Решение

Решение

Именем Российской Федерации

город Москва 08 декабря 2015 года

Бутырский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Лукашина И.А.,

при секретаре Жильцове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4315/15 по иску Карпенко Н.А., Зенькова Д.В., Бунеева А.В. к Жуку А.В., ООО «Алеут Строй» (ЗАО «Группа Компаний «Жилищный капитал») о признании инвестиционного договора недействительным,

установил:

Карпенко Н.А., Зеньков Д.В., Бунеев А.В. обратились в суд с иском к Жуку А.В., ООО «Алеут Строй» ( до переименования - ЗАО «Группа Компаний «Жилищный капитал») о признании недействительным инвестиционного договора № 6-01/2207 от 16.06.2007, заключенного между ЗАО «Группа Компаний «Жилищный капитал» и Жуком А.В., предметом которого явились инвестиции последнего в строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: … с целью приобретения нежилого помещения № 1, состоящего из комнат №№4-11, ссылаясь на то, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в указанном доме, а ответчик Жук В.А. на основании спорного договора является собственником нежилого помещения, расположенного в этом доме и состоящего из комнат №№4-11, общей площадью 79,8 кв.м.; вместе с тем, в этом помещении расположены инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а потому оно входит в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме. По мнению истцов названные обстоятельства являются основанием для признания спорного договора инвестирования недействительным.

Истцы Зеньков Д.В., Карпенко А.Н. и представитель последних по доверенности – Кудрявцев А.Н. в судебном заседании настаивали на удовлетворении иска, указав, что в соответствии с экспликацией и поэтажным планом цокольного этажа назначение указанных комнат: комната охраны, санузел, диспетчерская, коридоры. ; на цокольном этаже жилого дома в помещении № 1 (комнаты 4 - 11) смонтировано оборудование автоматизации элементов ОДС жилого дома, а именно: электрощитовые дома, индивидуальный тепловой пункт, машинные помещения лифтов, пожарная сигнализация, система пожаротушения, автоматизация насосов пожаротушения, сигнал о затоплении подвала, автоматизация дымоудаления, автоматизация вентсистем (приточная, вытяжная). С момента ввода жилого дома в эксплуатацию и начала его заселения, помещение 1 на цокольном этаже занимала управляющая компания ООО "ЖК-Эксплуатация". В настоящее время обслуживанием дома занимается ООО "Управляющая компания "ФЕНИКС", которой стало известно, что спорное помещение оформлено в собственность ответчика и передано в залог ООО "Банк промышленно-инвестиционных расчетов" на основании Кредитного договора и договора залога недвижимости, а также передано в аренду ООО "МеденА". Доступа к диспетчерской и установленным в спорном помещении системам управления и контроля за оборудованием жилого дома у управляющей компании нет, в связи с использованием помещения не по назначению третьими лицами в коммерческих целях.

Истец Бунеев А.В. в судебное заседание не явился, извещен, согласно имеющегося заявления просит о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика «ООО Алеут Строй» (до переименования ЗАО «Группа Компаний «Жилищный капитал») по доверенности Павлова А.М. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что оснований для признания договора инвестирования недействителен не имеется, кроме того, истцами пропущен срок исковой давности.

Ответчик Жук В.А. в судебное заседание не явился, извещен, согласно поступившим возражениям просит отклонить исковые требования и применить к настоящему спору общий срок исковой давности, который истцам пропущен без каких – либо уважительных причин на это. Кроме того, пояснил суду, что его право собственности на спорное нежилое помещение возникло на основании решения суда, более того истцы уже обращались в суд с требованиями о признании права собственности на спорное нежилое помещение, но поскольку в удовлетворении требований им было отказано, они обратились в суд с настоящим иском.

Представитель третьего лица ООО «ПИР» по доверенности Михайлюк В.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение не является общедомовым имуществом, поскольку Жук В.А. изначально приобретал его для последующей сдачи в аренду, а помещения были определены как самостоятельные объекты имеющие отдельный вход с последующей целью сдачи в аренду третьи лицам. Также указал на пропуск истцами срока исковой давности.

Третьи лица Управление Росреестра по г. Москве, ООО «МедсиА», ООО «УК «Феникс» в судебное заседание представителей не направили, извещены, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, возражений на иск не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом постановлено решение суда в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме … Карпенко Н.А. принадлежит квартира № 13, Зенькову Д.В. - № 120, а Бунееву А.В. - №119.

Истцы в своих требованиях ссылаются на недействительность инвестиционного договора № 6-01/2207 от 16.06.2007, заключенного между ЗАО «Группа Компаний «Жилищный капитал» и Жуком А.В., поскольку его предметом явились инвестиции последнего в строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: … с целью дальнейшего приобретения нежилого помещения № 1, состоящего из комнат №№4-11, в то время как это помещение является общедомовым имуществом и не могло быть передано в собственность ответчика.

На основании ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.

Согласно названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ГК РФ и ЖК РФ.

Следовательно, если помещения цокольного этажа жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Согласно разъяснениям, изложенным в Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ГК РФ и ЖК РФ.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 02.11.2010 нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 4-11 общей площадью 79,8 кв. м., принадлежит на праве собственности Жуку В.А.; основанием для регистрации права явилось вступившее в законную силу решение Бутырского районного суда от 25.08.2010.

В соответствии с решением Бутырского районного суда г. Москвы от 18.11.2014 иск собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме № 11 по адресу: …(в том числе Бунеева А.В., Капенко Н.А. и Зенькова Д.В.) к Жуку В.А. о признании за ними права общей долевой собственности на нежилое помещение состоящее из комнат №№ 4-11 общей площадью 79,8 кв. м., расположенное в указанном доме, оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением Московского городского суда от 14.05.2015 названное решение оставлено без изменения.

Определением суда установлено, что спорное нежилое помещение имеет в своем составе: две комнаты охраны, уборную, умывальную, два коридора, диспетчерскую и кабинет, при этом данных о том, что помещение использовалось в качестве общего имущества - не имелось.

Напротив, из материалов дела следовало, что спорное помещение ответчиком сдается в аренду, находится в залоге по кредитному договору, заключенному между Жуком В.А. и ООО КБ "Проминвестрасчет".

Оснований согласиться с доводами истцов о том, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем права собственников жилого дома действиями ответчика нарушены - у судебной коллегии не имелось. Доказательств, подтверждающих, что спорное жилое помещение использовалось в качестве общего имущества домовладельцев, в деле не имелось, и истцами не представлено.

Апелляционная инстанция пришла к выводу о правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований, как по основанию пропуска срока исковой давности, так и по основанию недоказанности нарушения прав истцов действиями ответчика, имеющего в собственности нежилое помещение, и оснований для передачи которого в собственность истцам в ходе судебного разбирательства не установлено.

В соответствии со ст. 61 ГПК названные обстоятельства имеют преюдициальное значение и доказыванию вновь не подлежат.

Принимая во внимание нормы действующего законодательства, учитывая имеющиеся в деле письменные доказательства и названные судебные акты, которыми ранее уже рассматривался спор о правомерности владения Жуком В.А. спорным нежилым помещением, суд приходит к выводу, что право ответчика Жука В.А. на спорное нежилое помещение является законным, а каких – либо оснований для признания инвестиционного договора недействительным у суда не имеется.

Кроме того, в судебном заседании сторона ответчика, а также представитель третьего лица ООО «ПИР» просили суд применить срок исковой давности, который по общему правилу составляет три года.

В соответствии со статьёй 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Судом установлено, что спорный инвестиционный договор заключен в 2007 году, а право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано 02.10.2010 г. на основании решения Бутырского районного суда г. Москвы, т.е. с указанного времени до подачи настоящего иска (04.08.2015) прошло более 5 лет.

Учитывая, что истцы, являются собственниками квартир в доме, в котором расположено спорное нежилое помещение, и они должны были знать о нарушении своих прав, суд приходит к выводу, что срок исковой давности истек.

Доводы стороны истца о том, что о нарушении их прав и неправомерном отчуждении помещений из общей долевой собственности всех собственников помещений дома в частную собственность ответчика последним стало известно только 02.02.2014, судом отклоняются как необоснованные, поскольку не подтверждены какими-либо объективными доказательствами.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Карпенко Н.А., Зенькова Д.В., Бунеева А.В. к Жуку А.В., ЗАО «Группа Компаний «Жилищный капитал» о признании инвестиционного договора недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение суда подлежит обжалованию в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 14.12.2015