Мотивированное решение

дело № 2-2950/2021

УИД 77RS0010-02-2021-005201-16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Москва 29 ноября 2021 года

Измайловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Сапрыкиной Е.Ю., при секретаре Тулуповой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Илюшиной Юлии Константиновны к Учуватовой Марианне Владимировне о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, возмещении ущерба,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Илюшина Ю.К. обратилась в суд с иском к ответчику Учуватовой М.В. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, возмещении ущерба, мотивируя свои требования тем, что истцом ответчику была предоставлена по договору найма в пользование квартира, за время пользования которой у ответчика образовалась задолженность по оплате найма, а также был причинен ущерб повреждением отделки квартиры и находившемуся в ней имуществу истца. В связи с указанным истец просит взыскать с ответчика задолженность по оплате найма *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами *** руб., в счет возмещения ущерба *** руб., расходы по оценке ущерба *** руб. и по уплате государственной пошлины за подачу иска *** руб.

Истец в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя, который исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя, который возражал против заявленного истцом иска.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, с участием их представителей.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 617 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с ч. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться должным образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Судом установлено, что между истцом Илюшиной Ю.К. (наймодатель) и ответчиком Учуватовой М.В. (наниматель) был заключен Договор найма жилого помещения от 29.06.2020 года, в соответствии с которым наймодатель (арендодатель) передал нанимателю (арендатору) и перечисленным в договоре лицам в наем (аренду) за плату во временное владение и пользование для временного проживания жилое помещение – квартиру № ***, расположенную по адресу: г. Москва, ***, с находящимся в ней имуществом и оборудованием.

В соответствии с п. 7.1 Договора найма – срок найма жилого помещения составляет с 29.06.2020 по 29.05.2021.

В соответствии с п.п. 6.1 - 6.3 Договора найма – при передаче квартиры стороны оформляют Акт передачи квартиры и имущества.

Наниматель подтверждает, что до подписания настоящего договора осмотрел квартиру и не имеет претензий к её техническим характеристикам и санитарному состоянию.

Передача квартиры и имущества наймодателю оформляется Актом окончания найма квартиры. Квартира и имущество передаются нанимателем и принимаются наймодателем в состоянии, в котором они были переданы в наем, с учетом их естественной амортизации (износа).

В соответствии с п.п. 3.1 - 3.2 Договора найма – ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет *** руб. и производится в следующем порядке: при передаче квартиры и имущества наниматель выплачивает наймодателю за первый месяц найма и сумму страхового депозита, в дальнейшем оплата за наем производится ежемесячно, не менее чем за 2 дня до окончания оплаченного периода найма.

В соответствии с п.п. 4.1 - 4.2 Договора найма – при передаче квартиры наниматель передает наймодателю для гарантии оплаты платежей и возмещения имущественного вреда (ущерба) страховой депозит в размере *** руб., указанная сумма возвращается нанимателю не позднее 5 банковских дней с момента окончания найма квартиры за вычетом задолженностей нанимателя по платежам и возмещения имущественного вреда (ущерба).

В соответствии с п. 2.1.2 Договора найма – наймодатель обязан передать квартиру нанимателю в пригодном для проживания состоянии; квартира передается с имуществом, согласно Акта передачи квартиры и имущества.

В соответствии с п. 2.2 Договора найма – наниматель обязан:

- своевременно сообщать наймодателю о выявленных неисправностях элементов квартиры,

- своевременно производить плату за наем квартиры,

- возместить наймодателю вред (ущерб), причиненный квартире или имуществу в период срока найма.

Как следует из доводов истца, ответчик неоднократно нарушил свои обязательства по оплате найма за период с 29.08.2020 по 29.09.2020 и за период с 29.09.2020 по 29.10.2020, в связи с чем истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора найма с 30.10.2020; 30.10.2020 сторонами был подписан Акт окончания найма, имущество было возращено истцу с повреждениями, стоимость устранения которого составляет, согласно представленного истцом заключения, *** руб.

Согласно подписанного сторонами Акта окончания найма квартиры от 30.10.2020, наниматель возвращает, а наймодатель принимает обратно указанную квартиру, вместе с которой возвращается находящееся в ней имущество, указанное по данному Акту; наймодатель осмотрел квартиру, имеются следующие претензии к её состоянию: лейка душа в джакузи повреждена, пятно на стене в ванной, крышка 2-го санузла повреждена, полка 1 шт. разобрана; задолженность по арендной плате *** руб.

Замечания нанимателя по Акту: лейка в душе в джакузи была повреждена; пятно на стене в ванной присутствовало; крышка 2-го санузла была не зафиксирована, повреждена; полка 1 шт. разобрана.

Как следует из доводов ответчика, после въезда в квартиру в ней обнаружились различные недостатки, которые не были выявлены при визуальном осмотре при подписании договора, но проявились при проживании – протечки душевой кабины и шлангов душа, неработоспособное состояние полотенцесушителя и духового шкафа, протечка шланга кондиционера, сломан унитаз, что усложнило проживание, но истец отказалась устранять недостатки жилого помещения, в связи с чем ответчик 03.08.2020 направила истцу уведомление о досрочном расторжении договора и прекращении пользования квартирой с 14.09.2020. Ответчик вывезла 14.09.2020 свои вещи, но ни истец, ни её риелтор не явились, от подписания Акта передачи квартиры истец уклонялась, в связи с чем ответчик в присутствии свидетелей составила односторонний Акт от 26.09.2020.

Однако, указанные ответчиком доводы не опровергают факт того, что после освобождения ответчиком квартиры, в ней были установлены повреждения имущества и отделки, отображенные в совместно подписанном сторонами Акте от 30.10.2020.

Согласно представленной ответчиком переписки сторон в WhatsApp, первые сообщения в адрес истца о наличие в квартире «нюансов» датированы от 17.08.2020 (вчера сломался душ, он до этого подтекал; важно, чтобы работал полотенцесушитель), 20.08.2020 (текут краны, сломан унитаз, не работает полотенцесушитель, не подключен духовой шкаф, сломана крышка унитаза, течет оба шланга душа, течет душевая кабина, течет шланг от кондиционера) то есть спустя более 1,5 месяцев от даты передачи квартиры в пользование нанимателю.

При этом суд считает, что при приемке квартиры ответчик имел право и возможность произвести проверку технического состояния и работоспособность инженерного и бытового оборудования, в том числе невозможно было не заметить сломанную крышку унитаза.

Кроме того, заявленный истцом по иску ущерб не относится к указанным недостаткам состояния квартиры, указанным ответчиком в переписке в WhatsApp, за исключением повреждения крышки унитаза в санузле, но, как указано выше, данное повреждение, если оно имело место быть при приемке квартиры нанимателем невозможно было не обнаружить при должной осмотрительности, но о её повреждении сообщается нанимателем только 20.08.2020.

Таким образом, ответчик обязан возместить истцу причиненный ущерб, связанный с повреждением имущества, отображенного в Акте от 30.10.2020.

Ответчиком было выражено несогласие с суммой ущерба, заявленной истцом на основании представленного истцом строительно-технического заключения, выполненного ИП ***, согласно которого стоимость необходимо ремонта по устранению повреждений, возникших в период аренды ответчиком квартиры, составляет *** руб.

По делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «П*» на предмет определения стоимости устранения заявленных повреждений имущества.

Согласно выполненного ООО «П*» заключения экспертов № 160/2021, стоимость устранения повреждений, указанных в Акте от 30.10.2020, составляет *** руб.

При принятии решения по делу суд руководствуется выводами проведенной по делу судебной экспертизы и принимает её как допустимое доказательство, поскольку не доверять выводам данной экспертизы у суда оснований не имеется, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Таким образом, с ответчика подлежит возмещению ущерб в размере *** руб., но в судебном заседании было установлено, что внесенный ответчиком депозит не был возвращен и не был засчитан истцом в счет задолженности по найму, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения ущерба за вычетом депозита *** – *** = *** руб.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате найма квартиры за период с 29.08.2020 по 29.09.2020 и за период с 29.09.2020 по 29.10.2020, то есть за два месяца 2 х *** = *** руб., суд приходит к следующему.

Акт передачи квартиры от нанимателя наймодателю подписан сторонами 30.10.2020 без каких-либо оговорок о фактическом освобождении квартиры ответчиком.

Доводы ответчика о том, что истцу было направлено уведомление от 03.08.2020 о расторжении Договора найма с 14.09.2020 – судом отклоняются, поскольку доказательств направления этого уведомления ответчику - не представлено, и согласно представленной ответчиком переписки в WhatsApp, по состоянию на 09.09.2020 ответчик с квартиры не съехал, «сможем съехать к концу недели».

Только 20.09.2020 ответчик направил в адрес истца почтой уведомление о намерении 26.09.2020 подписать акт передачи квартиры, в том числе в одностороннем порядке в случае неявки наймодателя или его представителя.

Тем самым, в письменном виде о намерении расторгнуть Договор найма ответчик уведомил истца, направив почтой 20.09.2020 уведомление о составлении акта, но в соответствии с п. 5.2 Договора найма - уведомить о досрочном расторжении договора необходимо другую сторону в письменной форме не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Согласно отчета отслеживания почтовых отправлений, указанное уведомление прибыло в почтовое отделение по месту его доставки 22.09.2020 и было возращено за истечением срока хранения 23.10.2020, но истцом также было направлено почтой 15.09.2020 в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с 30.10.2020, которое также было возвращено за истечением срока хранения 18.10.2020.

Таким образом, ответчиком был нарушен порядок надлежащего письменного уведомления о досрочном расторжении договора, в то время как истцом порядок был соблюден, и стороны подписали Акт передачи (возврата квартиры от нанимателя наймодателю) 30.10.2020, тем самым Договор найма был расторгнут сторонами досрочно 30.10.2020, независимо от того, когда ответчик фактически выехала из квартиры.

Ответчиком не опровергнуты доводы истца о том, что за заявленный период с 29.08.2020 по 29.09.2020 и за период с 29.09.2020 по 29.10.2020 оплата найма квартиры не произведена, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию заявленная задолженность по оплате найма за указанные два месяца в размере 2 х *** = *** руб.

В связи с неоплатой платежей за наем с ответчика подлежат взысканию в пользу истца заявленные проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, сумма которых, согласно представленного истцом расчета, который математически верен и ничем не опровергнут, за заявленный период с 30.10.2020 по 09.03.2021 от *** руб. составляет *** руб.

На основании ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы истца, связанные с рассмотрением дела по оплате досудебного отчета об ущербе, который был необходим для подачи иска, но частично – в размере *** руб. от оплаченной суммы *** руб., пропорционально удовлетворенным требованиям, и аналогично частично расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска – в размере *** руб.

Кроме того, с ответчика подлежит взысканию в пользу ООО «П*» оплата проведенной по делу судебной экспертизы в сумме *** руб., которая была возложена на ответчика, но не была произведена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Илюшиной Юлии Константиновны к Учуватовой Марианне Владимировне о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, возмещении ущерба – удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Илюшиной Юлии Константиновны с Учуватовой Марианны Владимировны задолженность по договору найма квартиры от 29.06.2020 в размере *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами *** руб., возмещение ущерба *** руб., расходы по оплате экспертизы *** руб., расходы по уплате государственной пошлины *** руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «П*» с Учуватовой Марианны Владимировны расходы на оплате судебной экспертизы *** руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Сапрыкина

Мотивированное решение составлено 06.12.2021 года