Решение

дело № 2-6898/2024

УИД 77RS0010-02-2024-010678-26

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

адрес 17 декабря 2024 года

Измайловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сапрыкиной Е.Ю., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бунимович ... к Павлову ... о взыскании денежных средств, встречному иску Павлова ... к Бунимович ... о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

истец Бунимович С.Ю. обратилась в суд с иском к ответчику Павлову А.В., ссылаясь на то, что 02 февраля 2024 года между Бунимович С.Ю., её мужем фио, с одной стороны, и Павловым А.В. было заключено соглашение об авансе, в рамках которого Бунимович С.Ю. и фио выступили в качестве продавцов, Павлов А.В. в качестве покупателя. В соответствии с п.п. 1, 2 указанного соглашения продавец и покупатель обязались в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде 4-х комнат в коммунальной 4-х комнатной квартире, расположенной по адресу: адрес, по цене сумма. При подписании соглашения покупатель передал продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере сумма в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. Сумма аванса входит в цену объекта. Все указанные гарантии и обязательства были продавцами выполнены либо было обеспечено их выполнение к дате заключения договора купли-продажи объекта. При этом пунктом 8 соглашения об авансе было предусмотрено, что в случае не заключения сделки купли-продажи объекта на условиях, предусмотренных настоящим соглашением, по вине покупателя сумма аванса остается у продавца. После заключения соглашения об авансе и определении главных положений основного договора купли-продажи объекта со стороны покупателя начали поступать многочисленные требования об изменениях, уточнениях, изложении в максимально подробных деталях и прочих корректировках отдельных пунктов основного договора купли-продажи объекта. В результате договор купли-продажи объекта в сроки, установленные в п. 10 соглашения об авансе, заключён не был. Невозможность заключения договора купли-продажи была обусловлена действиями покупателя. При таких данных у продавцов наличествуют основания для применения к покупателю п. 12.3 соглашения об авансе и взыскания суммы оплату проезда продавцов и их двух несовершеннолетних детей из страны фактического проживания до адрес и обратно. Исходя из изложенного истец просит взыскать с ответчика стоимость билетов авиарейса Тель-Авив - Москва, в размере сумма, сумму уплаченной государственной пошлины в размере сумма.

Ответчик Павлов А.В. обратился со встречным иском к Бунимович С.Ю., ссылаясь на то, что согласно п. 6.1. соглашения об авансе продавец гарантировал, что объект недвижимости в споре и под арестом/запрещением не состоит, право распоряжения им не ограничено. В соответствии с п. 7.2. соглашения продавец обязуется предоставить покупателю справки об отсутствии задолженности по оплате электроэнергии и за коммунальные услуги, в т.ч. сведения об отсутствии задолженности за капитальный ремонт. Пункт 7.5. соглашения предусматривает обязанность продавца до подписания договора купли-продажи квартиры оплатить квартплату, все коммунальные платежи, электроэнергию, газоснабжение, взносы за капитальный ремонт и любые иные задолженности при их наличии. Согласно п. 4 соглашения покупатель передал продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере сумма в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта недвижимости. Между тем, 14 февраля 2024 года, в помещении нотариальной конторы при подготовке документов для подписания договора купли-продажи на объект недвижимости из представленных продавцами выписок из лицевого счета о задолженности по квартплате и коммунальным услугам, выяснилось, что по состоянию на 14 февраля 2024 года задолженность по коммунальным платежам составляет сумма Задолженность по коммунальным платежам является для покупателя существенной, при наличии которой покупатель отказывается от заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Более того, продавцом указана заниженная стоимость комнаты №3 в проекте договора купли-продажи недвижимости, что является неприемлемым для покупателя. На предложение оплатить коммунальные платежи и указать реальную стоимость комнаты № 3 продавцы ответили отказом и покинули помещения нотариальной конторы, отказавшись подписывать договор купли-продажи квартиры. Исходя из изложенного истец по встречному иску просил взыскать с ответчика по встречному иску уплаченный аванс в размере сумма, расходы на услуги риэлторского агентства в размере сумма, расходы на аренду индивидуально обособленного бокса/контейнерного модуля для хранения имущества покупателя в размере сумма, расходы по проверке юридической чистоты сделки по приобретению объекта недвижимости в размере сумма, расходы по оплате нотариальных действий в размере сумма.

Истец Бунимович С.Ю. в судебное заседание не явилась, обеспечила участие представителей, которые первоначальные исковые требования поддержали, в удовлетворении встречныхисковых требований просили отказать.

Ответчик Павлов А.В., представитель ответчика в удебное заседание явились, просили удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении первоначальных исковых требований просили отказать.

Третье лицо фио в судебное заседание явился, поддержал требования Бунимович С.Ю.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 02 февраля 2024 года между Бунимович С.Ю., фио (Продавец) и Павловым А.В. (Покупатель) заключено соглашение об авансе, по условиям которого Продавец и Покупатель обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде 4-х комнат в коммунальной 4-х комнатной квартире, расположенного по адресу: адрес, по цене сумма. Объект оформляется в собственность фио

При подписании настоящего соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере сумма в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. Сумма аванса входит в цену объекта (п. 4).

В соответствии с п. 7 соглашения продавец обязался в срок до 12 февраля 2024 г. предоставить покупателю копию финансового лицевого счета (или ЕЖД), справки об отсутствии задолженности по оплате электроэнергии и за коммунальные услуги (или ЕЖД), в том числе включающий сведения об отсутствии задолженности за капитальный ремонт.

В случае не заключения сделки купли-продажи Объекта на условиях, предусмотренных настоящим Соглашением по вине покупателя, сумма аванса остается у продавца (п. 8).

В случае отказа Продавца от продажи Объекта в сроки и на условиях предусмотренных настоящим Соглашением, внесенная в качестве аванса денежная сумма возвращается Покупателю в безусловном порядке в течение 2 рабочих дней (8.1.).

В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п. 1 ст. 416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект (п. 9.1. соглашения) Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма аванса возвращается Покупателю в течение 2х рабочих дней., а Покупатель освобождается от выполнения обязательств по оплате проезда, указанных в п.12.3 ( п 9. )

В соответствии с п. 9.1. к фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект, относятся, в частности, следующие:

1) Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного нрава покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом: с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников.

2) Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности; несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта - нигде не состоял) на регистрационном учете: нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с не включением ребенка в число собственников Объекта или невыполнением условий органов опеки и попечительства: имеются - временно отсутствующие лица (в армии, СВО, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленными умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от наследства в установленном законом порядке.

3) Кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей Объекта состоял на учете в НД или ПНД на момент отчуждения Объекта.

В соответствии с п. 10 соглашения предполагаемый период заключения сделки с 13 февраля 2024г. по 16 февраля 2024г.. если иное дополнительно не согласовано сторонами.

При отсутствии иного согласования с Покупателем днем, временем и местом совершения сделки считается последний день 22 февраля 2024 г. 14 часов 00 минут, помещение по адресу: адрес.

В силе п. 12 соглашения расходы, связанные с совершением сделки, а именно:

оплату аккредитива — оплачивает Покупатель;

государственную регистрацию перехода нрава собственности—оплачивает Покупатель;

оплату адрес и их 2(двух) несовершеннолетних детей из страны фактического проживания до г. .Москва (места совершения сделки) в случае не заключения сделки купли-продажи Объекта по вине Покупателя в установленный в п.10 срок и на условиях настоящего Соглашения об авансе оплачивает Покупатель, за исключением выявления обстоятельств и фактов, указанных в п.9 и/или 9.1.

Продавец оставляет за собой право обратиться в суд с требованием о взыскании с Покупателя расходов, понесенных в рамках п.12.3 настоящего Соглашения об авансе.

Как пояснили стороны, договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире в установленный соглашением срок сторонами заключен не был, сумма аванса покупателю не возвращена.

Как следует из письменных пояснений нотариуса адрес фио, по обстоятельствам заключения договора купли-продажи, 05 февраля 2024 года в нотариальную контору нотариуса адрес фио обратилась фио, представившаяся как риелтор супругов Бунимович ... и фио. Она сообщила, что супруги имеют намерения продать, принадлежащую Бунимович ... квартиру, расположенную по адресу: адрес.

15 февраля 2024 года в нотариальной конторе нотариуса адрес фиоА было согласовано время для заключения договоров купли-продажи.

фио шокировал нотариуса своим внешнем видом. Он был в маске, в перчатках, все пуговицы на верхней одежде были застегнуты, хотя в помещении нотариальной конторы комфортная температура. Он был настроен достаточно агрессивно. По ходу согласования проекта договора выражал резко мнение о не квалифицированности сотрудников нотариуса и самого нотариуса. Пытался внести изменения в условия договора, противоречащие законодательству Российской Федерации, настаивал на включение в договор пунктов противоречащих друг другу. На все замечания фио нотариусом были даны соответствующие разъяснения согласно действующего законодательства. Бунимович Светлана Юрьевна вела себя достаточно тихо, не вступала в диалоги с нотариусом, не выражала свои волю, не озвучивала условия сделок, во всем соглашалась с супругом и их риелтором фио.

При согласовании проекта в нотариальной конторе выяснилось о наличии подписанного 02 февраля 2024 года соглашения об авансе. Оригинал соглашения представлен нотариусу не был. В проекте договоров ссылка на данное соглашение содержится только в пункте о внесенном авансе.

Покупатели Павлов Андрей Владимирович и фио, а также их представитель, вели себя достаточно сдержано и миролюбиво, хотя предположили, что нотариус занимает позицию Продавцов.

Основными вопросами являлись: долги за коммунальные услуги по отчуждаемым объектам не были погашены, договорная цена комнаты № 3.

Покупатели сообщили, что вопросы цены сделки обсуждались заранее, но они не были согласны с приобретением комнаты № 3, площадью 19,3 кв.м за сумма, которая была приобретена Бунимович Светланой Юрьевной в период брака в долях, а именно: 1/2 доля - на основании договора купли-продажи доли комнаты от 07 декабря 2018 года, 1/2 доля - на основании решения суда от 24 июня 2022 года.

Сомневаясь в добросовестном приобретении указанной комнаты и допуская возможность предъявления претензий со стороны третьих лиц, в связи с чем, тогда решение вопросов будет возложено на Покупателей, а не на Продавцов, так как они большое количество времени проживают на территории другого государства, Покупатели предложили не уменьшая общую стоимость квартиры (сумма) указать в договоре стоимость самой большой комнаты № 3 соразмерно ее площади за счет уменьшения стоимости других комнат.

Пояснения по вопросу, почему самая большая по площади комната в квартире продается по самой низкой цене и почему договорная цена указанной комнаты № 3 разбита относительно приобретенных долей, фио давал неохотно и агрессивно. Пояснял свою позицию уплатой налогов, так как с момента приобретения 1/2 доли в праве на указанную комнату не прошло 5 лет.

Категорически отказавшись хотя бы выслушать предложения нотариуса и обсудить их для обоюдного решения спорного вопроса фио потребовал вернуть ему паспорт.

фио и его супруга покинули нотариальную контору со словами, что будут обращаться в суд за денежной компенсацией, в связи с тем, что покупатель "сорвал" заключение договоров.

Оценивая позицию истца о том, что в случае не заключения договора по вине покупателя аванс остается продавцу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Таким образом, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Суд, оценив в совокупности представленные доказательства, исходит из того, что заключая соглашение об авансе, стороны выразили волю на внесение суммы в размере сумма именно в качестве аванса, не указав в отношении указанной суммы характерных признаков задатка.

Кроме того, поскольку договор купли-продажи жилого помещения между сторонами не заключен, то есть, отсутствует обеспечиваемое обязательство, переданная по соглашению об авансе сумма в размере сумма является не задатком, а авансом, а поэтому в силу указанных выше норм закона она подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

При таких данных суд приходит к выводу о взыскании с Бунимович С.Ю. в пользу фио суммы аванса в размере сумма.

Разрешая требования как первоначального, так и встречного иска о взыскании убытков, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Заявляя требования о взыскании стоимости четырех билетов авиарейса Тель-Авив - Москва в размере сумма, истец Бунимович С.Ю. ссылается на положения п. 12.3 соглашения об авансе.

Однако, из материалов дела усматривается, что соглашение об авансе между сторонами было заключено 02 февраля 2024 года, тогда как согласно справок авиакомпании фио Израильские авиалинии ЛТД» авиабилет на пассажира фио оформлен на рейс 28 января 2024 года в Москву, остальные билеты были приобретены 01 февраля 2024 года.

То есть авиабилеты приобретены стороной истца до даты заключения соглашения об авансе.

При этом, вылет из Москвы согласно предоставленных справок должен был состояться 26/27 февраля 2024 года, тогда как крайняя дата заключения договора купли-продажи — 22 февраля 2024 года.

Таким образом, доказательств наличия прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и приобретением истцом билетов авиарейса Тель-Авив — Москва.

При этом суд принимает во внимание, что на дату заключения договоров купли-продажи у покупателя имелась информация, подтвержденная ГУ МФЦ адрес о наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении продаваемых комнат, что является нарушением условий соглашения об авансе со стороны продавцов и позволяло покупателю не заключать договор купли продажи до погашения продавцами задолженности.

При таких данных суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Бунимович С.Ю. о взыскании убытков.

Также суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска фио в части взыскания убытков, понесенных в связи с оплатой услуг риэлторского агентства, аренды индивидуально обособленного бокса/контейнерного модуля для хранения имущества покупателя, расходов по проверке юридической чистоты сделки, расходов по оплате нотариальных действий, поскольку приобретение и оплата указанных услуг не были обусловлены соглашением об авансе, указанные услуги получены Павловым А.В. по собственной инициативе и в собственном интересе.

Прямая причинно-следственная связь между действиями Бунимович С.Ю. и необходимостью несения Павловым А.В. указанных расходов отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Бунимович ... к Павлову ... о взыскании денежных средств- отказать.

Встречные исковые требования Павлова ... к Бунимович ... о взыскании денежных средств- удовлетворить частично.

Взыскать с Бунимович ... в пользу Павлова ... возврат аванса сумма

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 09 января 2025 года.

Судья Е.Ю. Сапрыкина