Решение

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Москва 09 декабря 2015 года

Бутырский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Данилиной Е.А.,

при секретаре Космовской В.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6686/15 по иску Вахтинской А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Двина Капитал» о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании уплаченных по договору купли-продажи денежных средств и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Вахтинская А.В., с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Двина Капитал» (далее - ООО «Двина Капитал») о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании уплаченных по договору купли-продажи денежных средств и неустойки. В обоснование своих требований указала, что 30.09.2014 между ней и ООО «Двина Капитал» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здания - дачи № *** с земельным участком, расположенных по адресу: ***. Стоимость дачи № *** определена сторонами в сумме *** долларов США, земельного участка - в *** долларов США, оплата которой предусматривалась в рублях по курсу ЦБ РФ в отношении платежа за земельный участок в сумме *** долларов США и по курсу 1 доллар США равен *** руб. в отношении оставшихся платежей. Стоимость земельного участка в рублях составила *** руб. Обязанности по договору купли-продажи в части оплаты дачи истцом исполнено в полном объеме, срок оплаты оставшейся суммы за земельный участок в размере *** руб. был определен сторонами в дополнительном соглашении к договору от 31.07.2015 до 03.09.2015. В конце марта 2015 года истцом получено уведомление Управления Росреестра по Московской области о том, что 16.03.2015 постановлением Одинцовского городского суда Московской области наложен арест на вышеуказанный земельный участок, что по мнению истца является существенным недостатком земельного участка, ограничивающим ее право пользования и распоряжения им в течение неопределенного срока. 24.09.2015 Вахтинской А.В. в адрес ответчика было направлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, установлении новой цены в размере *** руб., возврате *** руб. *** коп. - разницы между суммой, уплаченной за земельный участок и его рыночной стоимостью, и подписании дополнительного соглашения. Поскольку данное требование было оставлено ответчиком без внимания, истец просит суд соразмерно уменьшить покупную цену объекта до *** руб., взыскав с ответчика разницу между суммой, уплаченной за земельный участок, и его рыночной стоимостью в размере *** руб. *** коп., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя в размере *** руб., штраф в размере 50% от цены иска, расходы по уплате государственной пошлины в размере ***руб.

Представители истца Костин Д.А. и Кузнец О.М. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Представители ответчика Доля А.Е. и Самойлов Я.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Вахтинской А.В. возражали по основаниям, изложенным в возражениях на иск (т. 2 л.д. 91-96).

Суд, выслушав представителей сторон, проверив письменные материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 475 ГК РФ, потребитель (покупатель) в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара.

Из письменных материалов дела следует, что 30.09.2014 между ООО «Двина Капитал» и Вахтинской А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

здания - дачи № ***, общей площадью 272,0 кв. м, в том числе жилой площадью 101,30 кв. м, с кадастровым номером 50:20:25:11185:039, расположенного по адресу: ***, и

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041010:544, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной застройки, площадью 5550 +/- 26 кв. м, находящегося по адресу: *** (далее - Договор) (т. 1 л.д. 10- 23).

Установлено, что Вахтинская А.В. является собственником земельного участка, общей площадью 5 550 кв. м, расположенного по адресу: ***, с установлением ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2014 была совершена запись № 50-50-61/081/2014-277 (т. 1 л.д. 29).

Пунктом 2 договора купли-продажи установлено, что стоимость дачи № *** определена в сумме *** долларов США, земельного участка - в *** долларов США. При этом в целях настоящего Договора оплата по договору предусматривалась в рублях по курсу ЦБ РФ в отношении платежа за земельный участок в сумме *** долларов США и по курсу 1 доллар США равен 36 руб. в отношении оставшихся платежей.

Таким образом, согласно п. 2.2. Договора, стоимость земельного участка в рублях составила *** руб.

В соответствии с порядком, предусмотренным п.п. 2.2. и 2.3. Договора, Вахтинская А.В. оплатила дачу № 61 в сумме *** руб. и, частично, земельный участок в сумме *** руб. *** коп., что подтверждается заявлением физического лица на перевод денежных средств от 25.12.2013 на сумму *** руб. *** коп. и платежным поручением от 30.09.2014 № 2375 на сумму ***руб. (т. 1 л.д. 27, 28).

Дополнительным соглашением № 3 от 31.07.2015 к Договору купли-продажи, сторонами определен срок оставшейся суммы задолженности по уплате за земельный участок в сумме *** руб. до 03.09.2015 (включительно), посредством перечисления указанных денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре (т. 1 л.д. 26).

Получение продавцом от покупателя денежной суммы в счет оплаты дачи и частично за земельный участок в вышеуказанной сумме сторонами не оспаривается.

Актом приема–передачи имущества от 02.10.2014, ООО «Двина Капитал» передало, а Вахтинская А.В. приняла недвижимое имущество в виде здания - дачи № 61, общей площадью 272, кв. м, жилой площадью 101, 30 кв. м, и земельного участка, общей площадью 5550 +/- 26 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.п. Успенское, в районе с. Успенское, ДП «Успенское»; претензий у покупателя к продавцу к вышеуказанным объектам нет, указанные объекты переданы в надлежащем качестве, гарантий в отношении них выполнены (т. 1 л.д. 79).

Указанные обстоятельства сторонами также не оспариваются.

21.03.2015 Вахтинской А.В. получено уведомление Управления Росреестра по Московской области о том, что 21.03.2015 проведена регистрация ограничения (обременения) права в виде ареста на земельный участок, с кадастровым номером 50:20:0041010:544, площадью 5550 кв. м, находящегося по адресу: ***, на основании постановления Одинцовского городского суда Московской области от 16.03.2015 в рамках уголовного дела, возбужденного 27.01.2015 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (т. 1 л.д. 31).

Указанное постановление суда о наложении ареста на имущество вступило в законную силу 02.07.2015 (т. 1 л.д. 33-38).

В связи с вышеизложенным, 24.09.2015 Вахтинской А.В. посредством почты в адрес ответчика направлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, установлении новой цены в размере *** руб., возврате разницы между суммой, уплаченной за земельный участок (***) и его рыночной стоимостью (около *** руб.) в сумме *** руб. *** коп. и подписании дополнительного соглашения (т. 1 л.д. 39-43).

Указанное требование было получено ответчиком 30.09.2015, что подтверждается выпиской отслеживания почтовой корреспонденции (т. 1 л.д. 43).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.09.2015 постановлено: признать недействительным договор от 23.05.2013 купли-продажи участка с кадастровым номером 50:20:0000000:1876, общей площадью 336 219 кв. м, расположенного по адресу: ***, заключенный между Управлением делами Президента РФ и ООО «Двина Капитал» с применением последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Двина Капитал» передать Управлению делами Президента РФ земельные участки, расположенных по адресу: ***.

В материалы дела представлены заключение эксперта и отчет об оценке от 07.08.2015, выполненные ООО «Р-ВЦ» (оценщик Константинов А.Ю.), согласно выводам которых рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 5 550 кв. м с кадастровым номером 50:20:0041010:544, расположенного по адресу: *** по состоянию на 23.03.2013 составила *** руб., а по состоянию на дату проведения оценки 03.08.2015 - ***руб. (т. 1 л.д. 97-147, 148-300).

Вышеуказанное заключение эксперта являлось предметом рассмотрения Арбитражным судом Московской области по делу № А41-1775/15 по иску Прокуратуры Московской области к Управлению делами Президента Российской Федерации, ООО «Двина Капитал» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки от 18.09.2015, а поэтому в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим указанным судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании вышеизложенного, представленные ответчиком ООО «Двина Капитал» в материалы дела рецензия на заключение эксперта от 31.08.2015, выполненная ООО «Центр экспертизы, кадастровой и оценочной деятельности» (ЦЕКОД), и заключение ООО «Архитектура оценки» от 02.09.2015 о несоответствии выводов заключения эксперта, выполненного ООО «Р-ВЦ», судом отклоняются, в виду необоснованности (т. 2 л.д. 113, 137).

На основании тщательного анализа и оценки всех собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что оснований для соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка не имеется, поскольку со стороны ответчика ООО «Двина Капитал» обязательства по договору купли-продажи земельного участка от 30.09.2014 исполнены в полном объеме и надлежащим образом, при этом на момент заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества 30.09.2014 ограничений (обременений) права в виде наложения ареста на земельный участок, с кадастровым номером 50:20:0041010:544, площадью 5550 кв. м, находящегося по адресу: ***, не имелось, земельный участок по акту приема-передачи 02.10.2014 передан ответчиком Вахтинской А.В., претензий у последней к ответчику к указанным объектам не имелось, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения иска Вахтинской А.В. суд не усматривает.

Доказательства передачи товара - земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041010:544, площадью 5550 кв. м, находящегося по адресу: ***, ненадлежащего качества (обнаружения в товаре недостатков), на основании которых истец вправе по своему усмотрению потребовать соразмерного уменьшения цены товара, предусмотренного п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 475 ГК РФ, вопреки положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено, а судом не установлено.

Ссылка истца на подп. 3 п. 1.1.5 договора, которым ООО «Двина Капитал» гарантировало, что в отношении вышеуказанных объектов, в частности, земельного участка истца отсутствуют какие-либо споры и правопритязания (включая, но не ограничиваясь, признанием и/или оспариваем права собственности на объекты, признанием сделок с объектами недействительными, истребованием объектов из владения продавца, процедурой наложения обеспечительных мер на объекты), который интерпретируется истцом как гарантия, распространяющаяся на будущее, является несостоятельной, поскольку гарантии, перечисленные в п. 1.1.5 Договора, даны продавцом на дату заключения спорного договора купли-продажи недвижимого имущества - 30.09.2014, а не на будущее время.

В качестве недостатка товара - земельного участка, истец Вахтинская А.В. указывает арест, наложенный на основании постановления Одинцовского городского суда Московской области от 16.03.2015 в рамках уголовного дела, возбужденного 27.01.2015 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Вместе с тем, в преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» указано, что недостатком товара (работы, услуги) является несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

При этом существенный недостаток товара (работы, услуги) определен как неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Согласно подп. «б» п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из преамбулы и п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей, под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать в частности недостаток товара, который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

Таким образом, понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Из материалов дела усматривается, что арест на земельный участок, собственником которого является Вахтинская А.В., наложен в ходе производства предварительного расследования по уголовному делу, основан на положениях ст. 115 УПК РФ и является мерой процессуального принуждения, которая по своей правовой природе не может рассматриваться как качественная характеристика объекта, на который наложен арест, является временной мерой, что исключает возможность оценки меры уголовного-процессуального принуждения с точки зрения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Следовательно, арест недопустимо рассматривать как существенный недостаток по силу Закона РФ «О защите прав потребителей».

Правовая природа и последствия ареста имущества в порядке, установленном ст. 115 УПК РФ, раскрыта, помимо прочего, постановлением Конституционного Суда РФ от 21.10.2014 № 25-П, которым, в частности, установлено: «Не предусматривает уголовно-процессуальный закон и специального механизма возмещения убытков собственнику арестованного имущества, причиненных чрезмерно длительным ограничением его прав: так, расходы собственника по содержанию арестованного имущества и неполученные доходы от его возможного использования не отнесены законом к процессуальным издержкам, подлежащим взысканию по итогам судебного разбирательства по делу (статьи 131 и 132 УПК РФ); возмещение вреда, причиненного чрезмерно длительным арестом имущества, наложенным на законных основаниях, в уголовно-процессуальном порядке не предусмотрено (части третья и пятая статьи 133 УПК РФ); не являющиеся подозреваемыми, обвиняемыми или гражданскими ответчиками лица, на имущество которых наложен арест, не относятся к числу субъектов, имеющих право на обращение в суд с заявлением о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок; отсутствие специального механизма возмещения собственнику арестованного имущества убытков, причиненных чрезмерно длительным ограничением его прав, не компенсируется и возможностью обращения за судебной защитой в порядке гражданского судопроизводства.

Таким образом, поскольку арест, обуславливающий неблагоприятные последствия для истца, наложен не ответчиком, а соответствующим органом государственной власти, ответчик к аресту не имеет никакого отношения, следовательно, не несет ответственность перед истцом за неблагоприятные последствия, которые возникают у Вахтинской А.В. вследствие ареста.

Доказательства того, что арест наложен по вине ответчика материалы дела не содержат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Вахтинской А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Двина Капитал» о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании уплаченных по договору купли-продажи денежных средств и неустойки- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение составлено в мотивированной форме 14.12.2015