользу фио арендную плату с дата по дата в размере 13.484.790 рублей и неустойку за несвоевременную оплату аренды за указанный период в размере 5.484.135 рублей 25 копеек. В обоснование заявленных требований указав, что дата между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 1.024,6 кв.м., расположенного по адресу: Москва, адрес. Размер арендной платы в соответствии с уведомлением от дата составил 2.332.000 рублей в месяц, и должен был быть уплачен ответчиком не позднее 10 числа текущего месяца. Между тем, в нарушение условий договора аренды, ответчик дата в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, при этом не передав объект аренды арендодателю (истцу), и в установленном договором порядке не внес плату по договору. Таким образом, истец указывает, что в результате недобросовестного поведения ответчика, как участника гражданского оборота, истцом была не дополучена арендная плата за названное нежилое помещение за период с дата по дата в размере 13.484.790 рублей, на которую (арендную плату) истцом была начислена неустойка в размере 5.484.135 рублей 25 копеек, которые истец просил взыскать с ответчика.

Истец фио и его представители по доверенности фио и фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали и настаивали на их удовлетворении в полном объеме, по доводам, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности фио, в судебное заседание явилась, предоставила суду отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате просила суд отказать, ссылкой на расторжение договора аренды, в части требований о взыскании неустойки, пояснила, что заявленная истцом неустойка явна несоразмерна фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем просила суд при взыскании неустойки руководствоваться расчетом представленным стороной ответчика.

Председательствующий, выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы гражданского дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему.

В силу положений , ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из п.1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно , ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами гражданского дела установлено, что дата между фио и наименование организации был заключен договор аренды нежилого помещения № 16, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду: комнаты№№1, 2, 3, 4, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20а, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 в помещении №1 согласно экспликации к поэтажному плану, общей площадью 1024,6 кв.м, расположенные на 1 этаже нежилого здания по адресу: адрес ул. адрес 48.

Согласно договора аренды и п.2.2.10, 2.2.10.1, 2.2.10.03 и приложения №1 к договору арендатор обязался своевременного и в сроки, установленные договором, вносить арендную плату, оплачивать начисленные и выставленные арендодателем пени и штрафы.

На основании п.п.3.3, 3.5 Приложения ежемесячная величина арендной платы составляет сумма, оплата производиться не позднее 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

С дата величина арендной платы увеличена истцом до сумма.

Из п.п.3.4, 3.4.2 Приложения следует, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год пересматривать размер ежемесячной величины арендной платы на 6 % в сторону увеличения, о чем обязуется письменно уведомить арендатора, не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения.

дата ответчиком получено уведомление о повышении величины арендной платы с дата на 6 %. Соответственно с дата арендная плата составила 2.232.000 рублей ежемесячно.

Между тем, как указывает истец в обоснование заявленных требований, в нарушение условий договора аренды, ответчик дата в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, при этом не передав объект аренды арендодателю (истцу), и в установленном договором порядке не внес плату по договору. В результате недобросовестного поведения ответчика, как участника гражданского оборота, истцом была не дополучена арендная плата за названное нежилое помещение за период с дата по дата в размере 13.484.790 рублей, на которую (арендную плату) истцом была начислена неустойка в размере 5.484.135 рублей 25 копеек.

Не согласившись с правовой позицией истца, представитель ответчика в своих пояснения на исковое заявление, указала, что дата в соответствии с положениями п.8.3 договора аренды, ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и передачи истцу спорного объекта недвижимости. дата истец при осмотре объекта недвижимости, отказался от составления акта-приема передачи помещения сославшись на ряд замечаний, изложенных на оборотной стороне акта. В связи с отказом истца от составления акта-приема передачи помещения, стороной ответчика дата был составлен односторонний акт приема-передачи, который в последствии дата был направлен в адрес истца вместе с комплектом ключей от помещения, заказным почтовым отправлением. Вместе с тем, поскольку фактически договор аренды помещения, прекратил свое действие дата, ответчиком на счет истца дата были переведены денежные средства в размере сумма, в счет арендной платы за период фактического пользования ответчиком помещения истца в дата. Таким образом, ответчик полагает, что сумма неустойки за несвоевременное внесение арендной платы, рассчитана истцом без учета фактических обстоятельств по делу, и за период с дата по дата составляет сумма.

Суд, изучив доводы стороны ответчика, и сопоставив их с письменными материалами гражданского дела, а также исходя из диспозитивности ранее приведенных норм материального права, находит их убедительными и заслуживающими внимания в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом стороне, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В письма от дата N 6 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Вместе с тем основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора ( указанного информационного письма).

Как судом указывалось ранее, дата между фио и наименование организации был заключен договор аренды нежилого помещения № 16, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду: комнаты№№1, 2, 3, 4, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20а, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 в помещении №1 согласно экспликации к поэтажному плану, общей площадью 1024,6 кв.м, расположенные на 1 этаже нежилого здания по адресу: адрес ул. адрес 48.

Заключая указанный договор аренды, сторонами были предусмотрены существенные условия аренды недвижимого имущества, в том числе состоящие из прав и обязанностей арендатора и арендодателя, порядка передачи объекта аренда и возврата помещения, срока действия договора и досрочного расторжения договора.

Так, в силу п.8.3 договора, арендатор имеет права в одностороннем порядке отказать от исполнения настоящего договора, с обязательным письменным уведомлением арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Таким образом, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, принимая во внимания разъяснения судебной практики по рассматриваемому вопросу, истолковав по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора исходя из закрепленного Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора, суд пришел к выводу о том, что при заключении договора стороны пришли к соглашению о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным п.8.3 договора, при соблюдении условий указанных в названном пункте договора.

Во исполнение условий договора, в том числе названного п.8.3 договора, дата ответчиком наименование организации в адрес истца фио было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, и передаче объекта аренды дата по акту-приема передачи. Указанное уведомление было направлено заказным письмом, и факт его получения сторонами в судебном заседании не оспаривался.

дата в присутствии истца фио, представителя ответчика наименование организации и представителя собственника помещения фио, был составлен акт приема-передачи помещения, от подписания которого истец в одностороннем порядке отказался, сославшись на ряд нарушений указанных выявленных в ходе осмотра помещения, и отраженных на оборотной стороне акта. Повторный осмотр помещения был назначен на дата.

При повторном осмотре помещения – дата – представитель истца и собственника помещения, также от составления акта осмотра помещения отказались, в связи с чем стороной ответчика было произведено фотографирование названного помещения и его опломбирование, что подтверждается фотоотчетом и актом осмотра помещения.

В связи с отказом истца от подписания акта-приема передачи недвижимого имущества, дата был составлен и подписан односторонний акт приема-передачи помещения, который дата был направлен в адрес истца вместе с комплектом ключей от помещения, заказным почтовым отправлением.

Таким образом, исходя из системного толкования положений ст.450 ГК РФ, в её взаимосвязи с положениями ст.622 ГК РФ, суд приходит к выводу, что стороной ответчика был выполнен ряд конклюдентных действий, явно свидетельствующих о намерении ответчика прекратить договорные взаимоотношения со стороной истца, при этом со стороны истца данные действия были восприняты безынициативно и интерно, в результате чего, стороной ответчика был составлен односторонний акт приема-передачи помещения, и с момента составления данного акта, договор аренды фактически прекратил свое действие.

Вместе с тем, суд находит не состоятельным довод стороны истца, о том, что между сторонами не было достигнуто и подписано соглашение о прекращении договора аренды, ввиду чего срок действия договора прекращен не был, ввиду следующих обстоятельств.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Принимая во внимание ранее указанные обстоятельства, суд отмечает, что стороной ответчика был выполнен ряд действий, направленных на передачу истцу объекта недвижимости, между тем, истец, действуя недобросовестно по отношению к стороне ответчика, в одностороннем порядке уклонялся от составления и подписания договора передачи помещения, а, равно как и от его осмотра с участием специалистов. Ввиду пассивного отношения истца к спорным правоотношениям на момент составления акта-приема передачи, ответчиком в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи помещения и произведено его опломбирование, при этом спорное помещение было полностью освобождено от имущества истца и приведено в состояние, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Доказательств обратного стороной истца не представлено, равно как и не было представлено доказательств того, что ответчик уклонялся от передачи объекта недвижимости истцу или чинении препятствий в его использовании.

Вместе с тем необходимо отметить, что передачу арендодателю имущества ненадлежащего состояния, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от его принятия, в силу следующих обстоятельств.

Арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема: арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды.

Возврат арендатором имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от его принятия. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора помещений по акту приема-передачи.

Помимо всего прочего, суд находит несостоятельной ссылку истца о наличии факта несогласованной перепланировки, ненадлежащего состояния помещения, в силу следующего.

Дополнительным соглашением №5 к договору аренды от дата, между сторонами было достигнуто соглашение, что за произведенную перепланировку помещения, ответчиком в счет компенсации понесенных истцом расходов выплачивает денежные средства в размере 15.000.000 рублей.

В соответствии с адрес соглашения стороны определили, что указанная сумма является достаточной для удовлетворения всех требований арендодателя, возникших в связи с нарушением арендатором вышеперечисленных обязательств.

Таким образом, убытки арендодателя на которые ссылается истец в своем исковом заявлении, в полном объеме компенсированы ответчиком, путем единовременной выплаты денежных средств в размере 15.000.000 рублей.

Относительно доводов стороны истца, о нарушении ответчиком обязанностей, предусмотренных п.п.2.2.5, 2.2.6 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 5) по представлению и согласованию проектной документации, суд отмечает, что в материалах гражданского дела содержатся исчерпывающие доказательства явно свидетельствующие о направлении стороной ответчика в адрес истца технической и проектной документации, почтовым заказным отправлением.

При этом суд обращает внимание, что в соответствии с адрес соглашения № 5 ответчик оплатил истцу платеж в размере 7.000.000 рублей, являющейся компенсацией арендодателю за восстановление внешней трубы системы отопления до границы арендуемого помещения. При этом собственник обязался в разумный срок за свой счет произвести восстановление внешний коммуникаций и обеспечить помещение горячим водоснабжением в объеме не менее 10 м3 в день, сезонным отоплением в соответствии с тепловыми нагрузками на здание, в котором расположено арендуемое помещение.

Таким образом, совокупность вышеуказанных обстоятельств, свидетельствует, что стороной ответчика в полном объеме, исполнены взятые на себя обязательства по договору аренды помещения, в том числе связанные с внесением ежемесячных платежей в счет арендной платы и соблюдением условий расторжения договора аренды, между тем, представленные стороной истца доказательства с полной достоверностью не могут свидетельствовать о нарушениях допущенных стороной ответчика при расторжении договора аренда, в том числе при обстоятельствах изложенных выше и явившихся предметом оценки. Учитывая приведенные сторонами доказательства, в их совокупности с ранее приведенными нормами материального права, суд отклоняет требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с дата по дата в размере 13.484.790 рублей, как не основанные на нормах материального права.

Так п 5.4. Приложения № 1 к Дополнительному соглашению № 5 от дата к Договору № 16 аренды нежилого помещения установлено, что в случае несвоевременной оплаты Арендатором платежей, установленных договором, оплачиваются пени в размере 0, 5 % за каждый день просрочки.

Таким образом поскольку внесение платежа по арендной плате за дата (исходя из фактического времени пользования ответчиком помещения), было совершено арендодателем только дата, т.е. по истечению 62 дня с момента прекращения договора аренды, у истца возникло право на взыскание с ответчика неустойки за несвоевременное внесение обязательных платежей за период с дата по дата, что составляет сумма.

При этом в своих пояснениях, представитель наименование организации просил суд снизить сумму неустойки по ГК РФ, данное требование удовлетворению не подлежит, поскольку проценты, предусмотренные договором, не являются неустойкой и не подлежат снижению в порядке ГК РФ.

При таких обстоятельствах, считает необходимым взыскать с наименование организации в пользу фио сумму пени за ненадлежащие исполнения обязательств по оплате арендуемого нежилого помещения в размере сумма.

По правилам ч.1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истцы освобождены, подлежит взысканию в доход бюджета адрес с ответчика наименование организации не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что, исходя из положений подп. 1, 3 п.1 ст. 333.19 НКРФ составляет сумму в размере сумма.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования фио к наименование организации о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Взыскать с наименование организации в пользу фио сумму неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в сумме сумма.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с наименование организации в доход бюджета адрес сумму государственной пошлины в размере сумма.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца через Бутырский районный суд адрес.

Федеральный судья: фио

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

адрес дата

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1910/2019 по исковому заявлению фио к наименование организации о взыскании задолженности по арендной плате, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования фио к наименование организации о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Взыскать с наименование организации в пользу фио сумму неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в сумме сумма.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с наименование организации в доход бюджета адрес сумму государственной пошлины в размере сумма.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Бутырский районный суд адрес в течение одного месяца.

Судья: фио

Справка

Мотивированное решение по гражданскому делу №2-1910/2019 по исковому заявлению фио к наименование организации о взыскании задолженности по арендной плате, изготовлено дата

Судья фио