Заочное решение

дело №2-2374/15

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2015 года г.Москва

Бутырский районный суд г.Москвы в составе

председательствующего судьи Королевой Е.Е.,

при секретаре Захарове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2374/15 по иску Щ***, Щ***, Щ***, Щ*** к Г*** о признании договора купли-продажи дома в части недействительным, об уменьшении покупной цены,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчику, указав, что 14 июня 2014 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества –земельного участка (кадастровым номером ***), общей площадью 750 кв.м. с жилым двухэтажным домом, расположенных по адресу: г. Московская область, Дмитровский район, г/п. Яхрома, д. А***, д. 67 В. пунктом 3 договора установлена цена в размере 4 983 481 рублей 00 копеек, пункт 2 предусматривает, что оплата недвижимости будет осуществляться с привлечением средств материнского капитала. Пунктом 5 предварительного договора расчет производится: аванс -50 000 рублей- в день подписания договора; аванс -50 000 рублей – не позднее пяти дней после подписания договора; 200 000 рублей – в день подписания основного договора;4 266 073 рубля в день подписания основного договора истцы закладывают в банковскую (депозитарную) ячейку; 417 408 рублей – истцы передают после государственной регистрации перехода права в собственности на истцов из средств материнского капитала. Во исполнение договора истцы передали ответчику 100 000 рублей – по предварительному договору; 29.07.2014 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с домом по указанному адресу. Согласно п.п. 4,5,6 общая цена составляет 470 000 рублей, из которой 50 000 рублей –стоимость земельного участка, 420 000 рублей – стоимость жилого дома. В п.п. 7,8,9 определен порядок оплаты, согласно которому, в момент подписания договора истцы передают ответчику 55 597 рублей 90 копеек, 414 402 рубля 10 копеек будет оплачена Управлением ПФР денежными средствами материнского капитала в течение шести месяцев после регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к истцам. В случае не уплаты УПФР, истцы обязаны уплатить данную сумму личными денежными средствами. В день подписания основного договора, ответчиком составлена и выдана истцам расписка-обязательство, согласно которому ответчик обязуется выплатить истцам денежную сумму в размере 4 513 481 рубль 00 копеек в случае если в судебном порядке договор купли-продажи от 29.07.2014 будет расторгнут либо признан недействительным по любому указанному в законе основанию. Эта сумма определяется как разница между фактической ценой 4 983 481 рубль 00 копеек и средствами материнского капитала в размере 417 408 рублей и аванса в размере 50 000 рублей. Во исполнение предварительного договора от 14.06.2014 и основного договора от 29.07.2014 истцы передали ответчику 4 513 481 рубль. То есть в договоре указана не та цена. 12 августа 2014 года произошел переход права собственности от ответчика к истцам, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, совершена притворная сделка по продаже объекта по заниженной цене, которая прикрывает сделку в размере 4 983 481 рубль 00 копеек. С наступлением осени, выяснилось, что жилой дом построен с нарушением требований о теплоизоляции, дом не имеет постоянного подключения к системе электроснабжения, выявлены многочисленные протечки кровли, недостатки системы водоотведения. Указанные недостатки не были оговорены продавцом. Претензию истцов ответчик оставил без внимания. Истцы с учетом принятого судом уточнения просили суд признать договор купли-продажи от 20.07.2014 года недействительным в части условия о цене, установив, что цена в договоре 4 983 481 рубль 00 копеек, уменьшить покупную стоимость на 1 354 390 рублей 00 копеек – стоимость устранения дефектов согласно заключению эксперта, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства.

Истцы совместно с представителем в судебное заседание явились, требования поддержали.

Ответчик Г*** в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлялся надлежащим образом.

На основании ст. 233 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке в порядке заочного производства.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 14 июня 2014 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества –земельного участка (кадастровым номером ***), общей площадью 750 кв.м. с жилым двухэтажным домом, расположенных по адресу: г. Московская область, Дмитровский район, г/п. Яхрома, д. А***, д. 67 В. Пунктом 3 договора установлена цена в размере 4 983 481 рублей 00 копеек, пункт 2 предусматривает, что оплата недвижимости будет осуществляться с привлечением средств материнского капитала. Пунктом 5 предварительного договора расчет производится: аванс -50 000 рублей- в день подписания договора; аванс -50 000 рублей – не позднее пяти дней после подписания договора; 200 000 рублей – в день подписания основного договора; 4 266 073 рубля в день подписания основного договора истцы закладывают в банковскую (депозитарную) ячейку; 417 408 рублей – истцы передают после государственной регистрации перехода права в собственности на истцов из средств материнского капитала (л.д. 26-28,29-30,31).

Во исполнение договора истцы передали ответчику 100 000 рублей – по предварительному договору;

29.07.2014 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с домом по указанному адресу. Согласно п.п. 4,5,6 общая цена составляет 470 000 рублей, из которой 50 000 рублей –стоимость земельного участка, 420 000 рублей – стоимость жилого дома. В п.п. 7,8,9 определен порядок оплаты, согласно которому, в момент подписания договора истцы передают ответчику 55 597 рублей 90 копеек, 414 402 рубля 10 копеек будет оплачена Управлением ПФР денежными средствами материнского капитала в течение шести месяцев после регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к истцам. В случае не уплаты УПФР, истцы обязаны уплатить данную сумму личными денежными средствами (л.д. 19-23).

В день подписания основного договора, ответчиком составлена и выдана истцам расписка-обязательство, согласно которому ответчик обязуется выплатить истцам денежную сумму в размере 4 513 481 рубль 00 копеек в случае если в судебном порядке договор купли-продажи от 29.07.2014 будет расторгнут либо признан недействительным по любому указанному в законе основанию (л.д. 24,25).

Щ***, Щ***, Щ***, Щ*** получили в установленном порядке свидетельства о праве собственности на земельный участок с жилым домом по адресу: г. Московская область, Дмитровский район, г/п. Яхрома, д. А***, д. 67 В на основании договора купли-продажи от 29.07.2014.

В связи с доводами истцов о наличии недостатков в возведенном ответчиком доме, судом назначена и проведена судебная экспертиза, Согласно заключению ООО «ЮК ВЫХОД» №***, при строительстве допущены нарушения требований строительных норм и правил, которые являются недопустимыми и могут привести к преждевременному разрушению ленты монолитного фундамента, кренам и деформациям конструкций, а также разрушению дома. Конструкция относится к категории ограниченного работоспособного состояния, необходимо провести восстановление ряда элементов здания. Общая стоимость устранения дефектов составляет 1 354 390 рублей 83 копейки.

В соответствии с ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Оснований сомневаться в компетентности эксперта ООО «ЮК ВЫХОД» у суда не имеется. Отчет ничем не опорочен, доказательств ущербности отчета суду не предъявлено.

Поскольку в судебном заседании установлено, что фактически земельный участок с домом продан по цене 4 983 481 рубль 00 копеек и именно эту стоимость имели стороны в виду при заключении договора, суд счел требования истцов о признании договора от 20.07.2014 в части условия о цене недействительным подлежащим удовлетворению.

В силу ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе ( ГК РФ).

Из ГК РФ усматривается, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения ().

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом ().

Согласно ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как установлено по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Вместе с тем, по смыслу вышеприведенных норм права в их системном толковании следует, что при определении цены товара, в силу положений и ГК РФ должна быть исключена возможность продавца совершать действия по установлению гражданину - покупателю неразумных и необоснованных условий реализации его прав на приобретение товара в условиях договора, ущемляющих права потребителя.

Принимая во внимание обстоятельства данного конкретного дела, суд счел требования подлежащими удовлетворению. При таких обстоятельствах покупная цена в договоре от 20.07.2014 года устанавливается 4 983 481 рубль 00 копеек.

Разрешая требования в части уменьшения покупной цены, суд приходит к выводу, что на основании заключения эксперта подлежит уменьшению покупная цена на сумму необходимую для устранения дефектов, выявленных при строительстве дома в размере 1 354 390 рублей 83 копейки.

Таким образом, цена объекта недвижимого имущества составляет 3 629 090 рублей 17 копеек.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истцов, истцами ответчику произведена оплата в сумме: 100 000 рублей 00 копеек по предварительному договору и 4 513 481 рублей 00 копеек 29.07.2014.

Сумма переплаты в размере 984390 рублей 83 копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Щ***, Щ***, Щ***, Щ*** к Г*** о признании договора купли-продажи дома в части недействительным, об уменьшении покупной цены, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка земельного участка (кадастровым номером ***), общей площадью 750 кв.м. с жилым двухэтажным домом, расположенных по адресу: г. Московская область, Дмитровский район, г/п. Яхрома, д. А***, д. 67 В. от 29 июля 2014 года в части условия о цене продажи недвижимого имущества по цене 470 000 рублей.

Применить последствия недействительности сделки в виде признания покупной цены равной 4 983 481 рубль 00 копеек.

Уменьшить покупную цену на 1 354 390 рублей 83 копейки необходимых для устранения дефектов допущенных при строительстве, установить, что покупная цена составляет 3 629 090 рублей 17 копеек.

Взыскать с Г*** в пользу Щ***, Щ***, Щ***, Щ*** сумму переплаты в размере 984390 рублей 83 копеек.

Разъяснить ответчику право в течение семи дней со дня получения копии решения подать заявление об отмене решения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение месяца по истечении установленного срока.

Судья: