Решение

Решение

Именем Российской Федерации

г. Москва 16 августа 2018 года

Бутырский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре Левиненко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1831/18 по иску Черникова Д.А. и Кетрарь Р.М. к ООО «ЭкспертСтрой» о признании одностороннего акта недействительным, обязании устранить недостатки и заключить двусторонние акты приема-передачи объекта долевого строительства,

установил:

Черников Д.А. и Кетрарь Р.М. обратились в суд к застройщику ООО «ЭкспертСтрой» о признании недействительным одностороннего акта от 30.08.2017 о передаче им последним объекта долевого строительства по договору № 13/59 от 07.03.2013, обязании ответчика устранить наличествующий недостаток переданного жилого помещения, заключающийся в отсутствии отвода канализационного стояка на кухню, а также обязании ответчика после устранения выявленного недостатка заключить с ними двусторонние акты приема - передачи такого объекта долевого строительства, поскольку данный недостаток жилого помещения является существенным, нарушает условия договора, при том, что оспариваемый ими односторонний акт не был подписан с их стороны в связи с выявлением такового при первичном осмотре жилого помещения 17.03.2017, что застройщиком было проигнорировано.

Истец Кетрарь Р.М., также по доверенности представляющая интересы истца Черникова Д.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ООО «Экспертстрой» в судебное заседание представителя не направило, извещено, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просило, возражений на иск не представило.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом постановлено решение суда в отсутствии ответчика.

Выслушав объяснения истца Кетрарь Р.М., также по доверенности представляющей интересы истца Черникова Д.А., изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 07.03.2013 застройщик ООО «ЭкспертСтрой» (до переименования ООО «Эксперт») и участник ООО «Бизнес-Строй» заключили договор № 13/59 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство многоквартирного дома по адресу …. (вторая очередь), владение …. и передать последнему квартиры в указанном доме, в том числе двухкомнатную квартиру с условным номером …., площадью 66,41 кв.м., расположенной на … этаже в корпусе … секции …. указанного дома; срок передачи объектов строительства (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 30.05.2016 сторонами договора определен как не позднее 31.12.2016).

В соответствии с договором № Д-933-НКИ-3-934/28-07 от 28.07.2016 ООО «Бизнес-Строй» уступило истцам Черникову Д.А. и Кетрарь Р.М. свои права на названную квартиру, стоимость которой без учета стоимости договора цессии составила 5 246 390 руб. и согласно соглашению о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований оплачена последними в полном объеме.

Таким образом свои обязательства по договору Д-933-НКИ-3-934/28-07 от 28.07.2016 истцы выполнили в полном объеме.

17.03.2017 сторонами был составлен акт осмотра объекта долевого строительства, в котором участники в качестве выявленного при осмотре недостатка указали, что отсутствует подвод канализации от канализационного стояка на кухню.

Вместе с тем 30.08.2017 застройщиком ООО «ЭкспертСтрой» составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору № 13/59 от 07.03.2013.

Из названного акта следует, что в связи с уклонением участников долевого строительства Черникова Д.А. и Кетрарь Р.М. от принятия приобретенного ими объекта долевого строительства в установленный договором срок таковой застройщиком передан в одностороннем порядке.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истцы указывали на то, что причина их отказа от принятия объекта долевого строительства явилась следствием выявленного ими при осмотре квартиры 17.03.2017 существенного недостатка жилого помещения – отсутствия отвода канализационного стояка на кухню, а потому просили суд признать таковой недействительным, обязать застройщика устранить выявленный недостаток после чего возложить на застройщика обязанность заключить с истцами двухсторонний передаточный акт объекта долевого строительства.

В соответствии с Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований указанного Федерального закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ГК РФ).

Согласно Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно указанного закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Судом установлено, что стороны договора долевого строительства согласовали степень строительной готовности приобретаемого объекта долевого строительства, в том числе готовность санитарно-технических работ и оборудования.

Так, по достигнутым условиям договора в отношении холодного и горячего водоснабжения застройщиком выполняется монтаж стояков с отводами без выполнения трубных разводок для подключения смесителей на кухонные мойки, умывальник и ванны, смывные бачки, унитазы. Отводы оканчиваются вентилями с заглушками.

Сантехническое оборудование (ванны, умывальники, компакт-унитазы, мойки) не устанавливается.

В ванной комнате предусматривается устройство проводника, присоединенного к трубе холодного водоснабжения для выполнения основной системы уравнивания потенциалов.

Работы по заземлению ванн выполняются участником долевого строительства.

Стояки канализации выполняются с установкой необходимых фасонных частей с поэтажными заглушками без выполнения трубных разводок для подключения сантехприборов (унитазов, ванн, моек).

Работы по устройству трубных разводок для подключения сантехприборов выполняются участником долевого строительства.

При этом из условий названного договора долевого участия, а также дополнительного соглашения к нему от 05.06.2013 следует, что участник долевого строительства ознакомился с проектной планировкой квартиры в соответствии с Планом создаваемого объекта, предоставляемого застройщиком в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проектная планировка квартиры является предварительной, поскольку застройщик имеет исключительное право, без согласования с участником долевого строительства, на внесение несущественных изменений в проектную документацию на строительство жилого дома (п.3.3).

При таких данных, учитывая, что по условиям договора участия в долевом строительстве работы по устройству трубных разводок для подключения сантехприборов выполняются самостоятельно участником долевого строительства, оснований полагать, что отсутствие в переданном застройщиком объекте долевого строительства отвода канализационного стояка на кухню является нарушением условий договора либо закона у суда не имеется.

Вместе с тем в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" составление технического плана здания допускается на основании проектной декларации, составленной и заверенной застройщиком.

Тогда как соответствие технического плана требованиям законодательства было проверено уполномоченным органом в порядке Градостроительного кодекса РФ при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.06.2017.

При этом суд отмечает, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истцы согласились с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал их заключить договор на определенных условиях, последними суду не представлено; каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, названные условие договора, не противоречат.

Оценивая представленные суду стороной истца фотографии трубной разводки канализации для подключения сантехприборов на кухне (приложение №3), которая по мнению истца отражает устранение застройщиком подобного недостатка в доме № 48 именно после претензий иных участников долевого строительства, суд находит не допустимым доказательством по делу, поскольку из указанной фотографии усматривается, что она добыта в общедоступной сети «Интернет» на сайте «ЦИАН», из нее не следует, что она сделана именно на объекте возводимым застройщиком ООО «ЭкспертСтрой», в доме с планировкой соответствующей спорному объекту, что изображенные на ней работы выполнены именно застройщиком ООО «ЭкспертСтрой», а не самими собственниками жилого помещения.

Более того, из указанной фотографии усматривается, что трубная разводка канализации для подключения сантехприборов на кухне смонтирована через шахту вентиляционного короба, что явно нарушает его конструкцию, тогда как согласно действующему законодательству в многоквартирных домах при производстве ремонтных работ не допускается ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Поскольку подтверждающих наличие в жилом помещении таких существенных недостатков, которые препятствовали бы его использованию по назначению, а также факт несоответствия жилого помещения условиям договора или требованиям закона (ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ) суду не представлено, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Черникова Д.А. и Кетрарь Р.М. к ООО «ЭкспертСтрой» о признании одностороннего акта недействительным, обязании устранить недостатки и заключить двусторонние акты приема-передачи объекта долевого строительства - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: И.А. Лукашин

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.09.2018