Мотивированное решение

Дело № 2-4897/2024 77RS0010-02-2024-005723-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2024 года адрес

Измайловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Павловой В.А., при секретаре фио, с участием истца Строгановой И.В., представителя истца по доверенности фио, представителя ответчика по доверенности фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4897/2024 по исковому заявлению Строгановой Ирины Валерьевны к акционерному обществу «Специализированный застройщик «АРЕМЗ» о взыскании ущерба, неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Строганова И.В. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Специализированный застройщик «АРЕМЗ» о взыскании ущерба, неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда, в обосновании которого указала, что 28.12.2020 года между Акционерное общество «АРЕМЗ-1» и Строгановой Ириной Валерьевной заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № СП-3-H-1-Н-01-01-001-ДК, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями Договора Объект недвижимости. Объектом недвижимости по Договору является нежилое помещение номер I с кадастровым номером 77:03:0004006:8242, общей площадью 73,50 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Согласно п. 2.1 Договора стоимость Объекта недвижимости составляет сумма, в том числе НДС.

Пунктом 2.2 Договора установлен порядок оплаты цены Договора покупателем, а именно: в срок не позднее 5 рабочих дней с даты подписания Договора открыть в акционерном обществе «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу Продавца безотзывный покрытый аккредитив.

В соответствии с п.6.1 Договора ответственность сторон регулируется Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

С момента заключение Договора покупатель добросовестно выполнял свои обязательства, а именно: 14.12.2020 года Строгановой И.В. было подано заявление на открытие аккредитива № 1, в тот же день сумма в размере сумма была списана со счета плательщика.

В нарушении Договора объект недвижимости в установленный срок покупателю не передан, акт приема-передачи не подписан.

28.01.2021 года при осмотре Объекта был выявлен ряд существенных дефектов и недостатков, при которых эксплуатация данного Объекта не представлялась возможной, в том числе нахождение в открытом доступе в неизолированном состоянии высоковольтного кабеля, что представляло опасность для жизни и здоровья истца и иных лиц.

По Результатам осмотра Объекта составлено заявление с перечнем замечаний к качеству отделочных работ и дефектов, подлежащих устранению от 28.01.2021 года.

По состоянию на 10.03.2021 года, дефекты не были устранены. Покупателем в адрес продавца направлено письмо по электронной почте с повторным требованием устранить недостатки и назначить дату подписания Акта приема-передачи Объекта. Ответа не последовало.

16.03.2021 года, дефекты не были устранены, истцом в адрес ответчика направлено письмо от 15.03.2021 года с требованием устранить недостатки и назначить дату подписания Акта приема-передачи Объекта. Данное письмо получено ответчиком 22.03.2021 года. Ответ в адрес истца не направлялся, действий по устранению замечаний и дефектов не последовало.

27.05.2021 года Актом осмотра квартиры и оборудования в помещении, расположенном по адресу: адрес зафиксирован перечень недостатков и назначен срок их устранения, в том числе зафиксирован факт использования Объекта, принадлежащего Строгановой И.В. на праве собственности, при отсутствии волеизъявления собственника, в качестве бытовки.

28.05.2021 года подписан Акт приема-передачи Объекта.

Таким образом, период просрочки ответчиком обязательства по передаче покупателю Объекта недвижимости по Акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней (п. 3.1.1 Договора) составил 152 дня (с 28.12.2020 года по 28.05.2021 года). При этом, на протяжении этого времени (152 дня) данное помещение использовалось ответчиком в собственных целях, что является злоупотреблением правом. Уклонение продавца от подписания документа о передаче имущества, предусмотренных договором, является его отказом от исполнения обязанности по передаче имущества.

Истец Строганова И.В., представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, в дополнениях к возражениям.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом при рассмотрении дела установлено, что 28.12.2020 года между Акционерное общество «АРЕМЗ-1» и Строгановой Ириной Валерьевной заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № СП-3-H-1-Н-01-01-001-ДК, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями Договора Объект недвижимости. Объектом недвижимости по Договору является нежилое помещение номер I с кадастровым номером 77:03:0004006:8242, общей площадью 73,50 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Согласно п. 2.1 Договора стоимость Объекта недвижимости составляет сумма, в том числе НДС.

Пунктом 2.2 Договора установлен порядок оплаты цены Договора покупателем, а именно: в срок не позднее 5 рабочих дней с даты подписания Договора открыть в акционерном обществе «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу Продавца безотзывный покрытый аккредитив.

В соответствии с п.6.1 Договора ответственность сторон регулируется Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

С момента заключение Договора покупатель добросовестно выполнял свои обязательства, а именно: 14.12.2020 года Строгановой И.В. было подано заявление на открытие аккредитива № 1, в тот же день сумма в размере сумма была списана со счета плательщика.

В нарушении Договора объект недвижимости в установленный срок покупателю не передан, акт приема-передачи не подписан.

28.01.2021 года при осмотре Объекта был выявлен ряд существенных дефектов и недостатков, при которых эксплуатация данного Объекта не представлялась возможной, в том числе нахождение в открытом доступе в неизолированном состоянии высоковольтного кабеля, что представляло опасность для жизни и здоровья истца и иных лиц.

По Результатам осмотра Объекта составлено заявление с перечнем замечаний к качеству отделочных работ и дефектов, подлежащих устранению от 28.01.2021 года.

По состоянию на 10.03.2021 года, дефекты не были устранены. Покупателем в адрес продавца направлено письмо по электронной почте с повторным требованием устранить недостатки и назначить дату подписания Акта приема-передачи Объекта. Ответа не последовало.

16.03.2021 года, дефекты не были устранены, истцом в адрес ответчика направлено письмо от 15.03.2021 года с требованием устранить недостатки и назначить дату подписания Акта приема-передачи Объекта. Данное письмо получено ответчиком 22.03.2021 года. Ответ в адрес истца не направлялся, действий по устранению замечаний и дефектов не последовало.

27.05.2021 года Актом осмотра квартиры и оборудования в помещении, расположенном по адресу: адрес зафиксирован перечень недостатков и назначен срок их устранения, в том числе зафиксирован факт использования Объекта, принадлежащего Строгановой И.В. на праве собственности, при отсутствии волеизъявления собственника, в качестве бытовки.

28.05.2021 года подписан Акт приема-передачи Объекта.

Таким образом, период просрочки ответчиком обязательства по передаче покупателю Объекта недвижимости по Акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней (п. 3.1.1 Договора) составил 152 дня (с 28.12.2020 года по 28.05.2021 года). При этом, на протяжении этого времени (152 дня) данное помещение использовалось ответчиком в собственных целях, что является злоупотреблением правом. Уклонение продавца от подписания документа о передаче имущества, предусмотренных договором, является его отказом от исполнения обязанности по передаче имущества.

Исходя из положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио-и видеозаписей, заключений экспертов (ч.1 ст.55 ГПК РФ).

Как следует из возражений ответчика, между адрес «АРЕМЗ» и Строгановой И.В. 08.12.2020 г. был заключен Договор купли-продажи объекта недвижимости СП-З-Н-1Н-01-01-001-ДКП, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя нежилое помещение номер I с кадастровым номером 77:03:0004006:8242, общей площадью 73,50 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: адрес.

25.12.2020 г. за Строгановой И.В. зарегистрировано право собственности на объект, о чем имеется запись № 77:03:0004006:8242-77/051/2020-3 в ЕГРН, что подтверждается имеющейся в деле выпиской из ЕГРН от 25.12.2020 г. Соответственно, в установленный срок нежилое помещение было передано в собственность покупателя.

Исходя из ст. 218, п. 2 ст. 223, п, 1 ст. 287.4 ГК РФ собственник помещения пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии его назначением.

В соответствии с п. 5.1 Договора стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества Объекта недвижимости по Договору являлся разрешение на ввод государственного в эксплуатацию № 77-196000-009375-2020 от 03.02.2020 г., выданное комитетом государственного строительного надзора адрес.

На дату подписания Договора, объект недвижимости был осмотрен покупателем, его состояние было удовлетворительным, претензий к продавцу по состоянию/качеству объекта недвижимости истец не заявляла, о чем указано в п. 5.1 Договора.

Согласно п. 3.2.2 Договора покупатель в течении 10 рабочих дней с момента исполнения своих обязательств по оплате цены Договора в полном объеме принять объект недвижимости и подписать Акт приема-передачи.

Однако, в нарушении указанного пункта Договора, а также ст. 484 ГК РФ при условии того, что объект ранее уже был осмотрен и претензий не имелось, Строганова И.В. отказалась подписывать акт приема-передачи.

При этом, исходя из смысла п. 5.2 Договора наличие строительных замечаний не могло являться основанием для отказа в подписании акта приема-передачи. При наличии претензий по качеству Объекта Истец могла их заявить после подписания передаточного акта.

Вина ответчика в нарушении срока передачи объекта отсутствует.

По условиям п. 3.1.1 Договора Объект подлежал передаче без проведения Продавцом отделочных работ и/или установки какого-либо инженерного и/или иного оборудования.

Действия по не подписанию акта приема-передачи, следует расценивать как злоупотребление правом и намерение причинить имущественный вред продавцу, что в силу ст. 10 ГК РФ влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Также действующим гражданским законодательством не предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки в случае нарушения срока передачи объекта недвижимости. Возможность возложения на ответчика ответственности за нарушение сроков передачи истцу нежилого помещения Договором купли-продажи также не предусмотрена. Ответственность Продавца по передаче нежилого помещения регулируется положениями главы 30 ГК РФ.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. То есть в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства законная неустойка взыскивается и в отсутствие соответствующего условия в договоре.

В силу принципа свободы договора стороны вправе установить в договоре ответственность в виде неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств. Однако, такое условие должно быть четко выражено в договоре с указанием размера и вида штрафных санкций, порядка их определения, оснований для применения (п. 2 ст. 1 ст. 421 ГК РФ).

На основании вышеприведенных доказательств суд приходит к выводу, что ввиду того, что договором купли-продажи объекта недвижимости от 8 декабря 2020 г. не предусмотрена неустойка за нарушение срока передачи квартиры покупателю, с условиями которого истец согласилась, подписав его, суд приходит к выводу об отказе Строгановой И.В. в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении основного требования о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, то требования о компенсации морального вреда и судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Строгановой Ирины Валерьевны к акционерному обществу «Специализированный застройщик «АРЕМЗ» о взыскании ущерба, неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 27 сентября 2024 года.

Судья В.А. Павлова