Мотивированное решение

Решение

Именем Российской Федерации

г. Москва 27 октября 2016 года

Бутырский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре Крючкове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6502/16 по иску Крючковой Н.В. к ООО «Держава-Стройинвест» о признании договора в части недействительным, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

установил:

Крючкова Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Держава-Стройинвест» о взыскании неустойки за период с 30.09.2014 по 30.03.2016 в размере 594 951 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб. и штрафа в размере 50% от присужденных судом денежных средств, ссылаясь на то, что ответчиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства по договору № 188-Л5 участия в долевом строительстве, заключенного 19.03.2014 между истцом и застройщиком ООО «Держава-Стройинвест». Кроме того, истец просит суд признать п.п. 3,3., 3.4., 5.2.4, 5.2.5, 11.1, 11.2 и частично п.10.2 указанного договора недействительными, как нарушающие законные интересы потребителя.

Представитель истца Крючковой Н.В. по доверенности Крючкова Т.И. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ООО «Держава-Стройинвест» по доверенности Сибикина Е.В. не отрицала нарушение сроков застройщиком по сдаче объекта долевого строительства, вместе с тем не согласилась в заявленным стороной истца периодом нарушения обязательств, указав, что по условиям договора он начинает течь не с 31.09.2014, а с 01.02.2015; также просила суд с учетом разумности и соразмерности нарушенных прав истца применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, указав, что нарушение срока передачи объекта строительства истцам произошло не по вине застройщика.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 19.03.2014 Крючкова Н.В. и ООО «Держава-Стройинвест» заключили договор участия в долевом строительстве жилого дома № 188-Л5.

В соответствии с указанным договором ООО «Держава-Стройинвест» обязалось обеспечить строительство жилого дома по адресу: … и предоставить истцу собственность однокомнатную квартиру № … в указанном доме; стоимость квартиры составила 1 977 570 руб. и оплачена истцом в полном объеме.

В 6 разделе условий договора стороны предусмотрели планируемый срок окончания строительства многоквартирного дома как 30.09.2014, установив, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляется на основании подписываемого сторонами акта приема-передачи квартиры не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Срок передачи квартиры – 4 месяца после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, согласно даты ее подписания уполномоченным на то должностным лицом.

Таким образом, вопреки доводов истца объект строительства долевого участия должен был быть передан застройщиком не позднее 01.02.2015.

Между тем, до настоящего времени застройщик свои обязательства не исполнил и объект строительства истцу не передал, что стороной ответчика не оспаривалось, ссылаясь на отсутствие своей вины в нарушение сроков, вызванных в связи с изменением законодательства о градостроительной деятельности.

Вместе с тем, истцом заявлены требования о признании п.п. 3,3., 3.4., 5.2.4, 5.2.5, 11.1, 11.2 и частично п.10.2 указанного договора недействительными, как нарушающие законные интересы потребителя.

Так, в соответствии с п.п. 3.3., 3.4. названного договора долевого участия сторон последние предусмотрели возможное изменение цены договора в связи с расхождением проектной общей площади объекта долевого строительства и фактической площадью объекта долевого строительства установленной органом БТИ. Стороны допустили трехпроцентное отклонение общей площади квартиры, установленной органами технической инвентаризации, от средней площади квартир в жилом доме, имеющих аналогичную планировку; в случае повышения допустимого отклонения, изменение цены договора оформляется двусторонним дополнительным соглашением к настоящему договору в течение 10 календарных дней с момента уведомления участника о результатах обмеров органом БТИ и происходит в прямой пропорции к разнице между фактической площадью объекта долевого строительства и проектной общей площадью объекта долевого строительства. При проведении таких взаиморасчетов стороны принимают стоимость одного кв.м фактической площади квартиры равной – 63 000 руб. и обязуются произвести расчеты в течении 10 календарных дней с момента получения сведений о фактической площади объекта долевого строительства установленной органом БТИ.

В силу п. 5.2.4 участник обязуется в день подписания акта-приема передачи квартиры подписать с эксплуатирующей организацией соглашение о содержании и технической эксплуатации квартиры.

Согласно п. 5.2.5 участник обязуется в день подписания акта приема-передачи квартиры возместить застройщику расходы, связанные с содержанием квартиры (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до момента подписания акта приема-передачи квартиры в объеме счетов, выставленных застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально фактической площади квартиры полученной участником по настоящему договору.

В соответствии с п.10.2 договора стороны настоящего договора освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если они явились следствием стихийных явлений природы, военных действий, забастовок в организациях, задействованных в подготовке и выполнении работ по договору, постановлений государственного городского или муниципального органа власти и прочих (иных) обстоятельств непреодолимой силы, и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение договора. К числу форс-мажорных обстоятельств по договору относятся также судебные решения и нормативные акты, приняты законодательными и исполнительными органами управления на территории РФ, после подписания Договора и препятствующими выполнению сторонами своих обязательств по договору. В том числе, к числу форс-мажорных обстоятельств по договору относятся также любой мятеж, бунт, общественные беспорядки при участии двух или более лиц, демонстрации, выборы в орган местного самоуправления, боевыми действия в местном масштабе, вследствие которых произошел простой строительной техники, подтвержденный актом между застройщиком и генеральным подрядчиком.

П.П. 11.1, 11.2 договора корреспондирует, что споры, которые могут возникнуть при исполнении или после окончания условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров; обмена письмами и пр. При не достижении в течение одного месяца (со дня представления претензии в письменном виде) соглашения по спорным вопросам, спор подлежит разрешению в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что в соответствии с Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным .

Из материалов дела следует, что при заключении договора долевого участия в строительстве жилого дома Б. желал приобрести квартиру в личное пользование для проживания, следовательно, к возникшим правоотношениям подлежит применению РФ "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

В соответствии с Закона РФ "О защите прав потребителя" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По мнению истца, включение в договор об участии в долевом строительстве условия, предусматривающего возможное изменение размера объекта долевого строительства до 3% и условия, предусматривающего уплату дольщиком застройщику стоимости одного кв.м фактической площади квартиры равной 63 000 руб. (п.п.5.2.4, 5.2.5), ущемляют права потребителя по сравнению с нормами Жилищного Кодекса РФ.

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Такие условия как параметры объекта недвижимости, точная площадь каждой квартиры, которые должны быть обязательно включены в договор, ни , ни об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденный Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, не названы.

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрены случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства, а именно в случае нарушения существенных условий договора.

В содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в том числе и в случае существенного изменения проектной документации строящегося объекта. Однако это обстоятельство подлежит доказыванию участником строительства в судебном порядке.

Законами " многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", "" не установлено препятствий для возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве.

Таким образом, требования истца о признании п.п. 3.3., 3.4. договора участия в долевом строительстве недействительными удовлетворению не подлежат.

Также истцом заявлены требования о признании пункта 5.2.4 договора недействительным, ввиду того, что он обуславливает строительство жилого дома с последующей передачей участнику долевого строительства жилого помещения необходимостью заключения договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с определенной застройщиком обслуживающей организацией.

В соответствии с ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в настоящего кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с , управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

По смыслу приведенных норм закона после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом.

Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношений с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом, установлено данными законодательными нормами, то и оснований полагать, что оспариваемый истцом пункт 5.2.4 договора, предусматривающий обязанность по заключению участником долевого строительства с соответствующей управляющей организацией одновременно с передачей ему жилого помещения договора, определяющего содержание соответствующих правоотношений, ущемляет его права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, у суда не имеется.

Требования истца о признании недействительным п. 5.2.5 названного договора также судом отклоняются, поскольку данный пункт договора не противоречит положениям Жилищного РФ. Исходя из содержания оспариваемого пункта, следует, что условия фактически направлены на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, сторонами определено бремя содержания объекта недвижимости до момента его государственной регистрации права собственности, что не противоречит закону.

В соответствии с ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Учитывая, что действующим законодательством предусмотрено отсутствие ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, т.е. форс-мажорных обстоятельствах, требование истца о признании п.10.4 договора участия долевого строительства частично недействительным также подлежит отклонению.

Вместе с тем, учитывая, что ни Федеральный от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" не содержат условий об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, связанного с защитой прав потребителя требования истца о признании п.п. 11.1, 11.2 договора участия сторон недействительными является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Установлено, что ответчик от исполнения обязательств по договору уклоняется и до настоящего времени объект строительства истцу не передан.

В силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» неисполнение обязательств застройщиком по передаче квартиры является основанием для взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Объект должен был быть передан истцу застройщиком до 01.02.2015.

Размер неустойки на 30.03.2016 со 02.02.2015 составляет: 1 977 570 руб. х 11% х 1/150х 424 дня = 614 892,43 руб.

В соответствии со ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка является одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Так как гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в от 21 декабря 2000 года N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

В Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные доказательства, учитывая заявление ответчика, отраженное в возражениях на исковое заявление о применении ГК РФ, принимая во внимание срок неисполнения обязательств, цену квартиры, отсутствие у истца негативных последствий, вызванных нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по своевременной передаче квартиры, суд приходит к выводу о снижении подлежащей взысканию неустойки до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.

Таким образом, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд приходит к выводу, что неустойка в размере 307 446,21 руб. (1 977 570 руб. х11%х1/300х424 дня) является справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Поскольку нарушение прав истца ответчиком установлено судом, с учетом требований разумности, длительности нарушения прав потребителя в пользу истца с ответчика следует взыскать 20 000 руб. в счет компенсации морального вреда.

В соответствии с Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, штраф в пользу истца, который следует присудить с ответчика, составит: 307 446,21 руб. + 20 000 руб./2 = 163 723,11 руб., который в соответствии со ст. 333 ГК РФ также подлежит снижению до 50 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика следует взыскать государственную пошлину в сумме 6 274,46 руб. + 300 руб. = 6 574,46 руб., от уплаты которой истец освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Крючковой Н.В. к ООО «Держава-Стройинвест» о признании договора в части недействительным, взыскании неустойки и компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 11.1, 11.2 договора участия в долевом строительстве № 188 Л5 от 19.03.2014, заключенного между Крючковой Н.В. и ООО «Держава-Стройинвест».

Взыскать с ООО «Держава-Стройинвест» в пользу Крючковой Н.В. 307 446,21 руб. неустойки, 20 000 руб. компенсации морального вреда, 50 000 руб. штрафа, а всего 377 446,21 руб.

В остальной части иск Крючковой Н.В. - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Держава-Стройинвест» в доход бюджета г. Москвы 6 574,46 руб. государственную пошлину.

Решение суда подлежит обжалованию в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

решение суда в окончательной форме принято 01.11.2016