Решение

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Москва 20 сентября 2016 года

Бутырский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Данилиной Е.А.,

при секретаре Ерошкине В.К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5024/16 по иску Белянкина А.А. к Горячеву Р.А. о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по договору денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Белянкин А.А. обратился в суд с иском к Горячеву Р.А. о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по договору денежных средств, ссылаясь на следующие обстоятельства. 25 октября 2014 года на основании договора купли-продажи Белянкин А.А. приобрел у Горячева Р.А. земельный участок, площадью *** кв. м, кадастровый номер: ***, расположенный по адресу: ***, стоимостью *** рублей *** копеек. 29 мая 2015 года истцу был выдан акт об отказе в согласовании проекта строительства воздушной линии электропередач, поскольку спорный земельный участок расположен в *** метровой зоне минимального расстояния магистрального газопровода диаметром *** мм на расстоянии *** метров от газопровода и не может быть использован для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства и других целей. Поскольку использование земельного участка в *** для заявленных целей невозможно в полной мере в связи с нахождением его границ в пределах минимальных расстояний от магистрального газопровода, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 25 октября 2014 года, заключенный между Горячевым Р.А. и Белянкиным А.А., и взыскать с Горячева Р.А. в его пользу денежные средства в размере *** рублей *** копеек, уплаченные по договору, а также расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в размере *** рублей *** копеек.

Представитель истца адвокат Митяков А.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, добавил, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, что подразумевает под собой возможность строительства на нем строений, в том числе, жилых домов, тогда как договор купли-продажи, заключенный сторонами по делу, указания на расположение участка вблизи трубопровода не содержал, о невозможности какого-либо строительства на приобретаемом участке истец предупрежден не был.

Ответчик и его представитель Борисов Р.Г. в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили суд отказать в их удовлетворении, указав, что Горячев Р.А. условий договора купли-продажи, заключенного с Белянкиным А.А., не нарушал, последний приобрел земельный участок с разрешенным использованием для садоводства и огородничества, о чем прямо указано в договоре, а не для индивидуального жилищного или дачного строительства, при этом Горячев Р.А. не гарантировал отсутствие ограничений в отношении земельного участка, а лишь указал, что ограничения (обременения) в пользовании земельным участком не зарегистрированы, что соответствует действительности. Добавили, что истец знал и не мог не знать о наличии в непосредственной близости от земельного участка газопровода, поскольку на въезде в населенный пункт *** об этом свидетельствует соответствующий указатель.

Представитель третьего лица ООО «ГАЗПРОМ ТРАНСГАЗ Москва» Щекина О.А. в судебное заседание явилась, пояснила, что на территории *** находится несколько газопроводов высокого давления, в числе которых газопровод «КГМО 1» с диаметром *** мм, которые принадлежат на праве собственности ОАО «Газпром» и эксплуатируются ООО «ГАЗПРОМ ТРАНСГАЗ Москва» на основании договора аренды имущества. Газопровод «КГМО 1» был введен в эксплуатацию в 1963 году и отвод земельных участков для его строительства был осуществлен задолго до формирования спорного земельного участка с кадастровым номером ***расположенного по адресу: ***. Земельные участки для строительства газопровода не изымались, поскольку препятствий для использования поверхностного слоя почвы для проведения сельскохозяйственных работ над газопроводом не имелось и не имеется в настоящее время, однако законом для обеспечения нормальных условии эксплуатации и исключении возможности повреждения трубопроводов устанавливаются охранные зоны. Так, согласно СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы» минимальное безопасное расстояние от магистрального газопровода диаметром 800 мм, коим является газопровод «КГМО 1», до коллективных садов с садовыми домиками, дачных поселков, отдельных промышленных предприятий и т.д. принимается равным 200 метров от оси газопровода. Представителями ООО «ГАЗПРОМ ТРАНСГАЗ Москва» были проведены замеры расстояния от оси газопровода «КГМО 1» до границ спорного земельного участка, размер которого составил *** метров. Так как спорный участок расположен в ***-метровой зоне минимального расстояния магистрального газопровода, в силу действующего законодательства о газоснабжении и охране магистральных трубопроводов он не может быть использован под строительство как капительных, так и некапитальных объектов, а любые имеющиеся на нем постройки подлежат сносу, что не препятствует иному хозяйственному использованию участка, в частности, садоводству и огородничеству, но без возведения каких бы то ни было строений.

Выслушав ответчика, представителей сторон, представителя третьего лица, проверив письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абз. п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, 25 октября 2014 года между Горячевым Р.А. и Белянкиным А.А. был заключен догово купли-продажи земельного участка, по условиям которого Белянкин А.А. приобрел у Горячева Р.А. земельный участок площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения садоводства и огородничества (л.д. 12).

В соответствии с п. 4 договора по согласованию сторон цена продаваемого земельного участка составила *** рублей *** копеек, которая была передана Белянкиным А.А. Горячеву Р.А. в полном объеме, что подтверждается распиской и передаточным актом (л.д. 13, 14).

07 ноября 2014 года право собственности на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано за Белянкиным А.А. (л.д. 15, 71, 73).

29 мая 2015 года Клюковским линейным производственным управлением магистральных газопроводов ООО «ГАЗПРОМ ТРАНСГАЗ Москва» истцу был выдан акт о несогласовании № 51-02/1001 проекта строительства воздушной линии электропередач, согласно которому Клюковское линейное производственное управление магистральных газопроводов ООО «ГАЗПРОМ ТРАНСГАЗ Москва» отказало истцу в согласовании проекта строительства воздушной линии электропередач, так как земельный участок с кадастровым номером: *** расположен в ***-метровой зоне минимального расстояния магистрального газопровода диаметром *** мм на расстоянии *** метров от газопровода и не может быть использован для ИЖС, дачного строительства, ЛПХ и др. (л.д. 18).

Как установлено Федеральным законом № 69-ФЗ от 31.03.99 «О газоснабжении в Российской Федерации», охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения

Согласно п. 5.6. «СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*» (утв. приказом Госстроя от 25.12.2012 № 108/ГС) для обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения магистральных трубопроводов и их объектов вокруг них устанавливаются охранные зоны, размеры которых и порядок производства в них сельскохозяйственных и других работ регламентируются Правилами охраны магистральных трубопроводов.

Согласно п. 4.2 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.92 и постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.92 № 9 (с изм. от 23.11.94)) (далее – Правила) земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований настоящих Правил.

Вместе с тем, согласно подп. «е» п. 4.3 Правил в охранных зонах трубопроводов запрещается производить всякого рода действия, могущие нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов либо привести к их повреждению, в частности: … разводить огонь и размещать какие-либо открытые или закрытые источники огня.

Кроме того, согласно п. 4.4 Правил в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается:

а) возводить любые постройки и сооружения;

б) высаживать деревья и кустарники всех видов, складировать корма, удобрения, материалы, сено и солому, располагать коновязи, содержать скот, выделять рыбопромысловые участки, производить добычу рыбы, а также водных животных и растений, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда;

в) сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта, тракторов и механизмов, размещать сады и огороды;

г) производить мелиоративные земляные работы, сооружать оросительные и осушительные системы;

д) производить всякого рода открытые и подземные, горные, строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта.

При этом предприятиям трубопроводного транспорта разрешается подъезд в соответствии со схемой проездов, согласованной с землепользователем, автомобильного транспорта и других средств к трубопроводу и его объектам для обслуживания и проведения ремонтных работ.

В аварийных ситуациях разрешается подъезд к трубопроводу и сооружениям на нем по маршруту, обеспечивающему доставку техники и материалов для устранения аварий с последующим оформлением и оплатой нанесенных убытков землевладельцам (подп. «а» п. 4.5 Правил).

Тот факт, что земельный участок площадью *** кв. м, кадастровый номер: ***, расположенный по адресу: ***, находится в охранной зоне магистрального газопровода подтверждается материалами дела и стороной ответчика не оспаривался.

В силу п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Согласно статье 1 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.98 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», примененного судом к спорному правоотношению по аналогии закона, садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);

огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории); …

Поскольку земельный участок площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения садоводства и огородничества, Белянкин А.А., приобретая его у Горячева Р.А., в полной мере мог рассчитывать на то, что он не будет лишен возможности возведения жилого строения или, как минимум, хозяйственных строений и сооружений для использования участка в целях садоводства и выращивания сельскохозяйственной продукции.

На это также указывали находящиеся на земельном участке строения, возведенные до заключения спорного договора, которые в силу закона подлежат сносу (л.д. 163, 164).

Как следует из вышеприведенных норм действующего законодательства в области обеспечения промышленной и экологической безопасности объектов единой системы газоснабжения и охраны окружающей среды, приобретенный Белянкиным А.А. земельный участок не может быть использован для возведения на нем любых построек и сооружений без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта, и такое разрешение истцу ООО «ГАЗПРОМ ТРАНСГАЗ Москва» дано не было, более того, разрешение должно быть получено не только на возведение построек, но и на высаживание деревьев и кустарников всех видов, складирование удобрений, осуществление иных видов работ, связанных с садоводческой и огороднической деятельностью; на участке запрещается разводить огонь; он может быть использован для подъезда предприятий трубопроводного транспорта к трубопроводу, в том числе, без согласования с землепользователем в случае необходимости устранения аварий.

Несмотря на изложенные обстоятельства, при заключении спорного договора купли-продажи Белянкин А.А. не был поставлен продавцом в известность о том, что продаваемый земельный участок расположен вдоль трассы трубопровода и потому имеет особые условия использования, а порядок производства на нем сельскохозяйственных и других работ регламентируется специальным законодательством.

Спорный договор купли-продажи сведений о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний от оси магистрального трубопровода не содержит, а каких-либо доказательств информирования истца о данных обстоятельствах ответчиком представлено не было, более того, как пояснил в ходе рассмотрения дела ответчик, он сам не был уведомлен о расположении участка в охранной зоне, таким образом, Белянкин А.А. не мог разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании спорного земельного участка.

При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода визуальным способом было невозможно.

По общему правилу, установленному абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, перечисленных в подп. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Невозможность строительства жилого дома и вспомогательных строений, высадки деревьев и кустарников на спорном земельном участке без специального разрешения и другие особенности его освоения в рамках разрешенного использования в связи с расположением участка в *** метровой зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода, существенно ограничивают права истца на использование приобретенного объекта недвижимости и в совокупности являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 25 октября 2014 года подлежит расторжению с момента вступления в законную силу настоящего решения, как это предусмотрено п. 3 ст. 453 ГК РФ, а уплаченные истцом по договору денежные средства в размере *** рублей *** копеек взысканию в его пользу с ответчика.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая характер спора и сложность дела, в рамках которого Белянкиным А.А. были понесены судебные издержки в размере *** рублей *** копеек по договору об оказании юридической помощи № 84 от 17 июля 2015 года, заключенному истцом с адвокатом Митяковым А.В. (л.д. 129-130, 126, 127), суд находит возможным взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате оказанных юридических услуг в размере *** рублей *** копеек, полагая их размер данных расходов разумным и соразмерным объему оказанных услуг.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере *** рублей *** копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Белянкина А.А. к Горячеву Р.А. о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по договору денежных средств удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***, заключенный между Горячевым Р.А. и Белянкиным А.А, 25 октября 2014 года.

Взыскать с Горячева Р.А. в пользу Белянкина А.А. в счет стоимости земельного участка, общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, денежные средства в размере *** рублей *** копеек, расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в размере *** рублей *** копеек, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере *** рублей *** копеек.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение составлено в мотивированной форме 26.09.2016