Решение суда апелляционной инстанции

№ 11-289/2022

УИД 77MS0295-01-2021-003344-15

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Москва 18 апреля 2022 года

Измайловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Сапрыкиной Е.Ю., при секретаре Бандуряне Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчиков, третьего лица на решение мирового судьи судебного участка № 295 района Восточный города Москвы от 23 ноября 2021 года по гражданскому делу по иску Д1 к Б1, Б2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Д1 обратилась в суд с иском к ответчикам Б1, Б2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ***, за цену *** руб., и составлено соглашение о задатке, в соответствии с которым истец передала ответчикам *** руб. в обеспечение исполнения обязательства о заключении основного договора купли-продажи указанной квартиры. Однако банк одобрил истцу кредит в сумме, меньшей, чем было необходимо для приобретения указанной квартиры, также у квартиры было три собственника, а предварительный договор заключен с двумя собственниками, согласие третьего собственника на продажу квартиры отсутствует, в квартире была выполнена перепланировка, снесена несущая стена, произведен монтаж водяного теплого пола в систему центрального отопления, при этом продавец в нарушение п. 7 предварительного договора до подписания договора не уведомил покупателя о последствиях ухудшения состояния квартиры вследствие выполненной перепланировки и монтажа пола. В соответствии с п. 14 предварительного договора в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры по независящим от сторон обстоятельствам, стороны признают авансом переданную по предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату покупателю в течение 3 дней с момента наступления такого обязательства. Поскольку основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по указанным причинам, переданная истцом ответчикам сумма задатка является авансом, в связи с чем истец просит взыскать с ответчиков возврат указанной суммы *** руб., компенсацию морального вреда *** руб., расходы за составление претензии и искового заявления *** руб., почтовые расходы *** руб., расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска *** руб.

При рассмотрении дела мировым судьей истец Д1 в судебное заседание не явилась просила рассматривать дело в своё отсутствие; ответчик Б2 в судебное заседание явился, возражал против иска, поддержал представленные письменные возражения на иск; ответчик Б1, третье лицо Б3 в судебное заседание не явились, представив письменные возражения на иск; представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Башкортостан в судебное заседание не явился, отзывов, возражений на иск не представил.

Решением мирового судьи судебного участка № 295 района Восточный г. Москвы от 23.11.2021 исковые требования Д1 к Б1, Б2 были удовлетворены частично, в пользу Д1 с Б1, Б2 взыскано солидарно *** руб., компенсация морального вреда *** руб., расходы по оплате юридических услуг *** руб., почтовые расходы *** руб., расходы по уплате государственной пошлины *** руб.

На указанное решение мирового судьи ответчиками Б1, Б2 и третьим лицом Б3 подана апелляционная жалоба, в которой выражается несогласие с принятым мировым судьёй решением, которое ответчики и третье лицо просят отменить, принять по делу новое решение об отказе истцу в заявленных требованиях, на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе о том, что при принятии решения мировой судья неверно оценил обстоятельства дела, не дал оценку доводам ответчиков, неверно применил нормы законодательства.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчики Б1, Б2 явились, доводы апелляционной жалобы поддержали; истец Д1, третье лицо Б3, представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, от истца поступило ходатайство, в котором она просит рассматривать дело в своё отсутствие, свою позицию поддерживает.

Суд счел возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие истца и третьих лиц.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Суд апелляционной инстанции в вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ:

1. Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

4. Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются:

1) рассмотрение дела судом в незаконном составе;

2) рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

3) нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство;

4) принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;

5) решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело;

6) отсутствие в деле протокола судебного заседания;

7) нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.

5. При наличии оснований, предусмотренных настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

6. Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Выслушав ответчиков, изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение мирового судьи подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении» - решение является в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ч. 3 ГПК РФ).

Решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании - ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (ч. 5 - ГПК РФ). При отказе в заявленных требованиях полностью или частично следует точно указывать, кому, в отношении кого и в чем отказано.

В данном случае судом апелляционной инстанции установлено, что мировым судьей было принято решение с нарушением установленных законом норм ГПК РФ и ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом Д1 (покупатель) и ответчиками Б1, Б2, действующим от лица Б3 (продавец) был заключен 19.06.2021 Предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок не позднее 19.07.2021 заключить основной договор купли-продажи объекта - квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ***, за цену *** руб.; указанная квартира принадлежит продавцу на основании договора передачи квартиры в общую долевую собственность; в квартире остаются: встроенные шкафы-купе, кондиционер, прихожая, шкаф и письменный стол с аквариумом, шторы; в целях подтверждения серьезности намерений между сторонами в качестве приложения к настоящему договору составлено Соглашение о задатке.

В соответствии с п. 7 Предварительного договора – продавец обязуется немедленно уведомить покупателя об ухудшении состояния объекта, подлежащего передаче покупателю.

В соответствии с п. 14 Предварительного договора – в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры по независящим от сторон обстоятельствам, стороны признают авансом переданную по предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату покупателю в течение 3 дней с момента наступления такого обязательства.

Согласно Соглашения о задатке от 19.06.2021 (Приложение к Предварительному договору купли-продажи от 19.06.2021), подписанному между истцом и ответчиками Б1, Б2, действующим от имени Б3, в счет исполнения обязательств по заключенному между сторонами Предварительному договору купли-продажи указанной выше квартиры, покупатель передает продавцу денежные средства в сумме *** руб. в качестве задатка в счет оплаты стоимости указанной квартиры за цену *** руб.; окончательный расчет с продавцом в сумме *** руб. производится покупателем наличными средствами покупателя в день подачи документов на регистрацию основного договора купли-продажи, а в случае покупки кредитными средствами не позднее одного рабочего дня с момента сдачи зарегистрированного основного договора купли-продажи квартиры в банк.

Ответчики не отрицали, что от истца был получен названный задаток в сумме *** руб., переведенный истцом безналично на счет банковской карты Б1, и который не был возвращен истцу в связи с тем, что основной договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен в связи с неисполнением покупателем своих обязательств по заключению основного договора.

Принимая решение, мировой судья пришел к выводу, что указанный задаток по своему содержанию является авансом, подлежащим возврату покупателю независимо от того, по чьей вине не бы заключен основной договор купли-продажи указанной квартиры. При этом мировой судья указал, что исходя из буквального толкования условий Предварительного договора и Соглашения о задатке, сумма *** руб. внесена истцом в счет стоимости приобретаемой квартиры и выполняет платежную функцию, а не обеспечительную, о чем прямо указано в п.п. 1 и 2 Соглашения о задатке, соответственно, переданные истцом денежные средства являются авансом, а не задатком; аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору, аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств.

Однако суд апелляционной инстанции принимает во внимание доводы ответчиков и третьего лица, и исходя как раз из буквального прочтения и толкования текстового и смыслового содержания Предварительного договора и Соглашения о задатке, не может согласиться с указанными выводами мирового судьи.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Тем самым в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 380 ГК РФ), задаток несёт в себе функцию и внесения суммы задатка в счет причитающегося платежа, и одновременно несёт функцию обеспечения исполнения заключения договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В данном случае из Предварительного договора и Соглашения о задатке однозначно ясно следует, что между сторонами было заключено в письменном виде именно Соглашение о задатке, а не об авансе в отношении указанного платежа *** руб., который в соответствии с п.п. 1, 2 Соглашения входит в полную стоимость квартиры при заключении основного договора купли-продажи, но при этом данный платеж несёт обеспечительную функцию серьезности намерений сторон, в том числе истца-покупателя, заключить основной договор купли-продажи, что не противоречит нормам закона о задатке.

В соответствии с п. 14 Предварительного договора стороны определили, что сумма задатка будет считаться авансом лишь в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры по независящим от сторон обстоятельствам.

Указанное положение п. 14 Предварительного договора не отменяет и не изменяет смысла внесенного истцом платежа как задатка на случай не заключения основного договора по иным обстоятельствам, не являющимися независимым от сторон.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

В соответствии с ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как следует из доводов истца в обоснование требования о возврате задатка, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с тем, что банк не предоставил истцу сумму кредита в необходимом размере для оплаты продавцом покупателю согласованной сторонами стоимости квартиры *** руб.

Однако данные доводы не являются основаниями для возврата задатка, исходя из условий заключенного сторонами Предварительного договора и Соглашения о задатке.

В соответствии с указанным выше п. 14 Предварительного договора сумма задатка считается авансом (то есть подлежит возврату покупателю) лишь в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры по независящим от сторон обстоятельствам.

В соответствии с п. 3 Соглашения о задатке – в случае неисполнения покупателем своих обязательств по заключенному между сторонами Предварительному договору купли-продажи или отказу от подписания основного договора купли-продажи (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты стоимости объекта) задаток не подлежит возврату покупателю.

В соответствии с п. 4 Соглашения о задатке – в случае неисполнения продавцом обязательств по заключенному между сторонами Предварительному договору купли-продажи, продавец обязуется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

В соответствии с п. 5 Соглашения о задатке – в случае отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора купли-продажи объекта по любому основанию, не связанному с виновными действиями покупателя, все полученные продавцом от покупателя денежные средства подлежат возврату покупателю.

Тем самым стороны определил случаи, при которых полученный ответчиками от истца задаток подлежит возврату покупателю.

Как следует из установленных по делу обстоятельств, со стороны продавцов не было уклонения или отказа от заключения основного договора купли-продажи квартиры, основной договор не был заключен в связи с тем, что истцу банком не был предоставлен кредит в необходимой сумме для оплаты цены квартиры, то есть на дату подписания Предварительного договора и Соглашения о задатке у истца отсутствовала необходимая сумма денежных средств для оплаты согласованной сторонами цены квартиры, о чем истец не мог не знать.

Как указывает истец в своём исковом заявлении, истцу 22.06.2021 был одобрен кредит в сумме 3 726 665,39 руб., то есть истец, не имея необходимой суммы, подписывает Предварительный договор и Соглашение о задатке со стоимостью квартиры 4 930 000 руб.

При этом согласно представленной ответчиками электронной переписки, которая ничем не опровергнута, 21.06.2021 риэлтор сообщила ответчикам, что истцу был предварительно одобрен кредит только в сумме 3 900 000 руб., подавали в банк новую заявку на большую стоимость, но от банка пришел отказ. То есть истец подписала Предварительный договор и Соглашение о задатке со стоимостью квартиры 4 930 000 руб., надеясь, что банк пересмотрит размер кредита в большую сторону, однако банк в этом отказал.

Как следует из доводов ответчиков, истец имела возможность предвидеть отказ в предоставлении суммы кредита больше, чем ей уже было одобрено ранее, так как у неё имеются ранее возникшие ипотечные обязательства в отношении другой приобретенной в ипотеку в мае 2021 г. квартиры по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Борисоглебская, д. 1, кв. 17.

Условиями Предварительного договора и Соглашения о задатке не предусмотрено, что задаток подлежит возврату покупателю в случае, если банк не одобрит покупателю необходимую сумму кредита для приобретения квартиры. Напротив, п. 3 Соглашения о задатке однозначно определено, что задаток не подлежит возврату в случае неисполнения покупателем обязательств по заключению основного договора купли-продажи по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты стоимости квартиры, при этом каких-либо исключений на случай не предоставления покупателю необходимой суммы кредита, Соглашением не установлено, хотя возможность использования кредитных средств оговаривается в абз. 2 п. 1 Соглашения о задатке.

Суд находит, что истец допустила неосмотрительность и самонадеянность, заключая сделку Предварительного договора и Соглашения о задатке по цене квартиры, для оплаты которой у нее на тот момент отсутствовала необходимая сумма, в том числе не был одобрен кредит на данную сумму, при этом разница предварительно одобренного кредита и цены квартиры является существенной – свыше 1 000 000 руб.

Доводы истца о том, что при заключении Предварительного договора не было получено согласие третьего собственника квартиры на её продажу – не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства не повлияли на не заключение основного договора ввиду отсутствия у истца необходимой суммы денежных средств для оплаты цены квартиры. При этом истец не была лишена права и возможности не подписывать Предварительный договор и Соглашение о задатке, если ей не были предоставлены все необходимые документы и информация о собственниках квартиры. Кроме того, сособственниками квартиры являлись Б1, Б2 и Б3, за которую действовал Б2, о чем прямо указано в Предварительном договоре и в Соглашении о задатке, то есть истец не могла не знать о трех собственниках квартиры, и доказательств того, что сделка основного договора купли-продажи квартиры не была заключена из-за отсутствия согласия одного их трех сособственников квартиры – истом не представлено.

Доводы истца о том, что в квартире была выполнена перепланировка, снесена несущая стена, произведен монтаж водяного теплого пола в систему центрального отопления, при этом продавец в нарушение п. 7 Предварительного договора до подписания договора не уведомил покупателя о последствиях ухудшения состояния квартиры вследствие выполненной перепланировки и монтажа пола – судом отклоняются, поскольку данные обстоятельства при их наличии имели место до подписания истцом Предварительного договора и Соглашения о задатке, истец не была лишена права и возможности осмотреть квартиру, сверить квартиру с планом БТИ, тем самым истец выразила согласие приобрести квартиру за указанную цену в том состоянии, в котором она имела место быть на 19.06.2021, доказательств возникновения каких-либо ухудшений квартиры после подписания Предварительного договора и Соглашения о задатке – истцом не представлено.

При этом доказательств наличия монтажа теплого водяного пола, подключенного к центральной системе отопления, о чем истец не была уведомлена до подписания Предварительного договора и Соглашения о задатке – истцом не представлено.

Также истцом не представлено доказательств, что истец до подписания Предварительного договора и Соглашения о задатке не знала о том, что одна из внутренних перегородок в квартире демонтирована. Напротив, истцом к иску были приложены фотографии квартиры, её план и технический формуляр, из которых следует, что истец до подписания Предварительного договора и Соглашения о задатке была ознакомлена с квартирой и документами на неё, а согласно технического формуляра – наружные стены дома выполнены из несущих панелей, но отсутствующая одна из внутренних перегородок не является наружной стеной дома и доказательств того, что данная перегородка являлась несущей стеной – истцом не представлено. Ссылки истца на то, что с указанной перепланировкой невозможно будет её узаконить – судом отклоняются, так как истец не была лишена права и возможности не подписывать Предварительный договор и Соглашение о задатке при наличии указанной перепланировки, не рассматривать данную квартиру для приобретения, однако выразила свою осознанную волю на её приобретение в указанном состоянии, но основной договор не был заключен из-за отсутствия у истца необходимой суммы для оплаты цены квартиры.

В связи с указанным отсутствуют основания для возврата истцу внесенного задатка по приведенным истцом доводам, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не был заключен истцом по причине отсутствия у истца необходимой суммы для оплаты цены квартиры.

Также не подлежали удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании с ответчиком компенсации морального вреда.

В соответствии со ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и ст. 151 настоящего Кодекса.

Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Однако в данном случае истцом никак не обосновано и не мотивировано требование о компенсации морального вреда – когда он причинен, в чем выражен, чем подтверждается, но исходя из содержания иска и характера спорных правоотношений сторон в связи с невозвратом задатка по сделке о Предварительном договоре и Соглашении о задатке, суд приходит к выводу, что предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчиков заявленной компенсации морального вреда не имеется.

При таких обстоятельствах решение мирового судьи подлежит отмене, с принятием судом апелляционной инстанции нового решения об отказе истцу в заявленных требованиях.

Поскольку суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, то не подлежат возмещению и взысканию с ответчиков в пользу истца заявленные истцом расходы по оплате юридических услуг по подготовке претензии и искового заявления, почтовые расходы, расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Решение мирового судьи мирового судьи судебного участка № 295 района Восточный города Москвы от 23 ноября 2021 года – отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Д1 к Б1, Б2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья Е.Ю. Сапрыкина