Решение

Решение

Именем Российской Федерации

город Москва 24 августа 2017 года

Бутырский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре Галстян Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3504/17 по иску ООО «Агентство недвижимости «Лидер» к Анпилогову С.В. и ИП Дягилеву Д.А. о признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ООО «Агентство недвижимости «Лидер» обратилось в суд с иском к Анпилогову С.В. и ИП Дягилеву Д.А. о признании заключенного 02.11.2016 между Анпилоговым С.В. (цедентом) и ИП Дягилевым Д.А. (цессионарием) соглашения № 161028-АСВ о возмездной уступке права требования из договора № КР-395-396/АН участия в долевом строительстве, заключенного 21.03.2014 между застройщиком ООО «Агентство недвижимости «Лидер» и участником Анпилоговым С.В., ссылаясь на то, что такой договор цессии заключен вопреки действующего законодательства и условий договора участия в долевом строительстве уже после подписания акта о приеме передачи объектов недвижимости участнику, а также при наличии у участника договора задолженности по оплате стоимости переданных ему объектов недвижимости.

Представитель истца ООО «Агентство недвижимости «Лидер» по доверенности Алескерова С.А. кызы в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что совершенная ответчиками уступка вуалирует правоотношения по оказанию участнику Анпилогову С.В. юридических услуг и направлена на изменение подведомственности и извлечения выгоды из недобросовестного поведения сторон такой сделки; указала, что наличие задолженности участника Анпилогова С.В. перед застройщиком установлено решением Чертановского районного суда в рамках гражданского дела № 2-307/16.

Ответчики Анпилогов С.В. и ИП Дягилев Д.А. в судебное заседание не явились, извещены, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, возражений на иск не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом постановлено решение суда в отсутствии ответчиков.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 21.03.2014 застройщик ООО «Агентство недвижимости «Лидер» и участник Анпилогов С.В. заключили договор участия в долевом строительстве № КР-395-396/АН в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: …. и передать последнему две квартиры, площадью 41,75 кв.м. и 82,05 кв. соответственно, с условными номерами №№ ….., находящиеся на …. этаже указанного дома.

В соответствии с п. 2.2 договора адрес (как многоквартирного дома, так и объектов долевого строительства, фактический номер, характеристики объекта (в том числе – площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) могут быть уточнены после окончания строительства (создания) многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.3. договора стороны были обязаны совершить действия, направленные на приемку-передачу квартир, в срок не позднее 30.06.2015, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

В соответствии с абз. 4, 5 п. 2.3. договора обязательства застройщика перед участником по договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента оформления акта приема-передачи объектов. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными с момента внесения в полном объеме как цены договора, так и (при необходимости) денежных средств по договору (в т.ч. 100% оплаты цены договора, (при необходимости) неустойки (пени, штраф), предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подписания акта приема-передачи Объекта.

В соответствии п. 2.4 договора Объекты передаются участнику без чистовой отделки и инженерного оборудования, в степени готовности, определяемой Приложением № 2 к договору.

В силу п. 3.1.3 договора застройщик принял на себя обязательство передать участнику объекты по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости), пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями договора. Передача Объектов осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.

Согласно п. 3.1.4 договора застройщик и участник установили, что обстоятельствами, прекращающими обязательство застройщика перед участником по передаче указанных в договоре объектов, являются оформление акта приема-передачи Объектов, а также иные обстоятельства, предусмотренные договором и действующим законодательством Российской Федерации.

П.п. 3.2.1, 3.2.4, 3.2.4.1 и 3.2.4.2 корреспондируют, что заключая договор, участник в том числе принял на себя, следующие обязательства - выплатить цену договора, а также (при необходимости) неустойку; (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями договора в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом № 214/ФЗ; в течение 15 рабочих дней после получения сообщения от застройщика о готовности объектов явиться к передаче лично или через доверенное лицо, полномочия которого должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью; в случае наличия оснований для доплаты в соответствии с п. 4.3 договора, внести соответствующие денежные средства на расчетный счет застройщика; подписать акт приема-передачи объектов.

Договором установлено, что при уклонении участника от принятия объектов (в том числе, но не ограничиваясь: не подписание акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта без мотивированного отказа, неявка для подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта), по истечении 2-х месяцев со дня предусмотренного договором для передачи объектов участнику, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объектов. При этом риск случайной гибели объектов признается перешедшим к участнику со дня составления застройщиком предусмотренного настоящим пунктом одностороннего акта или иного документа о передаче объекта (п. 3.2.4.3 договора).

Таким образом, стороны договора согласовали последствия немотивированного и необоснованного уклонения участником от приемки объектов долевого строительства.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора на дату его заключения определена в размере 19 899 489 руб.

В соответствии с п. 4.3 договора цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и уточнения площади квартир в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющий техническую инвентаризацию. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются участником в течение 15 рабочих дней после получения уведомления о готовности квартир к передаче.

Стороны договора также предусмотрели, что силу п. 6.1. договора участник вправе уступить права требования по настоящему договору третьим лицам только при соблюдении одновременно следующих условий, если иное не будет предусмотрено письменным соглашением сторон:

а) проведении государственной регистрации договора;

б) уплаты застройщику в полном объеме как цены договора согласно ст. 4 договора, так и (при необходимости) неустойки (пеним, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями договора в размере, срок и порядке, установленные договором и/или Законом № 214-ФЗ;

в) получения письменного согласия от застройщика на таковую уступку. Письменное согласие осуществляется путем проставления печати застройщика и подписи его ответственного должностного лица на всех подписанных участником долевого строительства и лицом, которому участник уступает права требования, экземплярах Договора уступки права требования.

В соответствии с п. 6.1.1 договора уступка участником долевого строительства права требования по договору подлежит государственной регистрации и допускается только до момента подписания Сторонами акта приема-передачи объектов участнику долевого строительства.

Строительство жилого дома своевременно завершено, жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2014 № RU 77219000-006263, выданным Мосгосстройнадзором.

Органами технической инвентаризации выполнены обмеры жилого дома, выдан технический паспорт здания с указанием технических характеристик жилого дома в целом и в отдельности каждого помещения, расположенного в доме.

19.03.2015 застройщик в адрес ответчика Анпилогова С.В. направил уведомления о приемке квартир № 395 и № 396 (исх. № 395/ОС от 16.03.2015, № 396/ОС от 16.03.2015), в которых известил последнего об окончании строительства жилого дома, увеличении фактической площади каждого из объекта в сравнении с проектной, возникновении обязанности по оплате цены Договора в связи с увеличением площади объектов в размере 444 477,68 руб. и 1 087 962,91 руб. соответственно, а также обязанности принять объекты долевого строительства по двустороннему акту приема-передачи.

Такие уведомления о приемке квартир получены Анпилоговым С.В. 20.03.2015.

Затем дважды 09.04.2015 и 25.08.2015 в адрес участника застройщиком были направлены повторные предупреждения о необходимости надлежащего исполнения обязательств по Договору, с разъяснениями правомерности размера требуемой доплаты, приложением выкопировки технического плана здания с указанием метража объектов, копий кадастровых паспортов объектов (исх. № 29 от 07.04.2015).

После чего, застройщик в одностороннем порядке путем составления односторонних актов приема-передачи от 01.09.2015 был вынужден принудительно передать квартиру № …. и квартиру № …..

Таким образом, квартира № …. и квартира № ….. переданы участнику долевого строительства Анпилогову С.В. 01.09.2015 и тем самым обязательства застройщика по передаче объектов долевого строительства участнику исполнены, что ответчиками в силу ст. 56 ГПК РФ не оспорено.

Между тем, согласно вступившего в законную силу решения Чертановского районного суда г. Москвы от 24.06.2016 по гражданскому делу № 2-307/16 исковые требования МООП «Ответственность» в интересах Анпилогова С.В. к ООО «Агентство недвижимости «Лидер» о признании права собственности, взыскании денежных средств, признании недействительными пунктов договоров были удовлетворены частично; за Анпилоговым С.В. признано право собственности в отношении квартир №№ …., …., расположенных по адресу:….; п.п. 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве № КР-395-396/АН заключенного между ООО «Агентство недвижимости «Лидер» и Анпилоговым С.В. признаны недействительными.

Встречные исковые требования ООО «Агентство недвижимости «Лидер» к Анпилогову С.В. о взыскании денежных средств и неустойки были также удовлетворены частично; с ответчика Анпилогова С.В. в пользу ООО «Агентство недвижимости «Лидер» в том числе была взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве от 21.03.2014 в размере 530 157,33 руб.

В силу ст. 61 ГПК РФ названные обстоятельства носят преюдициальный характер и доказыванию вновь не подлежат.

Как следует из объяснений стороны истца, обязательства по оплате цены договора в полном объеме участником долевого строительства перед застройщиком не исполнены по настоящее время.

Однако, 02.11.2016 между участником Анпилоговым С.В. и ИП Дягилевым Д.А. заключено соглашение № 161028-АСВ о возмездной уступке требований сумм имущественных санкций – неустойки (пени и штрафа) из договора № КР-395-396/АН от 21.03.2014 (регистрационный номер 77-77-03/038/2014-406 от 21.04.2014), о чем участник Анпилогов С.В. 27.11.2016 уведомил застройщика, направив в адрес последнего советующее уведомление о переходе прав по договору № КР-395-396/АН от 21.03.2014 к индивидуальному предпринимателю Дягилеву Дмитрию Андреевичу, приложив к уведомлению копию акта об исполнении обязательств по передаче требований, содержащихся в договоре цессии от 02.11.2016.

ООО «Агентство недвижимости «Лидер», полагая, что указанная сделка не соответствует требованиям закона и нарушает его права, обратился в суд с требованиями о признании такого договора недействительным и применении последствий недействительности этой сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон), уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается в порядке, установленном Гражданским Российской Федерации (ГК РФ). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

о долевом строительстве не делает исключения для уступки права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, не содержит указания, что Закона применяется только к уступке прав на объект долевого строительства.

Поэтому уступка права на неустойку также допускается только до момента подписания сторонами передаточного акта.

Согласно и ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Так, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также п. 6.1.1 договора участия в долевом строительстве от 21.03.2014 № КР-395-396/АН, гласят, что уступка прав требований по договору участником долевого строительства допускается только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а потому после передачи объекта долевого строительства уступка прав по договору не допускается.

Вместе с тем пунктом 6.1 договора участия в долевом строительстве от 21.03.2014 предусмотрено, что участник вправе распорядиться полученными по Договору правами с согласия застройщика, в порядке, установленном РФ; уступка участником прав требований по договору допускается только с письменного согласия застройщика и после уплаты застройщику в полном объеме как цены договора согласно ст. 4 договора, так и (при необходимости) неустойки.

Однако, участник Анпилогов С.В. имея перед застройщиком непогашенную задолженность по оплате стоимости переданных ему объектов недвижимости уступил свои права требования по договору участия в долевом строительстве без получения согласия на совершение такой сделки.

Ответчики знали или должны были знать об условии договора, допускающем уступку прав только с согласия истца, поскольку договор указан в п. 1.1.1 соглашения о возмездной уступке в качестве основания уступаемого требования.

В силу ст. 56 ГПК РФ, доказательства обратного в материалы дела стороной ответчиков РФ суду представлены не были.

При таких данных, учитывая, что заключенное между ответчиками 02.11.2016 спорное соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 21.03.2014 № КР-395-396/АН совершено уже после передачи объекта долевого строительства участнику (01.09.2015) при наличии непогашенной задолженности ответчика Анпилогова С.В. перед застройщиком по оплате стоимости переданных объектов недвижимости и возражений застройщика на заключение такого соглашения, что нарушает требование закона и условия договора об участии в долевом строительстве, а также влечет нарушение прав истца на изъявление воли согласовать либо отклонить сделку уступки по своему усмотрению и в своем интересе, а потому требования истца о его оспаривании являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ООО «Агентство недвижимости «Лидер» к Анпилогову С.В. и ИП Дягилеву Д.А. о признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным заключенное 02.11.2016 между Анпилоговым С.В. (цедентом) и ИП Дягилевым Д.А. (цессионарием) соглашение № 161028-АСВ о возмездной уступке права требования из договора № КР-395-396/АН – (регистрационный номер 77-77-03/038/2014-409 (21.04.2014) участия в долевом строительстве, заключенного 21.03.2014 между застройщиком ООО «Агентство недвижимости «Лидер» и участником Анпилоговым С.В.

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием для погашения в Едином Государственном Реестре Недвижимости записи о регистрации названного соглашения № 161028-АСВ от 02.11.2016 - № 77-77/005-77/011/214/2016-97/1.

Решение суда подлежит обжалованию в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: И.А. Лукашин

решение изготовлено в окончательной форме 04.09.2017