Решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва 28 октября 2015 года

Бутырский районный суд г.Москвы

в составе председательствующего судьи Королевой Е.Е.,

при секретаре Захарове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4818/15 по иску *** Алексея Юрьевича к *** Наталье Владимировне о взыскании арендных платежей и по встречному иску *** Натальи Владимировны к *** Алексею Юрьевичу признании договора аренды прекратившим свое действие с 19 мая 2014 года, взыскании переплаты,

У С Т А Н О В И Л:

*** А.Ю. обратился в суд к *** Н.В. указав, что 10.01.2014 между сторонами заключен договор аренды помещения общей площадью 64,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 20/2 на срок с 10.01.2014 по 10.11.2014. В соответствии с п. 4.2.11 Договора аренды от 10.01.2014 и п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, таким образом, в связи с отсутствием извещений о расторжении договора и отсутствием со стороны арендодателя возражений, договор от 10.01.2014 считается возобновленным с 11.11.2014 на тех же условиях на неопределенный срок. Пунктом 5.1 Договора размер арендной платы установлен в размере 2 184 рубля за квадратный метр, что составляет 139 994 рубля 40 копеек в месяц и 4 666,48 руб. в день (2 184 руб. Х 64,1 кв.м.)/ 30 дней =4 666,48 руб. 02 апреля 2015 года арендодателю стало известно о том, что ответчик перестала платить арендную плату и пользоваться арендованным имуществом, заключив договор с *** А.И. купли-продажи готового бизнеса №001/03-15 от 02.04.2015, при этом ответчик обязалась обеспечить подписание договора аренды между *** А.И. и истцом. Указывая, что с 11.01.2014 по 02.04.2015 ответчик пользовалась арендуемым имуществом, имеет задолженность, 22.04.2015 ответчику направлялась письменная претензия, с учетом последних уточнений, истец просил взыскать ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды в размере 1 048 007 рублей 60 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.04.2015 по 02.10.2015 за 213 дней в размере 51 155 рублей 87 копеек (л.д.126), представительские расходы 60 000 рублей и расходы по уплате госпошлины.

Представитель *** А.Ю. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом произведенных им и принятых судом уточнений, настаивал на их удовлетворении.

*** Н.В. совместно с представителем в судебное заседание явилась, требования не признала, указав, что 19 мая 2014 года продала готовый бизнес, в связи с чем, её обязательства по договору аренды от 14.01.2014 прекратились. *** А.Ю. заключил договор с третьим лицом, которое приобрело готовый бизнес и осуществляло предпринимательскую деятельность в указанном помещении. Со ссылкой на свидетельские показания, договор купли-продажи готового бизнеса, а также распечатки с интернет сайта, подтверждающие, по мнению *** Н.В., отсутствие договорных отношений между *** Н.В. и ***ым А.Ю., *** Н.В. просила в первоначальном иске отказать в полном объеме, удовлетворить её встречные требования, признать договор прекратившим действие с 19 мая 2014 года, установить факт возврата 19.05.2014 года имущества из аренды, взыскать излишне уплаченные денежные средства в сумме 309 938 рублей 08 копеек.

В ходе судебного разбирательства также пояснила, что арендную плату оплачивала в августе 2014 года в связи с сообщением *** А.Ю. о наличии у нее задолженности, с указанного момента до 22 апреля 2015 года никаких претензий у *** А.Ю. не было, что свидетельствует, по её мнению, об отсутствии задолженности. Также поясняла, что через год после продажи готового бизнеса, помогла *** А.Ю. сдать помещение в аренду, произошла повторная продажа бизнеса 02.04.2015, подписан соответствующий акт приема-передачи, сделка совершена с ведома и по просьбе *** А.Ю., однако *** Н.В. помещение не использовала с 19.05.2014. При продаже бизнеса исполнила обязательство по договору, а именно предприняла меры для того, чтобы договор аренды между ***ым А.Ю. и новым арендатором был заключен, а именно продав бизнес освободила помещение. Утверждала, что *** А.Ю. являясь собственником помещения, самостоятельно сдавал его в аренду другим лицам и получал арендную плату, однако доказательствами *** Н.В. не располагает.

Представитель *** А.Ю. встречные требования не признал, указав, что Арендатор обязан за один месяц сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, между тем, *** Н.В. не представлено никаких доказательств такого уведомления, не представлено доказательств возврата арендодателю арендуемого помещения 19.05.2014. Кроме того, *** Н.В. согласно договору купли-продажи готового бизнеса от 19.05.2014 обязалась обеспечить подписание договора аренды между новым владельцем готового бизнеса и ***ым А.Ю., 02.04.2015 состоялась продажа бизнеса *** А.И. с передачей помещения, где продавцом также являлась *** Н.В., что свидетельствует о пользовании, по мнению *** А.Ю. имуществом *** Н.В., в отсутствии доказательств фактического прекращения арендных отношений, просил встречный иск оставить без удовлетворения. Пояснил, что претензия была направлена лишь 22 апреля 2015 года, когда собственнику стало известно о продаже бизнеса, до этого, *** А.Ю. рассчитывал получить арендную плату, поскольку *** Н.В. не аккуратно уплачивала арендные платежи и раньше.

Суд, выслушав объяснения сторон, проверив письменные материалы дела, допросив свидетеля, находит первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в части, встречные требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 1 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами . Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно пункту 3 ст. 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В силу статьи 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п. 1).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных настоящей статьи (п. 2).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из объяснений представителя истца и письменных материалов дела, 10 января 2014 года между ***ым А.Ю. и *** Н.В. заключен договор аренды принадлежащего *** А.Ю. жилого помещения общей площадью 64,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 20/2 (свидетельство о праве собственности 77-АР №190126 выдано 07.11.2013) (л.д. 13, 14). Срок действия договора установлен до 10 ноября 2014 года для использования под салон красоты. Арендная плата установлена в размере 2 184 рубля за 1 кв.м. в месяц и передается не позднее 9 числа текущего месяца (п. 5.1 и п. 5.2). Обязанность по оплате возникает у арендатора со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения (п. 5.2). Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере платы за один календарный месяц (п. 5.3). Договор предусматривает основания для досрочного расторжения. Согласно п. 7.4 о предстоящем расторжении договора арендатор за 1 месяц письменно извещает арендодателя (л.д. 7-10).

Соглашением от 28.12.2013 стороны подтвердили, что обязуются заключить договор до 10.02.2014, сумма аренной платы составляет 140 000 рублей ежемесячно, расходы по оплате электроэнергии несет арендатор (л.д. 11). Сторонами подписан акт приема-передачи помещения по договору аренды от 10.01.2014, передана площадь 64,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. ***, дом 20/2, претензий нет (л.д. 12).

28.12.2014 *** А.Ю. по расписке получил за аренду 280 000 рублей за период с 10.01.2014 по 04.02.2014 и за последний месяц в размере месячной арендной платы в сумме 140 000 рублей (л.д. 15).

Согласно выписке по лицевому счету, представленной ***ым А.Ю., оплата за аренду поступала: 06.03.14 в сумме 149 741 рубль 00 копеек, 07.04.14 в сумме150 384,00 рублей, 06.05.14 в сумме 150 572 рубля 00 копеек, 22.09.14 в сумме 181 217 рублей 00 копеек (л.д. 16).

02 апреля 2015 года между *** Н.В. и *** А.И. подписан договор купли-продажи объекта готового бизнеса № 001/03-15, по которому передан объект – Центр косметологии по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 20/2, по которому *** Н.В. обязалась передать в собственность покупателю указанный объект готового бизнеса и обеспечить подписание договора аренды между покупателем и арендодателем помещения (л.д. 17-20), также подписан акт приема передачи оборудования (л.д. 21-23).

22 апреля 2015 года *** Н.В. направлена претензия (л.д. 24-25,26).

Возражая против заявленных требований *** Н.В. представила аналогичный договору 02 апреля 2015 года договор купли-продажи объекта готового бизнеса № 20140519/1И от 19 мая 2014 года заключенного между *** Н.В. и гр. Хромовым А.П., Токаревой Н.З. (л.д. 65-68), акт приема-передачи оборудования (л.д. 69-72).

*** Н.В. представлены в материалы дела платежные поручения по оплате аренды: 104006 от 06.03.2014 на сумму 149 941,00 рублей (л.д. 80), 479434 от 22.09.2014 на сумму 181 217,00 рублей (л.д. 81); 471654 от 07.04.2014 на сумму 150384,00 рублей (л.д. 82); 752953 от 06.05.2014 на сумму 150572,00 рублей (л.д. 83), движение по счету (л.д. 93-99).

Допрошенная по ходатайству *** Н.В. в качестве свидетеля Дёмкина Л.А. показала суду, что работала у *** Н.В. администратором по трудовому договору с 19.01.2014 по 19.05.2014 на ул. ***, д. 20/2 в косметическом салоне, после 19.05.2014, когда *** Н.В. продала бизнес, свидетель продолжила работу у нового собственника, трудовой договор не заключала и спустя неделю перешла к *** Н.В. на новое место. Свидетелю известно, что за неделю *** А.Ю. приезжал, ему было известно о том, что *** Н.В. продала бизнес, по данному адресу появилась табличка с названием «Дикая Орхидея», появилась реклама в интернете, но *** Н.В. к этому предприятию отношения не имела. Оборудование и помещение по адресу: ул. ***, д. 20/2 первый этаж, помещение, принадлежащее *** А.Ю. использовалось исключительно Токаревой и её сотрудниками. После того, как Дёмкина Л.А. перешла в новый салон к *** Н.В., *** А.Ю. приезжал к *** Н.В., взаимоотношения были хорошими. Свидетель предполагает, что между ***ым А.Ю. и Токаревой был заключен договор аренды в отношении используемого ею помещения.

Представителем *** А.Ю. представлено нотариально заверенное заявление Изабакарова А.И. от 27.10.2015 года, исходя из содержания которого, приобрел у *** Н.В. объект готового бизнеса – Центр косметологии по адресу: г. Москва, ул. ***, 20/2, в арендованном помещении. 17.03.2015 с *** Н.В. был заключен предварительный договор, а 02.04.2015 года основной договор. *** Н.В. предложила встретиться 03.04.2015 в Центре косметологии для знакомства с собственником помещения, однако на встречу не пришла, на телефонные звонки не отвечала, центр косметологии не работал. Мартынову Н.В. Изабакаров А.И. больше не видел. 03.04.2015 у Центра косметологии, ожидая Мартынову Н.В., Изабакаров А.И. встретился с ***ым А.Ю., который тоже искал Мартынову Н.В. О заключенном 02.04.2015 года договоре *** А.Ю. не знал, о предстоящем заключении договора аренды с *** А.И. *** А.Ю. также не было известно. Договор аренды между *** А.И. и ***ым А.Ю. заключен не был, бизнес *** А.И. был продан.

Оценивая показания Изабакарова А.И. суд доверяет им, оснований сомневаться в правдивости показаний у суда не имеется.

Оценивая показания Дёмкиной Л.А., суд также не усматривает существенных противоречий, однако, юридически значимых обстоятельств свидетель не показала. Так утверждая, что *** Н.В. с 19 мая 2014 года помещением не пользовалась, свидетель не располагает достоверными сведениями о наличии договора аренды с третьими лицами, в также не осведомлена о наличии документального подтверждения прекращения отношений между ***ым А.Ю. и *** Н.В., подписания соответствующего передаточного акта. Приведенные факты не свидетельствуют о прекращении действия договора аренды помещения.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что относимых, допустимых, а в совокупности достаточных доказательств прекращения договора аренды от 10.01.2014 между сторонами, факта возврата 19 мая 2014 года имущества и прекращения 19 мая 2014 года обязанности по внесению арендной платы, *** Н.В., на которую в силу ст. 56 ГПК РФ законом возложена обязанность по доказыванию, не представила.

Так, приняв на себя по договору обязанность известить арендодателя о расторжении договора аренды, *** Н.В. суду доказательств наличия такого уведомления не представила. Требования ст. 655 ГК РФ, *** Н.В. не соблюдены.

Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

При таких обстоятельствах, оснований счесть договор аренды от 10.01.2014 прекратившим свое действие 19 мая 2014 года у суда не имеется. Доказательств возврата 19 мая 2014 года имущества арендодателю, *** Н.В. не представлено. Отсутствие обязанности по внесению арендных платежей после 19 мая 2014 года не доказано.

Также у суда отсутствуют основания для вывода о наличии переплаты у *** Н.В. по договору аренды от 10.01.2014. данные доводы подтверждения в ходе судебного разбирательства не получили.

В удовлетворении встречного иска суд отказывает в полном объеме.

Разрешая первоначальные требования, суд признает расчет представленный представителем истца с учетом уточнения, произведенным в связи с обоснованными возражениями представителя *** Н.В., верным, данный расчет, с учетом поправок опорочен не был, оснований сомневаться в его обоснованности и правильности у суда не имеется, а потому, суд взыскивает с *** Н.В. в пользу *** А.Ю. по договору аренды от 10.01.2014, действие которого пролонгировано по умолчанию сторон, по 02.04.2015 (согласно п. 7.1.1 Договора) в размере 1 048 007 рублей 60 копеек за 14-ть месяцев, с учетом произведенных *** Н.В. оплат, за вычетом последнего платежа 140 000,00 рублей внесенного обеспечительного платежа по расписке, исходя из ежемесячной стоимости аренды 139 994 рубля 40 копеек (64,1 кв.м.* 2 184 руб.), одновременно подлежат взысканию проценты (ст. 395 ГК РФ), которые из расчета: 1 048 007,60 *8,25/100/360*213 составляют 51 155 рублей 87 копеек (л.д. 50).

Однако, разрешая указанное требование, суд считает необходимым в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить их размер до 22 000,00 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд, с учетом частичного удовлетворения первоначального иска взыскивает с *** Н.В. в пользу *** А.Ю. расходы по оплате госпошлины в сумме 13 540 рублей 04 копейки.

На основании ст. 100 ГПК РФ, с учетом сложности дела, времени нахождения его в суде, ценности подлежащего защите права, суд счел представительские расходы разумными определить в размере 15 000 рублей 00 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования *** Алексея Юрьевича к *** Наталье Владимировне о взыскании арендных платежей, удовлетворить частично.

Взыскать с *** Натальи Владимировны в пользу *** Алексея Юрьевича по договору аренды от 10 января 2014 года денежные средства в размере 1 048 007 рублей 60 копеек, проценты за пользование в сумме 20 000 рублей 00 копеек, представительские расходы в сумме 15 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 13 540 рублей 04 копейки.

В удовлетворении требований *** Натальи Владимировны к *** Алексею Юрьевичу о взыскании переплаты, признании договора аренды прекратившим действие с 19 мая 2014 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.Е. Королева

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2015 года