Мотивированное решение

Дело № 2а-74/2021 77RS0010-02-2021-001424-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июня 2021 года адрес

Измайловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Павловой В.А., при секретаре фио, с участием представителя административного истца фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-74/2021 по административному исковому заявлению Калмаевой Инны Николаевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения от 18 марта 2021 года № КУВД-001/2020-28611750/2 об отказе в государственной регистрации прав, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец фио обратилась в суд с административным иском, уточненным в порядке ст. 46 КАС РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения от 18 марта 2021 года № КУВД-001/2020-28611750/2 об отказе в государственной регистрации прав, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов.

В обоснование своих требований административный истец ссылался на то, что обратилась через МФЦ в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности и кадастровому учету в отношении объекта недвижимого имущества квартиры № 80, расположенной по адресу: адрес, которую фио приобрела в ходе открытых торгов, проводимых в форме аукциона.

Однако государственная регистрация права была приостановлена на основании того, что отсутствует заявление залогодержателя, а также сведения о наличии обременения и государственная регистрация может затруднить исполнение решения Измайловского районного суда адрес в части взыскания задолженности с бывшего собственника спорной квартиры.

Административный истец, с учетом поданных уточнений, просит признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации прав, оформленное уведомлением от 18.03.2021 № КУВД-001/2020-28611750/2; обязать Управление Росреестра по Москве зарегистрировать переход права собственности к Калмаевой И.Н. на квартиру № 80, расположенную но адресу: адрес. корпус 2, площадью 32 кв.м. (тридцать два), кадастровый номер объекта – 77:03:0004005:1976; взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу Калмаевой И.Н. расходы по оплате государственной пошлины и размере сумма

В судебное заседание административный истец фио не явилась, обеспечила явку в суд своего представителя по доверенности фио, который уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, заинтересованные лица Буланова О.Г., Зейналян Д.А., представители заинтересованных лиц ТУ Росимущества в адрес, ПАО Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещались надлежащим образом в соответствии со ст. 96 КАС РФ, возражений, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, руководствуясь положениями ст. 150 КАС РФ.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 Кодекса административного судопроизводства РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса об административном судопроизводстве в РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии со ст. 227 Кодекса административного судопроизводства РФ для признания оспариваемого решения незаконным необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение таким решением прав и законных интересов административного истца.

В соответствии с п. 9 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (в тех случаях, когда настоящий Федеральный закон допускает возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 5, 7 - 10, 19 - 21, 24 - 35, 42, 43, 45, 49, 50, 52 части 1 настоящей статьи, могут быть обжалованы в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" далее - Закон «О кадастровой деятельности».

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя.

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

В соответствии с п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» а течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведении в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых нрав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Реализация арестованного имущества должников, в том числе организация и проведение публичных торгов, осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе ГК РФ, Федеральным законом от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 342.1. ГК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

Согласно ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998, № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Судом установлено, что 20 апреля 2018 года Зейналяном Д.А. в Измайловский районный суд адрес предъявлено исковое заявление к фиоо, Булановой О.Г. о взыскании задолженности, процентов, неустойки по договору займа от 02.08.2017, обращении взыскания па предмет залога – квартиру № 80, расположенную по адресу: адрес, площадью 32 кв.м., кадастровый номер объекта –77:03:0004005:1976, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере сумма

Решением Измайловского районного суда адрес от 17.08.2018 по гражданскому делу № 02-3756/2018, вступившим в законную силу 20.12.2018, с фиоо в пользу Зейналяна Д.А. взыскана задолженность по договору займа в размере сумма, проценты но договору займа в размере сумма, неустойка в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, а всего – сумма; требования Зейналяна Д.А. к фио O.Г. удовлетворены в полном объеме, а именно: обращено взыскание на предмет залога – квартиру № 80, расположенную но адресу: Москва, адрес, площадью 32 кв.м., кадастровый номер – 77:03:0004005:1976, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере сумма; с Булановой О.Г. в пользу фиоА, взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

14 февраля 2019 года в отношении Булановой О.Г. судебным приставом-исполнителем Измайловского РОСП УФССП России по Москве фио на основании исполнительного листа, выданного 07.02.2019 Измайловским районным судом адрес по вышеуказанному гражданскому делу (бланк серии ФС № 029016903), возбуждено исполнительное производство № 4951/19/77022-ИП, предметом исполнения которого являлось обращение взыскания на предмет залога – квартиру № 80, расположенную по адресу: Москва, адрес, площадью 32 кв.м., кадастровый номер – 77:03:0004005:1976 путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере сумма

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 10.10.2019 в рамках указанного исполнительного производства и во исполнение состоявшегося решения Измайловского районного суда адрес от 17.08.2018 по гражданскому делу № 02-3756/2018 квартира (арестованное имущество) передана в ТУ Росимущества в адрес на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно протоколу о результатах аукциона с закрытой подачей ценовых предложений от 27.12.2019 № U24192-1 победителем публичных торгов признан административный истец фио, предложившая выкупную цену за квартиру в размере сумма

Выкупная цена оплачена административным истцом по реквизитам ТУ Росимущества в адрес чек-ордером от 11.12.2019 на сумму сумма (задаток) и чек-ордером от 30.12.2019 на сумму сумма

20 января 2020 года между ТУ Росимущества в адрес, в лице ООО «Мастер», действующего на основании договора от 09.09.2019 № 7-АИ/2019, поручения от 02.10.2019 № Л2/19/31/Изм-23 и Калмаевой И.Н. заключен договор купли-продажи имущества (квартиры) № 02Т-20 и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (квартиры).

Пунктами 3.1., 3.3. названного договора предусмотрено, что переход права собственности на приобретенное имущество к покупателю подлежит государственной регистрации.

11 декабря 2020 года административный истец через подразделение МФЦ в адрес обратилась к административному ответчику с заявление о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество № MFC-0558/2020-955889.

Административный ответчик в ответ на указанное обращение уведомлением от 18.12.2020 № MFC-0558/2020-955889 проинформировал административного истца о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности па квартиру в связи со следующим:

Среди представленных на регистрацию документов отсутствует заявление залогодержателя (Зейналяна Д.А.) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, что нарушает требования п. 1 ст. 50 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

В представленном договоре купли-продажи имущества (квартиры) от 20.01.2020 № 02T-20 отсутствуют сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Связь-Банк» в отношении квартиры;

Государственная регистрации перехода права собственности на квартиру в пользу административного истца может затруднить или сделать невозможным исполнение решения Измайловского районного суда адрес от 12.09.2019 по гражданскому делу № 2-894/2019, которым обращено взыскание на этот же предмет залога – квартиру – в пользу ПАО «Связь-Банк».

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации перехода права на квартиру к административному истцу уведомлением от 18.03.2021 № КУВД-001/2020-28611750/2 административный ответчик отказал административному истцу в государственной регистрации права собственности на квартиру.

В уведомлении от 18.03.2021 № КУВД-001/2020-28611750/2 указано, что причинами отказа в осуществлении регистрационных действий послужили те же обстоятельства, что указаны в уведомлении от 18.12.2020 № MFC-0558/2020-955889 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку данные обстоятельства не были устранены административным истцом в срок до 18.03.2021.

12 января 2021 года Зейналян Д.А. через подразделение МФЦ в адрес подал заявление о государственной регистрации права на квартиру, которое приобщено в качестве дополнительного документа к ранее представленным материалам на государственную регистрацию (от 11.12.2020 за № МFC-055 8/2020-955889), что подтверждается копиями заявления о предоставлении дополнительных документов от 12.01.2021 № MFC-0558/2021-24500-1, заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 12.01.2021, описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 12.01.2021.

Кроме того, установлено, что на момент проведения торгов, а также заключения договора купли-продажи имущества (квартиры) от 20.01.2020 № 02Т-20 административный истец, действуя с должной степенью осмотрительности и осторожности в гражданском обороте, располагал информацией об обременениях, поскольку аукционная документация, размещенная организатором торгов (ООО «Мастер»), содержит возможность ознакомления неопределенного круга потенциальных покупателей с предоставленными судебным приставом-исполнителем организатору торгов правоустанавливающими документами и сведениями, характеризующими реализуемый объект (квартиру).

Законодательством Российской Федерации не устанавливаются требования по включению пунктов об обременении реализуемого товара в договоры купли-продажи, заключаемые с победителями публичных торгов, а также на законодательном уровне не утвержден образец договора купли-продажи, заключаемый с победителями публичных торгов.

В связи с этим, в заключенном договоре между ОО  «Мастер» (организатор торгов) и ТУ Росимущества в адрес не указано обременение на реализуемое имущество.

Анализируя обоснованность позиции административного ответчика о том, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру в пользу административного истца может затруднить или сделать невозможным исполнение решение Измайловского районного суда адрес от 12.09.2019 по гражданскому делу № 2-894/2019, суд исходит из следующего.

25 января 2019 года ПАО АКБ «Связь-Банк» также обратилось в Измайловский районный суд адрес с исковым заявлением к Булановой О.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру № 80, расположенную по адресу: адрес, площадью 32 кв.м., кадастровый номер объекта – 77:03:0004005:1976, то есть ту же квартиру, находящуюся в залоге.

Решением Измайловского районного суда адрес от 12.08.2019 по гражданскому делу № 02-0894/2019, вступившим в законную силу 14.01.2020, требования ПАО АКБ «Связь-Банк» удовлетворены в полном объеме, в том числе обращено взыскание на последующий предмет залога – квартиру.

В ходе судебного разбирательства по указанному гражданскому делу Измайловским районным судом адрес установлено, что ранее решением Измайловского районного суда адрес от 17.08.2018, вступившим в законную силу 20.12.2018, по гражданскому делу № 02-3756/2018 с фиоо в пользу Зейналяна Д.А. взыскана задолженность по договору займа в размере сумма, проценты по договору займа и размере сумма неустойка в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма а всего сумма; требования Зейналяна Д.А. к Булановой О.Г. удовлетворены в полном объеме, а именно: обращено взыскание на предмет залога – квартиру № 80, расположенную по адресу: Москва, адрес, площадью 32 кв.м., кадастровый номер 77:03:0004005:1976, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере сумма, с фио O.Г. в пользу фио взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Вместе с этим Измайловским районным судом адрес при рассмотрении гражданского дела № 02-0894/2019 отмечено следующее.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога (п. 1 ст. 342.1. ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 43 адрес закопает 16 июля 1998 г., № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» регламентировано, что очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Согласно выписке из ЕГРН договор залога квартиры от 02.08.2017, по которому фио выступает залогодержателем квартиры, зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 16.08.2017 (регистрационная запись № 77:03:0004005:1976-77/003/2017-2).

Договор залога от 13.10.2017, по которому залогодержателем этой же квартиры выступает ПАО АКБ «Связь-Банк», зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 26.10.2017 (регистрационная запись № 77:03:0004005:1976-77/003/2017-6).

Основываясь на приведенных законоположениях, Измайловский районный суд адрес установил, что Зейналян Д.А. по отношению к ПАО АКБ «Связь-Банк» является предшествующим залогодержателем, а ПАО АКБ «Связь Банк» по отношению к Зейналяну Д.А. – последующим залогодержателем.

Таким образом, требования ПАО АКБ «Связь-Банк» подлежат удовлетворению за счет предмета залога только после удовлетворения требований Зейналяна Д.А. в полном объеме.

Отменяя ранее примененные в гражданском деле № 02-0894/2019 обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий с квартирой, в определении от 21.09.2020 Измайловский районный суд адрес установил факт реализации квартиры с публичных торгов в рамках исполнительного производства № 4951/19/77022-И11, по результатам которых победителем признан административный истец.

С административным истцом ТУ Росимущества в адрес, в лице ООО «Мастер» заключен договор купли-продажи указанной квартиры, а вырученные от продажи квартиры (предмета залога) денежные средства в размере сумма направлены на частичное удовлетворение денежного требования Зейналяна Д.А.

При этом общий размер денежных требований Зейналяна Д.А., обеспеченных залогом квартиры, составляет сумма

Измайловским районным судом адрес в этом же определении отмечено, что квартира находится в залоге у Зейналяна Д.А. по ранее заключенному договору залога от 02.08.2017, зарегистрированному Управлением Росреестра по Москве 16.08.2017, в связи с чем возникли залоговые обязательства в отношении этого же предмета залога между ПАО АКБ «Связь-Банк» и Булановой О.Г. (26.10.2017).

Вынося решение по гражданскому делу № 02-0894/2019, Измайловский районный суд адрес обратил взыскание на квартиру, как на предмет последующего залога. Соответственно, решение Измайловского районного суда адрес от 12.08.2019 по гражданскому делу № 02-0894/2019 в части обращения взыскания на предмет последующего залога должно быть исполнено с учетом требований п. 1 ст. 46 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», то есть после приоритетного удовлетворения за счет предмета залога денежных требований Зейналяна Д.А. по предшествующему договору залога.

Таким образом, суд приходит к выводу, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру в пользу административного истца не влияет на исполнение решения Измайловского районного суда адрес от 12.08.2019 по гражданскому делу № 02-0894/2019, поскольку в данном судебном акте Измайловский районный суд адрес обратил взыскание на квартиру, как на предмет последующего залога.

Учитывая изложенные фактические обстоятельства, при рассмотрении заявления административного истца о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру административный ответчик должен был руководствоваться пп. 8 п. 1 ст. 352 ГК РФ и погасить регистрационную запись о залоге, в котором залогодержателем выступает ПАО АКБ «Связь-Банк», как последующего залога, принимая во внимание, что предшествующий залог лишь частично обеспечил исполнение денежного обязательства в пользу первоначального залогодержателя – Зейналяна Д.А.

При таких обстоятельствах суд полагает, что действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выразившееся в решении от 18 марта 2021 года № КУВД-001/2020-28611750/2 об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества – квартиру № 80, расположенную по адресу: адрес, площадь 32 кв.м., кадастровый номер объекта – 77:03:0004005:1976, является незаконным.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административный истец предоставил все необходимые документы и государственная регистрация должна быть осуществлена.

Суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Калмаевой Инне Николаевне объекта недвижимого имущества – квартиры № 80, расположенной по адресу: адрес, площадь 32 кв.м., кадастровый номер объекта – 77:03:0004005:1976.

Оплаченная истцом государственная пошлина при подаче данного искового заявления составила сумма

В соответствии со ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании госпошлины в документально подтвержденном размере.

Руководствуясь ст. 175, 177–180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Калмаевой Инны Николаевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решение от 18 марта 2021 года № КУВД-001/2020-28611750/2 об отказе в государственной регистрации прав, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Признать незаконным решение от 18 марта 2021 года № КУВД-001/2020-28611750/2 об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества - квартиру № 80, расположенного по адресу: адрес, площадь 32 кв.м., кадастровый номер объекта -77:03:0004005:1976.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Калмаевой Инне Николаевне объекта недвижимого имущества - квартиры № 80, расположенной по адресу: адрес, площадь 32 кв.м., кадастровый номер объекта - 77:03:0004005:1976.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере сумма в пользу Калмаевой Инны Николаевны.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения суда оглашена 2 июня 2021 года.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 11 июня 2021 года.

Судья В.А. Павлова