Мотивированное решение

дело № 2-6632/2022

УИД 77RS0010-02-2022-012721-73

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Москва 01 ноября 2022 года

Измайловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Сапрыкиной Е.Ю., при секретаре А*, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «СПК-ПромСтрой» к Я1 о признании договора аренды расторгнутым, встречному иску Я1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СПК-ПромСтрой» о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «СПК-ПромСтрой» обратился в суд с иском к ответчику Я1 о признании договора аренды расторгнутым, мотивируя свои требования тем, что между сторонами был заключен Договор аренды жилого помещения от 03.03.2022 № 5, в соответствии с которым ответчик (арендодатель) передал в аренду истцу (арендатор) квартиру, расположенную по адресу: ***, на срок до 31.12.2022. В связи с возникшими обстоятельствами истец 07.06.2022 уведомил ответчика о досрочном расторжении Договора аренды с 08.07.2022, направил ответчику для подписания Соглашение о расторжении договора и предложил ответчику в срок не позднее 08.07.2022 принять жилое помещение и находящееся в нем имущество по акту приема-передачи (возврата). Однако ответчик не согласился с расторжением Договора по соглашению сторон и на возврат истцу гарантийного взноса в сумме *** руб., после чего истец направил ответчику требование о досрочном расторжении Договора аренды с 08.07.2022, на что ответ от ответчика получен не был. Истец 01.07.2022 направил ответчику повторное требование о расторжении Договора аренды с 08.07.2022 и необходимости явиться для передачи квартиры, на что был получен ответ от ответчика о явке его представителя для передачи квартиры 07.07.2022. При личном присутствии представителя ответчика по доверенности З1 и дистанционном участии самого ответчика по видеосвязи квартира и находящееся в ней имущество были переданы истцом и приняты арендодателем по акту от 07.07.2022 без замечаний со стороны ответчика или его представителя, но от подписания акта представитель ответчика отказалась, а потом от ответчика поступили предложенные им варианты соглашения о расторжении договора аренды и акта передачи, условия которых не приемлемы для истца, поскольку существенно изменяют условия заключенного между сторонами Договора аренды, что является злоупотреблением правом со стороны ответчика, как арендодателя. Тем самым арендованное жилое помещение было освобождено истцом 07.07.2022, в связи с отказом ответчика и его представителя от подписания акта передачи и от получения ключей от квартиры и домофона, ключи были направлены в адрес ответчика почтой 08.07.2022. В связи с указанным истец просит, с учетом уточнения исковых требований, признать расторгнутым с 08.07.2022 Договор аренды жилого помещения от 03.03.2022 № 5, заключенный между сторонами, взыскать с ответчика расходы истца по уплате государственной пошлины за подачу иска *** руб.

В ходе рассмотрения дела ответчиком Я1 был заявлен встречный иск о расторжении указанного выше Договора аренды, взыскании с ООО «СПК-ПромСтрой» денежных средств, мотивированный тем, что истцом по встречному иску (арендодатель) согласие на досрочное расторжение Договора аренды по соглашению сторон не давалось, арендатор в июле 2022 г. отказался от исполнения договора, однако это не влечет прекращение его действия. За период с 05.07.2022 по дату подачи встречного иска арендатор внес в счет оплаты аренды *** руб., задолженность по арендной плате по состоянию на 01.11.2022 составляет *** руб., на требования арендодателя задолженность не была погашена, в связи с чем арендодатель вправе требовать расторжения Договора аренды. В связи со сложной экономической ситуацией арендодателю трудно будет найти нового арендатора, в связи с чем арендодатель лишен возможности получить за предусмотренный Договором аренды срок доход от аренды в сумме *** руб., что является упущенной выгодой. В связи с указанным истец по встречному иску просит, с учетом уточнения исковых требований, расторгнуть указанный Договор аренды, взыскать с ответчика по встречному иску задолженность по арендным платежам *** руб., взыскать упущенную выгоду *** руб., а также расходы по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «СПК-ПромСтрой» в судебное заседание явился, поддержал заявленные истцом ООО «СПК-ПромСтрой» исковые требования, возражал против встречного иска.

Ответчик (истец по встречному иску) Я1 в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который возражал против иска ООО «СПК-ПромСтрой», поддержал заявленный встречный иск.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что между ответчиком Я1 (арендодатель,) и истцом ООО «СПК-ПромСтрой» (арендатор) был заключен Договор аренды жилого помещения от 03.03.2022 № 5, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***, для проживания сотрудников арендатора, на срок до 31.12.2022, а арендатор обязался ежемесячно уплачивать арендодателю плату за аренду указанного жилого помещения в размере *** руб., в том числе НДФЛ (13%) *** руб., и полностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги за данную квартиру.

В соответствии с п. 2.15 Договора аренды – арендатор обязался освободить квартиру после истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его по иным основаниям, возвратить жилое помещение и имущество арендодателю по акту приема-передачи (возврата) жилого помещения.

В соответствии с п.п. 3.3, 3.4, 3.5 Договора аренды – арендная плата производится путем внесения 100% предоплаты до 5-го числа текущего месяца;

арендная плата за неполный месяц аренды рассчитывается пропорционально количеству календарных дней, в течение которых арендатор использовал квартиру;

арендатор уплачивает арендную плату перечислением денежных средств на банковский счет, указанный в договоре.

В соответствии с п.п 3.7, 3.8, 3.9, 3.10 Договора аренды – в целях обеспечения возмещения арендатором вреда (ущерба), причиненного жилому помещению и/или переданному имуществу, а также исполнения арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.4 настоящего договора, последний перечисляет на банковский счет арендодателя сумму *** руб., именуемую «гарантийным взносом»,

гарантийный взнос не является доходов арендатора и не облагается НДФЛ, так как подлежит возврату арендатору, в порядке, предусмотренном п. 3.10 настоящего Договора,

гарантийный взнос не является платой за аренду и не может быть засчитан арендодателем частично или в полном объеме в качестве оплаты последнего месяца проживания,

по окончании или прекращении настоящего договора гарантийный взнос подлежит возврату арендатору в течение 5-ти банковский дней за вычетом сумм выявленных задолженностей по платежам, предусмотренным п.п. 3.1, 3.5 настоящего договора, возмещения имущественного вреда (ущерба), причиненного действиями арендатора жилому помещению и имуществу, подтвержденного соответствующими актом.

В соответствии с п. 5.1 Договора аренды – за месяц до истечения срока аренды арендатор должен в письменном виде уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе и при досрочном освобождении.

В соответствии с п. 5.2 Договора аренды – изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами и оформляются дополнительными соглашениями. Стороны пришли к соглашению, что настоящий договор и приложения к нему, направленные по электронной почте, имеют юридическую силу до момента обмена оригиналами.

04.03.2022 истцом был произведен платеж на указанный банковский счет ответчика в сумме *** руб. в оплату «гарантийного платежа» по Договору аренды квартиры от 03.03.2022 № 5.

Квартира и находящееся в ней имущество были переданы арендодателем арендатору по Акту приема-передачи жилого помещения от 05.03.2022.

В последующем истцом были произведены на банковский счет ответчика платежи:

- 04.03.2022 в сумме *** руб. за аренду квартиры за март 2022 и *** руб. за НДФЛ,

- 28.03.2022 в сумме *** руб. за аренду квартиры за апрель 2022 и *** руб. за НДФЛ,

- 26.04.2022 в сумме *** руб. за аренду квартиры за май 2022 и *** руб. за НДФЛ,

- 26.05.2022 в сумме *** руб. за аренду квартиры за июнь 2022 и *** руб. за НДФЛ,

- 04.07.2022 в сумме *** руб. за аренду квартиры за 01-07 июля 2022 и *** руб. за НДФЛ.

Как следует из доводов истца, у истца возникли непредвиденные обстоятельства, при которых потребовалось досрочное расторжение указанного Договора аренды квартиры.

08.06.2022 истцом в адрес ответчика по почте и по указанной в договоре электронной почте ответчика было направлено уведомление о досрочном освобождении жилого помещения и расторжении Договора аренды с 08.07.2022, с приложением проекта Соглашения о расторжении Договора аренды и Акта приема-передачи (возврата) жилого помещения. В данном уведомлении истец предлагал ответчику в срок не позднее 08.07.2022 принять жилое помещение и находящееся в нем имущество, а также ключи по Акту приема-передачи (возврата) жилого помещения, и подписать прилагаемое Соглашение о расторжении Договора аренды.

Ответом от 18.06.2022 ответчик отказался от расторжения Договора аренды, указав, что условиями заключенного договора не предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, расторжение возможно только по соглашению сторон, до подписания Соглашения о досрочном расторжении Договор считается не расторгнутым. Арендодатель допускает досрочное расторжение при условии удержания в пользу арендодателя внесенных арендатор денежных средств «гарантийного платежа» в сумме *** руб. в качестве компенсации за досрочное расторжение Договора.

22.06.2022 истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) о досрочном расторжении Договора на основании ранее направленного Уведомления с 08.07.2022, и предложением в срок не позднее 08.07.2022 принять квартиру и имущество по акту приема-передачи (возврата).

01.07.2022 истцом в адрес ответчика было направлено повторное уведомление об освобождении жилого помещения и расторжении Договора аренды с 08.07.2022, с предложением явиться для подписания Акта приема-передачи (возврата) жилого помещения.

Как следует из доводов истца, и это не было опровергнуто ответчиком, 07.07.2022 квартира была освобождена арендатором, при этом присутствовала представитель арендодателя З1, а ответчик был на видеосвязи с ней, был произведен осмотр квартиры и имущества, каких-либо замечаний о состоянии квартиры и имущества от ответчика и его представителя не поступило, однако от подписания Соглашения о расторжении договора и Акта приема-передачи (возврата) жилого помещения, как и от получения ключей от квартиры и домофона, представитель ответчика отказалась.

Согласно почтовой описи и квитанции, 08.07.2022 ключи от квартиры и домофона были направлены в адрес ответчика почтой.

Суд находит, что даже при наличии возражений на досрочное расторжение Договора аренды, ответчик имел возможность лично либо через своего представителя надлежащим образом принять возврат квартиры по Акту, подписав данный акт, подтверждающий фактическое освобождение жилого помещения, независимо от расторжения самого Договора аренды, однако этого не сделал, тем самым уклонился от реализации своего права на указание в акте каких-либо недостатков возвращаемого жилого помещения и имущества.

Нежелание арендодателя подписывать Акт возврата жилого помещения не может обуславливать обязанность арендатора, отказавшегося от дальнейшего пользования помещением, нести ответственность за сохранность помещения и находящегося в нем имущества при уклонении арендодателя от приемки возвращаемого помещения.

При этом суд соглашается с доводами истца (ответчика по встречному иску) о том, что предложенные для подписания арендодателем проекты Соглашения о расторжении договора и Акта приема-передачи (возврата) жилого помещения содержат в себе условия, существенно изменяющие условия заключенного сторонами Договора аренды, ущемляющие права арендатора на возврат гарантийного взноса по сравнению с условиями заключенного Договора аренды, в том числе при обнаружении при возврате квартиры каких-либо недостатков.

Однако, как следует из установленных судом обстоятельств, арендодатель в лице своего представитель имел право и возможность зафиксировать недостатки при их наличии на фото/видео и указать в акте возврата помещения, но этого не сделал.

Доводы ответчика (истца по встречному иску), что условиями Договора аренды не предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендатора – не являются основаниями для признания обоснованным уклонения арендодателя от досрочного возврата ему помещения.

При этом из п. 5.1 Договора аренды следует, что арендатор обязан за месяц уведомит арендодателя при освобождении помещения, в том числе при досрочном освобождении.

Согласно п. 2.15 Договора аренды арендатор освобождает квартиру после истечения срока договора или прекращения его действия по иным основаниям.

То есть, совокупность указанных условий Договора аренды подразумевает право арендатора досрочно освободить помещение при уведомлении об этом арендодателя за месяц до даты освобождения помещения. При этом наличие каких-лимбо специальных обстоятельств, при которых арендатор имеет право досрочно освободить помещения, условия Договора аренды не содержат, то есть арендатор имеет право досрочно освободить помещение в одностороннем порядке по любым причинам. В свою очередь, освобождение помещения является прекращением договора аренды, так как освобождение помещения арендатором означает, что он не будет более пользоваться данным помещением, то есть при досрочном освобождении помещения досрочно прекращается и сам Договор аренды.

Указанные обстоятельства соотносятся с нормами ст. 450.1 ГК РФ о праве стороны на односторонний отказ от исполнения договора, когда это предусмотрено самим договором.

Таким образом, суд находит, что арендатор в установленном условиями Договора аренды порядке заблаговременно направил арендодателю уведомление о досрочном освобождении жилого помещения и расторжении Договора аренды с 08.07.2022, в связи с чем заключенный сторонами Договор аренды является расторгнутым с 08.07.2022.

Поскольку суд признал, что Договор аренды является расторгнутым с 08.07.2022, то оснований для удовлетворения заявленных ответчиком встречных требований о расторжении данного договора судом, то есть когда договор будет расторгнут с даты вступления в законную силу решения суда о его расторжении – не имеется.

Также не имеется оснований для удовлетворения заявленных ответчиком встречных требований о взыскании с ООО «СПК-ПромСтрой» задолженности по арендной плате и упущенной выгоды, поскольку на дату 08.07.2022 задолженность по арендным платежам у арендатора ООО «СПК-ПромСтрой» отсутствует, аренда за период с марта по июнь 2022 г. оплачена в полном размере, а за последний месяц аренды - за июль 2022 г. оплачена в соответствии с п. 3.4 Договора аренды как за неполный месяц, исходя из количества дней пользования квартирой с 01 по 07 июля 2022.

Заявленная истцом по встречному иску упущенная выгода, которую он, как арендодатель мог бы получить при полном сроке договора аренды, является по своей сути риском арендодателя при досрочном прекращении договора. Условия заключенного сторонами Договора аренды не устанавливают какую-либо ответственность арендатора в виде возмещения упущенной выгоды либо неустойки при досрочном прекращении договора.

Поскольку заявленные истцом требования удовлетворены, то на основании ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ в пользу истца ООО «СПК-ПромСтрой» подлежат взысканию с ответчика расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска *** руб., а заявленные ответчиком (истцом по встречному иску) Я1 расходы по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска возмещению не подлежат, так как во встречном иске отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «СПК-ПромСтрой» к Я1 о признании договора аренды расторгнутым – удовлетворить.

Признать договор аренды от 03 марта 2022 года № 5, заключенный между Я1 и Обществом с ограниченной ответственностью «СПК-ПромСтрой», расторгнутым с 08 июля 2022 года.

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СПК-ПромСтрой» с Я1 расходы по уплате государственной пошлины *** руб.

В удовлетворении встречного иска Я1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СПК-ПромСтрой» о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В мотивированной форме решение составлено 08.11.2022 года

Судья Е.Ю. Сапрыкина