Мотивированное решение

Решение

Именем Российской Федерации

г. Москва 29 марта 2017 года

Бутырский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре судебного заседания Абакаровой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-984/17 по иску Диривенко О.С. к ООО «Десна», ООО «Старкос-А», Хмельницкому Э.В. и Фомину Ю.А. о признании участником инвестирования строительства, обязании заключить трехстороннее соглашение, признании иных договоров долевого участия недействительными,

установил:

Истец Диривенко О.С. обратилась в суд с иском к ООО «Десна», ООО «Старкос-А», Хмельницкому Э.В. и Фомину Ю.А. о признании участником инвестирования строительства жилого дома по строительному адресу:…, обязании ООО «Десна» (прежнего инвестора) и ООО «Старкос-А» (нового инвестора) заключить трёхстороннее соглашение к договору № 50-20/07-Т от 20.07.2005 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по указанному адресу с последующим оформлением права собственности в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на … этаже секции № … на площадке № … этого дома, ссылаясь на то, что является соинвестором и приняла участие в инвестировании строительства указанного многоквартирного дома в объеме, пропорциональном стоимости 39,76 кв.м. общей площади в виде названной однокомнатной квартиры на основании договора № 50-20/07-Т от 20.07.2005, заключенного с инвестором ООО «Кампания АТН», действующим по договору поручения от ООО «Десна», стоимость которой составила 29 915 у.е. и оплачена ею в полном объеме. Поскольку впоследствии права и обязанности инвестора ООО «Десна» перешли к новому инвестору ООО «Старкос-А», а последние до настоящего времени от заключения трёхстороннего соглашения с истцом, отражающего названные обстоятельства уклоняется, истец обратилась в суд с настоящими требованиями. Также истец просила суд признать недействительными договор участия в долевом строительстве от 25.04.2016 № 508-06-2016, заключенный между ООО «Старкос-А» и Фоминым Ю.А. предметом которого явилась квартира, соинвестором которой является истец, а также последующий договор № 508-06-2016 от 03.08.2016, в соответствии с которым Фомин Ю.А. уступил Хмельницкому Э.В. права требования с переводом долга по названному договору от 25.04.2016, ссылаясь на ничтожность таких сделок и необходимость применения последствий недействительности этих сделок путем возврата сторон в первоначальное положение.

Представитель истца Диривенко О.С. по доверенности Семенова А.Н. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что истцом ответчику ООО «Старкос-А» (как новому инвестору) были представлены все необходимые документы для подписания трехстороннего соглашения, отражающего право истца как участника инвестирования строительства указанного многоквартирного дома в объеме, пропорциональном стоимости 39,76 кв.м. общей площади в виде однокомнатной квартиры на основании договора № 50-20/07-Т от 20.07.2005, однако последний не только отказывается заключить такое соглашение, но и более того уже заключил в отношении спорной квартиры договор участия в долевом строительстве с Фоминым Ю.А., который в свою очередь уступил свои права требования по этому договору Хмельницкому Э.В. Заявления же последнего о себе как добросовестном приобретателе являются надуманными, поскольку такая форма двойных продаж по сделкам с новым инвестором является не первым случаем и в судах имеются множество идентичных споров соинвесторов, которые пытаются вернуть свои права в отношении инвестируемых площадей.

Ответчик ООО «Десна» в судебное заседание представителей не направило, извещено, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просило, возражений на иск не представило.

Представитель ответчика ООО «Старкос-А» по доверенности Каморин А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что истец состоит в договорных правоотношениях только с ООО «Десна» на основании договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, сделок по замене должника ООО «Десна» на ООО «Старкос-А» заключено не было, в связи с чем, договор, заключенный истцом с ООО «Десна» не является обязательным для ООО «Старкос-А», при том, что утверждения истца об обращении к последнему является голословными; договор № 50-20/07-Т от 20.07.2005 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома был заключен в соответствии с Федеральным «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемых в форме капитальных вложений» и РФ «Об инвестиционной деятельности», положения которых не предоставляют истцу права требовать признания ее участником долевого строительства, при том, что данный договор в нарушение требований Федерального N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не прошел государственную регистрацию. Кроме того, представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности, указывая на то, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку, будучи осведомленной о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от ООО «Десна» к ООО «Старкос-А» с 2008 года только сейчас заявила о таких требованиях, когда ответчик уже произвел отчуждение объекта инвестирования истца Фомину Ю.А.

Ответчик Фомин Ю.А. в судебное заседание не явился, извещен, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений на иск не представил.

Ответчик Хмельницкий Э.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на добросовестность приобретения спорной квартиры.

Третьи лица ООО «Кампания АТН» и Управления Росреестра по г. Москве представителей не направили, извещены, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просило, возражений на иск не представило.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом постановлено решение суда в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 10.04.2004 ООО «Десна» (принципал) и ООО «Кампания АТН» (агент) заключили агентский договор № 1-А (ПК) ФЛ/Т-04 в соответствии с которым принципал поручил агенту от своего имени и за свой счет Доверителя совершать на территории г. Москвы и московской области заключать с физическими и юридическими лицами (далее-третьи лица) договоры о долевом участии в инвестировании строительства объекта многоэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: … (далее договору долевого участия договоры соинвестирования) и договоры на поручения на оказание услуг по оформлению соответствующих помещений. Объекта и собственность (далее – договоры поручения) (п.1.1).

15.04.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Троицка Московской области и ООО «Десна» (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт № 49/04 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельном участке 0,992 га по адресу:…. В рамках реализации инвестиционного проекта, Инвестор обязуется за счет собственных средств (заемных) и привлеченных средств произвести новое строительство объекта по указанному адресу, общей площадью, ориентировочно 50 000 кв. м, в том числе: общая площадь квартир 35 000 кв. м. Дата ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года.

20.07.2005 между истцом и ООО «Кампания АТН» (действующей от имени принципала ООО «Десна») был заключен договор № 50-20/07-Т о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу:…, в объеме, пропорциональном стоимости 39,76 кв.м. общей площади в указанном многоквартирном доме в виде однокомнатной квартиры на … этаже в жилом доме секции № …, квартирой на площадке № … .

Основаниями заключения названного договора явился инвестиционный контракт от 15.04.2004, договор аренды № 189 от 16.04.2002 земельного участка, расположенного по адресу: … и договор поручения между ООО «Кампания АТН» и ООО «Десна».

Общий объем инвестиционных средств вкладываемых соинвестором в строительство составил 29 915 уе., где одна условная единица в рамках настоящего договора эквивалентна доллару и оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 54 от 20.07.2005.

Согласно сведениям Комитета по управлению имуществом г. Троицка Московской области от 15.11.05 № 4-13/1183р в соответствии с Постановлением Главы города Троицка от 13.08.2014 № 505 в Администрации г. Троицка произведена регистрация указанного договора № 50-20/07-Т.

В целях защиты прав граждан – участников финансирования строительства жилого дома на территории г. Троицка Московской области 22 октября 2008 года между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Троицка Московской области, ООО «Десна» (Инвестор) и ООО «Старкос – А» (Новый инвестор) заключено дополнительное соглашение № 1 об уступке прав и обязанностей Инвестора по Инвестиционному контракту от 15.04.2004 № 49/04 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области, зарегистрированного в Реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя 15.04.2004 за № 26/54-04 о переходе к новому инвестору в соответствии с п. 7.2 Контракта прав и обязанностей инвестора по реализации Инвестиционного проекта, предусмотренного Контрактом, в части завершения строительства жилых домов по строительному адресу:…, далее (Объект), и внесений изменений и дополнений в Контракт, в связи с уточнением условий реализации Инвестиционного проекта и перераспределением прав и обязанностей между сторонами Контракта.

Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения, стороны исходят из того, что на момент заключения настоящего соглашения: строительство объекта не завершено, в связи с невыполнением инвестором своих обязательств по контракту в полном объеме.

В п. 2.3 дополнительного соглашения указано, что во исполнение обязательств по долевому участию в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области, предусмотренных п. 5.2.2 Контракта, денежные средства Инвестором не перечислялись.

Причитающаяся инвестору в соответствии с п. 3.1 Контракта имущественная доля в объекте обременена правами требования третьих лиц на основании договоров, заключенных инвестором с третьими лицами. Сводный перечень договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц содержится в приложении № 1 к настоящему соглашению, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п.2.4).

В соответствии с п. 2.5 дополнительного соглашения, новый инвестор заявляет о готовности принять на себя обязательства инвестора перед третьими лицами (обязательства по правам требования третьих лиц) в рамках Контракта в порядке и на условиях, установленных настоящим соглашением, согласно приложению № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п. 4.4 настоящего соглашения).

Согласно п. 4.4. дополнительного соглашения, инвестор и новый инвестор при подтверждении законности прав требования третьих лиц на имущество создаваемого объекта обязуются заключить не позднее двух месячного срока трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на нового инвестора обязательств инвестора перед третьими лицами.

В соответствии с п. 4.1 дополнительного соглашения, инвестор ООО «Десна» и новый инвестор ООО «Старкос-А» в течение двух месяцев с даты подписания соглашения обязаны подписать акт о приемке-передаче подлинников правоустанавливающих документов, необходимых для реализации инвестиционного контракта.

Таким образом, названным дополнительным соглашением была произведена уступка прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту № 49/04 от 15.04.2004 на строительство объектов недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области от старого инвестора ООО «Десна» к новому – ООО «Старкос-А».

01.07.2014 ООО «Старкос-А» своим уведомлением сообщило истцу о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.04.2004 № 49/04 от ООО «Десна» к новому инвестору ООО «Старкос-А» по Дополнительному соглашению № 1 от 22.10.2008 и предложило представить документы, подтверждающие права истца на спорное жилое помещение; вместе с тем, согласно почтового отправления названное уведомление адресатом не получено и вернулось обратно отправителю за истечение срока хранения.

Доводы ООО «Старкос –А» о том, что истец с 2008 года была осведомлена о произошедшей уступке от прежнего инвестора к новому в ходе рассмотрения спора своего подтверждения не нашли.

Так, согласно претензиям от 15.02.2016 и от 04.07.2016 истец обращалась к новому инвестору ООО «Старкос-А» с требованием подписать соглашение к договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: … № 50-20/07-Т от 20.07.2005.

Названные требования истца возникли вследствие сообщения Главы Городского округа Троицка в г. Москве, который на основании ее обращения к последнему от 20.10.2015 по вопросу предоставления информации в отношении строящегося многоквартирного дома со строительным адресом … и наличия ее в списках на получение квартиры сообщил, что в целях защиты граждан - соинвесторов строительства, в связи с длительной приостановкой строительных работ со стороны ООО «Десна» и привлеченных обществом организаций, дополнительным соглашением от 11.10.2008 № 1 об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от 15.04.2004 № 49/04 на строительство объектов недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области была произведена уступка прав и обязанностей от старого инвестора (ООО «Десна») новому (ООО «Старкос-А»); согласно Приложению № 1 к дополнительному соглашению № 1 (373) от 24.10.2008 к инвестиционному контракту № 49/04 от 15.04.2004 истец является правообладателем однокомнатной квартиры площадью 39,76 кв.м. на площадке в … секции, на … этаже. Порядковый номер согласно приложению – 205. Однако перечень формировался таким образом, что документы, подтверждающие факт оплаты по заключенным договорам долевого участия, гражданами-соинвесторами не представлялись; в настоящее время ООО «Старкос-А» продолжает заключать трёхсторонние договоры с гражданами – соинвесторами строительства.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец ссылалась на то, что после получения извещения от нового инвестора ООО «Старкос-А» о произошедшей уступке она дважды обращалась к последнему с требованиями о заключении трёхстороннего соглашения, отражающего произошедшие изменения, однако последний от заключения такого соглашения уклоняется до настоящего времени, более того квартира, инвестором которой она является была предметом заключенного между новым инвестором ООО «Старкос-А» и Фоминым Ю.А. договором участия в долевом строительстве.

Согласно ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ГК РФ).

В силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ N 214), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома при соблюдении ряда условий: получения разрешения на строительство объекта; государственной регистрации договора аренды земельного участка; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.

Так, вопреки доводов ответчика ООО «Старкос-А», возникновение обязательств у ООО «Старкос – А» перед истцом подтверждается инвестиционным контрактом от 15 апреля 2004 г. и дополнительным соглашением № 1 к нему от 22 октября 2008 г., т.к. ООО «Старкос – А», приобретая у ООО «Десна» права и обязанности по инвестиционному контракту от 15 апреля 2004 г. на основании дополнительного соглашения № 1 от 22 октября 2008 г., приобрело и обязательства, возникшие у прежнего инвестора ООО «Десна» перед истцом по договору от 20.07.2005, где истец Диривенко О.С. являлась стороной по договору.

Исходя из изложенного, принимая во внимание положения Федерального от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", , ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что в результате перемены лиц в обязательстве ООО «Старкос – А» приняло на себя обязанность по передаче истцу жилого помещения, однако своих обязательств не исполнило, истцом была оплачена стоимость указанного жилого помещения в полном объеме, предоставлен пакет документов, подтверждающих права истца на квартиру в данном объекте, но, поскольку новый инвестор уклоняется от заключения договора, и договор участия в долевом строительстве с ООО «Старкос – А» не был заключен, истец имеет право на заключение договора долевого участия на жилое помещение с ООО «Старкос – А».

Согласно ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лицу при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В силу ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При таких данных, суд полагает, что имеются все правовые основания для перевода прав и обязанностей с ООО «Десна» на ООО «Старкос – А» по договору участия в долевом строительстве, заключенному с Диривенко О.С. № 50-20/07-Т от 20.07.2005 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: … по строительству однокомнатной квартиры на … этаже на площадке …, секции …, а также основания, предусмотренные ГК РФ для регистрации данного договора участия в долевом строительстве между Диривенко О.С. и ООО «Старкос – А», поскольку истец представила все допустимые доказательства, отвечающие требованиям , ГПК РФ, в подтверждение обоснованности заявленных ею требований, и о том, что она исполнила обязательства по оплате объекта долевого строительства в полном объеме, направляя в адрес ответчика ООО «Старкос-А».

Доводы стороны ответчика ООО «Старкос-А» о злоупотреблении правом со стороны истца судом во внимание не принимаются, поскольку напротив все действия истца направлены на восстановление своих прав по договору участия в инвестировании строительства, о чем свидетельствует обращение последней к Главе Городского округа Троицка в г. Москве, а также в суды как в Троицкий районный суд г. Москвы, так и в Бутырский.

Тогда как со стороны нового инвестора ООО «Старкос-А» суд напротив усматривает действия, направленные на уход от исполнения обязательств по договору участия в инвестировании строительства заключенному прежним инвестором ООО «Десна» с истцом 20.07.2005.

Так, 25.04.2016, т.е. уже после направления истцом в адрес нового инвестора ООО «Старкос-А» требования о заключении трёхстороннего соглашения между последним как застройщиком и Фоминым Ю.А. был заключен договор участия в долевом строительстве предметом которого явилась спорная квартира, инвестором которой является Диривенко О.С.

Тем самым, названные обстоятельства свидетельствуют о повторной продаже прав в отношении спорного объекта недвижимости.

В соответствии с Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Закона 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав участников долевого строительства и направлено на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства.

В силу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации.

Таким образом, из вышеприведенных норм материального права вытекает недопустимость заключения последующих договоров участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства, поэтому такие договоры являются недействительными, как противоречащие требованиям закона.

Поскольку договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Старкос-А» и Фоминым 25.04.2016 затрагивает права и законные интересы истца, при том, что ООО «Старкос-А» отчуждая спорную квартиру истца Фомину Ю.А. по договору участия в долевом строительстве правовых оснований для распоряжения ею не имело, названный договор, а также заключенный на его основании этой сделки последующий договор от 03.08.2016, которым Фомин Ю.А. уступил свои права Хмельницкому Э.В., являются недействительными в силу их ничтожности.

В связи с тем, что право собственности на спорную квартиру у Фомина Ю.А. не возникло, а государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 25.04.2016 № 508-06-2016 и права собственности на нее за Фоминым Ю.А. осуществлены без законных на то оснований, и последний был не вправе распоряжаться квартирой и заключать договор уступки прав требования с переводом долга по названному договору участия в долевом строительстве с Хмельницким Э.В. 03.08.2016, то данный договор также является недействительным, поскольку не отвечает требованиям и ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Диривенко О.С. к ООО «Десна», ООО «Старкос-А», Хмельницкому Э.В. и Фомину Ю.А. о признании участником инвестирования строительства, обязании заключить трехстороннее соглашение, признании иных договоров долевого участия недействительными – удовлетворить частично.

Перевести права и обязанности застройщика ООО «Десна» на ООО «Старкос – А» по договору, заключенному с Диривенко О.С. № 50-20/07-Т от 20.07.2005 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: … по строительству однокомнатной квартиры, общей площадью … кв.м. на … этаже на площадке … секции …, обязав ООО «Старкос – А» зарегистрировать в Управлении Росреестра г. Москвы названный договор.

Признать недействительным договор долевого участия в строительстве от 25.04.2016 № 508-06-2016, заключенный между ООО «Старкос-А» и Фоминым Ю.А.

Признать недействительный договор уступки права требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве от 25.04.2016 № 508-06-2016 от 03.08.2016, заключенный между Фоминым Ю.А. и Хмельницким Э.В.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве собственности на объект долевого участия в строительстве – на однокомнатную квартиру, общей площадью 39,76 кв.м., расположенную в многоквартирном доме в секции … на … этаже на площадке … по адресу:….

Исковые требования Диривенко О.С. в остальной части – оставить без удовлетворения.

Решение суда подлежит обжалованию в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.04.2017