Решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2018 года

Бутырский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., при секретаре Поповой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3341/18 по иску Максимовой , Волковой к Валиковой , Юдиной о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Максимова Е.Г., Волкова Н.А. обратились в суд с иском к Валиковой Т.С., Юдиной Т.А. о признании недействительным договора купли-продажи ½ доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. 9*, от 10.01.2018г., заключенного между ответчиками, ссылаясь на то, что при продаже ½ доли с указанном жилом помещении продавец Юдина Т.А. и покупатель Валикова Т.С. злоупотребили своим правом, указав в предложении о продаже доли завышенную цену в размере * 000 руб. Истцы полагают, что при предложении купить долю, ответчики намеренно завысили ее стоимость, чтобы сособственник Максимова Е.Г. не смогла приобрести часть жилого помещения. При общении родственника истца с риелтором продавца Юдиной Т.А., последняя сообщила о реальной стоимости продаваемой доли в размере **000 руб. Ссылаясь на положения ст.ст. 10, 168 ГК РФ, а также считая, что реальная стоимость продажи 1/2 доли была гораздо ниже той, что была указана в уведомлении о продаже, направленном в адрес Максимовой Е.Г. нотариусом, а также полагая, что расчет по договору между продавцом и покупателем произведен не был, и, кроме того, указывая, что покупатель Валикова Т.С. приобрела долю в малогабаритной квартире исключительно с целью причинения вреда истцам, без намерения вселения и проживания в ней, Максимова Е.Г. и Волкова Н.А. обратились за защитой нарушенных прав в суд.

Истец Максимова Е.Г., извещенная судом надлежащим образом, по вызову суда не явилась, направила в суд ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением на амбулаторном излечении, представив копию листка нетрудоспособности от 07.11.2018г.

Истец Волкова Н.А. по вызову суда не явилась, извещалась судом через своего уполномоченного представителя Максимову Е.Г., направила в суд ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ответчика Валиковой Т.С. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснила, что покупатель Валикова Т.С. приобрела у продавца Юдиной Т.А. 1/2 долю в спорной квартире за * 000 руб., о чем имеется расписка, написанная лично Юдиной Т.А. В спорной квартире Валикова Т.С. зарегистрирована со своими несовершеннолетними детьми, имеет намерение проживать, однако истцы чинят ей в этом препятствия.

Ответчик Юдина Т.А., извещенная судом надлежащим образом, по вызову суда не явилась, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в письменном ходатайстве также сообщила о несогласии с предъявленными требованиями истцов, подтвердила факт получения от покупателя Валиковой Т.С. денежных средств в счет оплаты продаваемого жилья в размере * 000 руб. (том 2 л.д. 29).

3-е лицо нотариус г. Москвы Федорченко А.В., извещенный судом надлежащим образом, по вызову суда не явился, сведений об уважительных причинах неявки по вызову суда не имеется.

Рассматривая заявленные ходатайства истцов Максимовой Е.Г. и Волковой Н.А. об отложении судебного заседания, суд отклоняет их, поскольку представленная Максимовой Е.Г. копия листка нетрудоспособности сама по себе не является доказательством невозможности участия истца в судебном заседании, а свидетельствует лишь об освобождении от работы. Получение больничного листа не освобождает сторону, участвующую в деле, от явки в судебное заседание, так как объективной причиной неявки в суд может стать лишь лечение в стационарных условиях. Из ходатайства Максимовой Е.Г. следует, что она проходит лечение в амбулаторных условиях, сведений о ее госпитализации не имеется. Также следует учесть, что ходатайство и копию листка нетрудоспособности истец Максимова Е.Г. лично сдала в экспедицию суда 08.11.2018г., в день перед судебным заседанием.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание отсутствие сведений о том, препятствует ли заболевание истца явке в суд и возможности принимать участие в судебном разбирательстве, суд признает причины неявки истцов и 3-го лица неуважительными, в связи с чем рассматривает дело в их отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав возражения представителя ответчика Валиковой Т.С., с учетом ранее данных пояснений истца Максимовой Е.Г., являющейся также представителем истца Волковой Н.А., с учетом письменного заявления ответчика Юдиной Т.А., огласив показания допрошенных свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, квартира № * по ул. * г. Москвы является 3-комнатной, общей площадью * кв.м., с комнатами жилой площадью *** кв.м. ( том 1 л.д. 26).

Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 27.07.2017г., оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.11.2017г., были определены доли сособственников в квартире № * по адресу: г. Москва, ул. *, по ½ доли за Максимовой Е.Г. и Юдиной Т.А. (том 1 л.д. 272-279).

Валикова Т.С. является собственником ½ доли вышеуказанного жилого помещения на основании договора купли-продажи, заключенного 10.01.2018г. с Юдиной Т.А. (том 1 л.д. 260-263).

В настоящее время сособственниками квартиры № * по адресу: г. Москва, ул. *являются: Максимова Е.Г. (1/3 доли), Волкова Н.А. (1/6 доли на основании договора дарения от 10.04.2018г.) и Валикова Т.С. (1/2 доли) (том 1 л.д. 68-69).

В указанной квартире зарегистрированы Валикова Т.С., (с 16.02.2018г.), ее несовершеннолетние дети Касабиев Г.А., * г.р. и Касабиев Г.А., * г.р., Волкова Н.А. (с 12.04.2018г.), Максимова Е.Г. (с 17.03.2018г.) (том 1 л.д. 34).

Фактически в спорном жилом помещении проживает Волкова Н.А., *года рождения, Максимова Е.Г. и Максимов Г.А. (сын Максимовой Е.Г.).

Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 08.08.2018г., исковые требования Валиковой Т.С. к Максимовой Е.Г., Волковой Н.А. о вселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением были оставлены без удовлетворения (том 1 л.д. 209-211).

29.11.2017 года в адрес истца Максимовой Е.Г. нотариусом г. Москвы Федорченко А.В. было направлено уведомление о предстоящей продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире N *, расположенной по адресу: г. Москва, ул. *, за цену * 000 руб. Максимовой Е.Г. было предложено в течение одного месяца купить за предложенную цену 1/2 доли квартиры (том 1 л.д. 105-111).

Сообщением из УФПС Москвы – филиала ФГУП «Почта России» подтвержден факт направления в адрес Максимовой Е.Г. телеграммы от нотариуса, которая не получена адресатом (том 1 л.д. 214).

Допрошенный судом по ходатайству истцов свидетель Максимов Г.А. показал, что он проводил телефонные разговоры с риелтором по имени Лиана, которая осуществляла продажу доли квартиры, принадлежащей Юдиной Т.А., и данный риелтор сообщил ему, что реальная стоимость ½ доли составляет * 000 руб., однако в договоре будет указываться цена в * 000 руб. Также в телефонном разговоре риелтор сообщила о продаже доли квартиры без проведения предварительного осмотра жилого помещения.

Свидетель Шевлякова Е.И., допрошенная судом по ходатайству истца Максимовой Е.Г., сообщила суду, что она является пострадавшей от действий агентства недвижимости «Август», которое занимается скупкой долей в квартирах по г. Москве, и в настоящее время в Бабушкинском районном суде г. Москвы рассматривается иск о признании сделок по купле-продажи долей жилых помещений недействительными.

Оценивая показания допрошенных свидетелей, суд относится к ним критически, поскольку сообщенные ими сведения не создают правовых последствий для разрешения спора, с учетом того, что свидетелю Шевляковой Е.И. ничего не известно лично о заключенной сделке от 10.01.2018г., при этом продавца и покупателя – ответчиков по делу, она не знает, обстоятельства подписания спорного договора купли-продажи ей неизвестны; сообщенные свидетелем Максимовым Г.А. сведения о телефонном разговоре не конкретизированы, были названы лишь имена участников разговора, сведений о том, что продавец уполномочила риелтора назвать иную цену по продаже, свидетелем не представлено суду.

Положениями п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен прямой запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в силу п. 2 той же статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом; согласно п. 4 той же статьи, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из положений пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность

Как следует из положений пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Разрешая заявленный спор по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку собственник Максимова Е.Г. была надлежащим образом извещена о намерении ответчика Юдиной Т.А. продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру, при этом ссылка истца на несоответствие продажной цены в размере * 000 руб. рыночной стоимости 1/2 доли спорной квартиры в размере *00 руб., определенной по отчету ООО «Алекс Прайс» (том 1 л.д. 114-208) не может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку цена договора согласована покупателем и продавцом в соответствии с правилами статьи 421 ГК РФ, в дальнейшем договор ответчиками исполнен.

На момент заключения договора купли-продажи квартиры от 10.01.2018г. не существовало никаких предусмотренных законом ограничений и препятствий для совершения данной сделки, обременений на ½ долю квартиры наложено не было, в связи с чем Юдина Т.А. как собственник ½ доли спорной квартиры была вправе распоряжаться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению.

Доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемая Максимовой Е.Г. и Волковой Н.А. сделка была совершена с нарушением требования ст. 10 ГК РФ, истцами в материалы дела не представлено, а судом не добыто.

Из содержания договора купли-продажи 1/2 доли квартиры от 10.01.2018 года следует, что стоимость продаваемой доли определена сторонами в размере *0 000 руб. (пункты 5, 6), в соответствии с требованиями статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, оплата происходит в наличной форме и оформляется распиской (пункт 6.1).

Договором купли-продажи от 10.01.2018 года согласован предмет, состоящий из 1/2 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. *, принадлежащей продавцу Юдиной Т.А. (пункты 1-4).

Судом также учитывается, что Юдина Т.А. одобрила заключение указанного договора купли-продажи, что подтверждается ее письменным заявлением, направленным в адрес суда.

Таким образом, волеизъявление сторон договора купли-продажи 1/2 доли квартиры Юдиной Т.А. и Валиковой Т.С. на заключение договора купли-продажи 1/2 доли квартиры соответствовало в момент заключения договора их действительной воле, действия сторон договора свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи доли квартиры по согласованной ими цене.

Договор купли-продажи от 10.01.2018 года, о недействительности которого заявляют истцы, соответствует требованиям норм действующего материального права, регулирующим обязательства по данным договорам, содержит все существенные условия, порока воли при совершении оспариваемой сделки не установлено, переход права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, доказательств обратного суду не представлено.

По смыслу процессуального закона обязательным условием для реализации права на судебную защиту является наличие нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд (статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления, а также объяснений Максимовой Е.Г. в судебном заседании 30.10.2018г., она не желает воспользоваться правом преимущественной покупки ½ доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. *, свое обращение в суд истец связывает с восстановлением прав на спорную долю в квартире за Юдиной Т.А., при этом требования не направлены на восстановление прав истца в отношении предмета спора - доли в квартире.

При таких обстоятельствах, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной по доводам, изложенным в иске.

Стороны договора купли-продажи – Валикова Т.С. и Юдина Т.А. претензий друг к другу по поводу заключения договора либо его ненадлежащего исполнения не заявляют.

Из обстоятельств дела также усматривается, что покупателем Валиковой Т.С. в защиту своих прав собственника на приобретенное имущество, был предъявлен иск о вселении в спорную квартиру. При таких обстоятельствах, доводы истцов о том, что Валиковой Т.С. не проявлялся интерес к приобретенному имуществу, являются несостоятельными.

Доводы истцов о том, что указанная в договоре от 10.01.2018г. цена является завышенной, судом отклоняются, поскольку в соответствии с положениями п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора, при этом в силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно условиям договора от 10.01.2018 года и расписке о получении денежных средств, написанной Юдиной Т.А., предусмотренная по договору цена в размере * 000 руб. уплачена полностью.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи стороны пришли к соглашению об определении цены по договору в размере *0 000 руб.

Кроме того, следует учесть, что кадастровая стоимость всей квартиры по адресу: г. Москва, ул. **, составляет * руб. (том 1 л.д. 14), при этом рыночная стоимость по состоянию на март 2018 года определена в размере *00 руб. (том 1 л.д. 115), тем самым продажа Юдиной Т.А. ½ доли указанного жилого помещения за цену в размере *00 000 руб. не может признаваться явно несоответствующей действующему ценообразованию на рынке продажи недвижимости в г. Москве.

На основании вышеизложенного, суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований по указанным в иске основаниям не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Максимовой , Волковой к Валиковой , Юдиной о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд г.Москвы в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 12.11.2018 года